Roman Morozov

Рехаб нового дома

2021-09-28T18:09:11.868Z

Дуплекс 2440 квадратных футов площадью.

Вот это чудо деревянного зодчества я приобрел за смешные деньги в августе. За месяц мы его из вот такого состояния:

спальня. Здесь люди спали

а здесь - обедали

превратили вот в такое:

так выглядит кухня сегодня

И я все еще считаю, что мы работаем очень медленно. И до зимы надо многое успеть. Например, у нас до сих пор нет газа в доме и нет отопления по этой же причине.

Коротенький совет:

Если вы никогда не делали ремонт до этого, НЕ БЕРИТЕСЬ за рехабы. Это СЛОЖНО. Лучше перепродавать пару-тройку домов познакомиться с рехаберами и выяснить сколько стоил ремонт для каждого дома который вы им продали.

Даже для меня, кто держит в руках молоток нужной стороной, иногда встречаются задачи, над которыми я чешу затылок и советуюсь с профильными специалистами. Если вы мечтаете заняться недвижимостью в США, не берите плохие дома даже несмотря на то, что они одни из самых выгодных исходя из дискаунта при покупке: он полностью оправдан объемом работы лично вас на объекте. Зачастую, консультации конечно будут бесплатными, но, например электрику, сантехнику и отопление с кондиционированием, вам никто не даст делать самостоятельно - это чревато плохими последствиями для компаний, которые подпишут документы от вашего имени в городе.

Допустим, вы провели проводку сами, подключили ее к панели и счетчику с помощью компании. Дом сгорел. Кому будет звонить страховая? Правильно, компании с лицензией, которая будет отвечать головой - в данном случае ей отзовут лицензию. Никто не будет рисковать своей репутацией ради того, чтобы вы сэкономили пару тысяч долларов на рехабе. Соответственно, если в доме плохая проводка - первое что надо сделать - посчитать затраты на ее обновление и они (заранее предупреждаю) не будут низкими.

Совершенно точно также обстоят дела со всем остальным ремонтом в доме. Надеяться, что вы сами можете сделать все (даже если вы хендимен) - наивно и до первого штрафа из городской администрации.

НО. Все же, покупка таких домов имеет и свои преимущества:

Мгновенная Equity - вы покупаете дом гораздо ниже оцененной стоимости дома городом и поэтому мгновенно получаете актив, который можно продать с прибылью за счет разницы (например 6000 ваша цена покупки, а цена оценки 25000. Разница и есть ваш капитал в доме, упрощенно)
Сделав ремонт вы получаете около 1.25-1.50 возврата на ваши инвестиции если сделали все правильно. Довольно неплохо - биржа такое вряд-ли может дать
Вы можете заложить дом и повторить этот цикл бесконечное число раз - ведь у вас есть актив, который приносит деньги (представим, что вы его сдаете в аренду)
Дом растет в цене (если локация выбрана правильно) на 2-4%, то есть на уровень инфляции. Деньги не сгорают как в банке ежегодно
Более высокий уровень финансовой независимости. Если вас уволят с работы - поедете жить в этот дом или будете использовать доход с него, чтобы покрывать аренду в другом месте.

и так далее - вариантов много, но все они лучше, чем просто сидеть и ничего не делать.

Руководствуясь этими предпосылками, я его ремонтирую с целью сдачи в аренду в люкс-сигменте, жилья в котором очень мало. Если вдруг не получится, сдавать по обычной цене я всегда найду кому. Если уж и это не получится - буду использовать как "russian dacha near DC", буду пить чай из самовара и закусывать плюшками.

селфи со стройки вам в ленту

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости - здесь.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение. Любые инвестиции сопряжены с риском потери части или всего капитала.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.

Как оформить недвижимость в США самостоятельно?

2021-08-05T18:11:40.916Z

Привет!

Во-первых, я благодарен своим читателям за то, что они такие внимательные и заметили, что я обошел стороной тему оформления сделок с недвижимостью хотя много раз о ней рассказывал. Кто-то даже справедливо заметил, что блог о недвижимости и без пруфов покупки оной выглядит странно. Да, я согласен. Сделано это было, разумеется, не намеренно, а во-многом потому что времени на длинные посты нет, а вы (как показывает практика и уровень дочитываний), не очень любите читать мои "простыни". Вместо этого я посвятил этому отдельный урок в моем курсе по недвижимости где на протяжении часа рассказываю что зачем и почему. Те кто хочет реально этим заниматься - получают информацию, те кто не хочет - получают легкое чтение в моем блоге без деталей. Такова была моя идея. Да и тема мне казалась откровенно скучной. Кому интересно зарывание в юридические бумаги кроме юристов, да?

Но я всегда за открытость и готов показать документы с моих последних сделок. Только давайте сразу договоримся на берегу: я специально закрасил все личные данные участников кроме своих и также обезличил адреса домов. Сделано это чтобы соответствовать американским законам в сфере защиты информации, не выдавать подробности жизни сторон сделки и сохранить мою коммерческую тайну. Вещать на "весь интернет" документы на показ которых не было получено письменное согласие - прямой путь за #. Как говорится: "дадут за это больше, чем у меня сейчас подписчиков".

Конечно, всегда найдутся те, кто не будет доволен даже таким методом демонстрации реальности моих сделок, но тут уж ничего не попишешь: хейтеры найдутся всегда, а мы с вами должны УЧИТЬСЯ и все что я делаю здесь для вас подвержено именно этой цели.

Теперь когда все дисклеймеры даны, можем приступать.

Купить дом и оформить самостоятельно.

Да, такое возможно. Не слушайте юристов, которые наперебой будут вам утверждать, что это незаконно (пусть покажут закон об этом), будут рассказывать о том как кто-то сделал сам closing и остался "в дураках" и прочие страшилки. Процесс этот простой, занимает пару часов и через неделю вы уже официально можете делать со своим домом всё что душенька пожелает.

Что вам для этого понадобится и на примере штата Мэриленд (так как последние дома были там).

Real Estate Purchase and Sale agreement - договор купли-продажи. Ну как и во всем мире, США не может быть исключением - вам требуется что-то, что бы подтверждало реальность сделки. Этим и будет договор. Несмотря на сказки юристов он может быть самым простым - лишь бы вы оба с партнером были довольны, но с теми обязательными пунктами, которые присущи этому штату - например о содержании свинца в краске и асбесте в помещениях. Ничего сверх необычного с вас никто не потребует. Договор должен быть заверен public notary (в момент подписания). Нотариус в США- это человек, который чаще бесплатно, заверяет документы. В банках, на почте, в куче мест они работают даром. (вспомните СНГ и посмейтесь)
Title search. Вы самостоятельно ищите обременения на доме. Есть ли неуплаченные налоги и различные кредиты под залог дома. Стоит это 50-100 долларов и занимает до 3 рабочих дней. Помните, что гарантии все равно нет (ага, вот так и это основной и существенный минус этого процесса).
Далее вам потребуется справка из местной администрации о том, что вы заплатили налоги за дом и не имеете задолженностей. Обычно ее делают несколько дней, но если вы сделаете жалостливые глаза, ее делают за час. Таких справок нужно либо одна, либо две - вторая для каунти - "районной администрации". Там процедура аналогичная и часто абсолютно бесплатна. Выглядит она как один лист бумаги с печатью и подписью финансиста в администрации. Без нее регистрацию никто не проведет(!).
Теперь вам нужно подготовить Intake sheet - документ, облегчающий регистрационным работникам жизнь. Больше он ни для чего не нужен. В правилах написано их надо 3-5 копий, в реальности они ни разу у меня не брали столько и делали копии сами.

Там же в суде вам выставят счет за операцию по внесению записей в реестр и возьмут налоги - расходы в сравнении со стандартным клозингом копеешные. Там же это можно оплатить. Можно кешем, можно картой (не во всех судах принимают карты!).

Далее вы едете в другую часть суда с заранее приготовленным property deed. Иногда отметку об уплаченных платежах делает тот же предыдущий отдел. В США процедура регистрации происходит в местном суде, где солидные барышни с начёсом производят таинство регистрации вашего дома - ставят штамп что приняты документы. Далее они относят это в архив и кладут в фолиант где хранятся такие же дома как и ваш и ждут своей очереди на продажу и покупку. Он имеет номер. Ваш документ тоже будет иметь номер. ЭТО ВАЖНО. Ниже написано где хранится копия моего deed на дом - в книге(фолианте) № 2669 на странице 400.

Ждёте 2 недели. ОНИ ОЧЕНЬ долгие ребята. Иногда легче зайти через два дня и подобрать свои документы (сразу вам их никто не отдаст, хотя у них это занимает не так много времени). Разница во времени зависит от загруженности суда и крупности города и количества сделок в нем.
Я пропустил здесь чек продавцу. Тут бывают разночтения. Кто-то из продавцов просит чек сразу, обоснованно боясь что вы ему ничего не заплатите, кто-то во-время подписания договора. Но я всегда даю чек после того как я сходил в суд и меня заверили что могут сделать для меня новый deed. К тому же это помогает мне держать продавцов со мной если что-то пойдет не так (ни разу такого к счастью не случалось). Обычно, когда говоришь клиенту что таким образом мы с ними экономим около 1200-1500 долларов, они соглашаются потратить "со странным русским" еще пару-тройку часов. Если же нет - для них есть второй вариант:

Оформление в title/closing company

Вариант если вы неопытный или если продавцы настаивают на "юридически верном" (что бы это ни значило) оформлении сделки, а спорить с ними нельзя ни в коем случае, то тогда весь процесс происходит немного иначе.

Вы заключаете договор с продавцом о продаже недвижимости. Любой, первый попавшийся - лишь бы он был нотариально заверен. Почему это важно я рассказываю на своем курсе.

2. Идете в интернет и ищите ближайшую title company которая investor friendly и любит делать cash closing. К сожалению, некоторые компании, разжиревшие на клозингах с которых они зарабатывают по несколько процентов от стоимости дома, перестают заниматься "простыми" сделками, в которые не вовлечен lender - денег они заработают меньше, а времени потратят столько же. Поэтому компаний будет слегка меньше, чем вы ожидаете.

3. Заключаете с ними договор, показываете договор который вы заключили с продавцом и слушаете бред про то что только они смогут сделать верный, а то что у вас - очень плохой договор и не может быть зарегистрировано никем и нигде (пропускаете мимо ушей).

4. Они звонят вашему продавцу и вежливо предлагают посмотреть проект их договора на 15 страниц мелким шрифтом и объясняют сами продавцу зачем подписывать еще раз.

5. Назначается дата когда вы вместе сидите за столом. В процессе участвуете вы, продавец и юрист который писал этот 15 страничный договор.

6. Юрист объясняет каждой из сторон на примере Settlement Statement и подписанного договора кто и что получает при выходе и кто и что должен подписать. Всё очень просто и занимает буквально несколько минут. Продавец получаете либо чек, либо wire transfer на аккаунт. Он доходит буквально за несколько минут (для них это стоит около 30 долларов которые будут включены в клозинг).

каждая строчка вам будет разъяснена во время процесса клозинга юристом.

7. В этот момент вы можете купить или можете отказаться от title insurance - страховки, которая вас защитит если с документами на дом "что-то не так". Например вы провели сами title search, всё было чисто, а потом вдруг обнаружилось что есть неуплаченный платеж из госпиталя на имя бывшего владельца о котором ни вам, ни ему ничего не известно. В рамках заранее оговоренного premium у вас появляется легальное право избежать ответственности - все риски берет на себя страховая компания. Но обычно такое встречается редко, ведь title search еще делает юрист из closing company и он делает это хорошо ( но ошибки конечно бывают, поэтому не экономим на таких услугах).

8. Всё. Остальная скучная работа (регистрация deed, уплата всех платежей) будет проведена юристами и они вас известят когда документы им вернутся "со штампом". Часто это также от 2 до 7 дней.

9. Если вы продали дом, то вам выдадут чек на сумму с вычетом налогов - обычно клозинг компания выступает вашим агентом в данном случае. Обратите внимание, что сумма чека совпадает с той, что указана в строке 603 Settlement Statement

Конечно второй вариант занимает в разы меньше вашего времени - буквально 15 минут, но при этом вытаскивает из вашего кармана минимум 1500 долларов. Возможно, второй путь будет также удобнее начинающим, а первый - скрягам как я.

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости - здесь.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Сдача машин в аренду как бизнес.

2021-05-23T14:24:15.984Z

В интернетах частенько бытует мнение, что аренда, в том числе авто - это пассивный бизнес. Недавно в России, в Москве, открылся прототип сервиса аренды автомобилей, аналог компании TURO, где я сдаю (сдавал) свои машины в аренду. Тут же “мамкины инвесторы” стали наперебой советовать своим подписчикам покупать машины в кредит и сдавать их в аренду. Расскажу, почему это не пассивный доход, как многие думают, и почему такой вид бизнеса даже в США приносит в районе 10% годовых максимально, а чаще около 5 - что сильно меньше того, что обещают в рекламе.

Также много комментариев у меня в личке на тему почему я не люблю сдачу машин в аренду в Туро и другим не советую.

Это либо ваша занятость (читай - вторая работа), либо траты на управляющую компанию(10-15% от общей выручки), что сильно снижает доходность делая этот бизнес смешным: вы кормите всех вокруг кроме себя.
постоянные проблемы со страховой - они отказываются вам платить по надуманным предлогам, заставляя соглашаться с микроплатежами. Разумеется, с вашего гостя они берут полную сумму возмещения.
проблемы(бесконечные) с ремонтами авто ДЕШЕВО. Вы станете любимым клиентом автосервиса.
для полноценного бизнеса надо иметь от 5, а лучше от 10 машин с высоким ROI, либо дорогих, либо уникальных для вашего рынка
надо понимать ваш рынок. Купив одну модель авто в Вашингтоне, не факт, что та же модель в Огайо вообще будет сдаваться.
есть риск, что появится конкурент с уникальным предложением или просто дешевле. Каждый день сотни дурачков из розницы собираются сдавать свои машины за копейки не понимая бизнес-модели. Я сам видел новые машины за 15 баксов в день. Это безумие.
риск изменения правил площадки - в этой схеме зарабатывает серьезные деньги только Туро и страховая(ну и ваш кузовной автосервис), так как они - посредники между вами, гостем и страховой. Очень часто агрегатор зарабатывает больше, чем гость платит и хост получает вместе взятые, особенно в случае с самыми опасными - молодыми водителями. Туро уже меняла свои правила на моей памяти 4 раза. Каждый раз - ухудшая положение водителей.
Молодые водители, которым никто не дает машину в других сервисах угадайте, куда идут? Правильно, в Туро, где они разбивают вашу машину.
Фейковые водительские удостоверения - проблема платформы. Они не умеют их отслеживать. Кто вам возместит убытки? правильно, никто.
При одинаковых первоначальных вложениях в 10 авто(минимальная рентабельность бизнеса), дом в ипотеке под Airbnb приносит примерно столько же, а занятости и головной боли в разы меньше
Авто - актив не подверженный росту цены с течением времени. Его невозможно сохранить в исходном состоянии на протяжении десятков лет как дом и он НЕ дорожает со временем - это все снижает вашу рентабельность в разы.
С дешевой машины, в среднем, доход (при 21 дне букинга) будет в районе 600 долларов. Это просто покрывает вашу страховку и кредит на нее. Заработка тут практически нет. Дорогие машины приносят больше. Но и денег на себя требуют больше.
Машина требует ухода: химчистка стоит денег. Мойка стоит денег. Частая смена масла - стоит денег; и так далее. Все это снижает рентабельность. Я часто слышу “советы” - купить дешевую машину и сдавать ее, якобы тогда рентабельность будет высокой. Дудки. Все будет уходить на обслуживание.
НЕ НАДО брать 5 кредитов и покупать машины для сдачи в аренду.
покупать машины надо ТОЛЬКО по оптовым ценам.
“куплю кабриолет, купе, додж челленджер и буду сдавать. Друг сказал там 150 баксов в день”. Да, может даже и 200, но это привлекает “гонщиков”, которые разбивают вашу тачку 1 раз и каждых 3.5 букингов (моя личная статистика по вашингтону).

Теперь о плюсах:

если у вас есть ненужная машина и вам за нее надо платить кредит и страховку, то сдав ее в аренду вы сможете сократить свои расходы на такой пассив. Активом он не станет точно, но хотя бы не будет жрать ваши деньги.
если у вас есть свой автосервис и площадка рядом - вы можете заниматься этим бизнесом проще и профессиональнее.
Постоянным клиентам можно создать вебсайт, где предлагать выгодные условия, например долгосрочную аренду - я так зарабатывал около 1000 в мес вместо 600. Головная боль была, когда однажды мой Додж Гранд Караван снял бомж и жил там. Попутно развозя наркоту по району. Как вам такое?)))
От большого количества авто вам будут доступны тарифы коммерческого страхования автомобилей. Они также как и розничные ничего не покрывают(удивительно, да?), но хотя бы слегка дешевле, что также улучшает рентабельность.
посадив 2 человек посменно за 15 баксов в час за свой аккаунт в Туро, вы сможете более-менее освободить себя для более интересных дел, нежели общения с сумасшедшими клиентами в 5 утра, разбившими ваше авто или общением ночью с полицией, когда ваша машина сбила светофор на перекрестке в соседнем городе. Но приготовьтесь к тому, что такие сотрудники все равно будут звонить вам, ибо за 15 баксов они не в состоянии решать такие вопросы, лол
Любой профессиональный бизнес должен приносить вам от 15% годовых в долларах на вложенные средства, иначе или вы что-то делаете не так, или бизнес - фигня полная. Хорошие бизнесы могут приносить сотни процентов в год - например интересная идея в IT.
Это хорошее расширение любого вашего авто-бизнеса, например ремонтной мастерской. Опять же, платя кому-то 15-30 баксов за работу, вы можете списывать это в налоги
Про налоги: теперь авто у вас на бизнес-использовании. Можно списывать все расходы на нее, уменьшая вашу налогооблагаемую базу. Теоретически это снижает общий уровень налогов.
Если у вас есть дилерская лицензия, то купив авто со скидкой в 30-50% на аукционе, вы довольно быстро сможете ее окупить. Далее - химчистка, продажа ( а что, вы думали, вам в рознице продают хорошие авто, да?), и цикл повторяется. Таким образом это может повысить рентабельность вашего дилерского бизнеса. Тут возникают сложности конечно - регистрация, страховка и прочее, но если хочется поразвлекаться, кто вам запретит?))

Это процентов 10 сложностей и особенностей этого бизнеса. Со мной можно спорить по каждому пункту, но для себя я сделал вывод, что бизнес на аренде - это работа, а так как я создаю себе источники дохода, которые не требуют моей вовлеченности в процесс - этот бизнес не для меня. Он ни разу не пассивный.

В следующем посте в телеграмме - видео как я трачу свое время на ерунду, делая самостоятельно химчистку салона.

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости как делаю я - здесь.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Инфляция и ответ на вопрос подписчика

2021-05-15T15:55:27.048Z

инфляция и что делать инвестору когда рынок падает.

(Абстрактный вопрос - что делать сегодня, когда рынки падают)

Краткий ответ - покупать все подряд пока дешево.

Когда пандемия только началась я выпустил видео в котором сказал, что либо мы умрем от коронавируса, либо от остановки экономики, голода и коронавируса, если рынок достаточно быстро не изобретет вакцину и не спасет нас всех. История показала что я прав. Страны с закрытыми экономиками пострадали больше всех. Индия, которую так любят вспоминать поклонники локдаунов нерелевантный пример, так как в этой стране изначально отсутствует культура даже мытья рук и, извините, туалетов. Любая инфекция в таких условиях находит себе райское место для распространения.

При этом я был и остаюсь в оппозиции к всеобщим ограничениям, которые так любят вводить правительства и причина этому довольна проста - это вызывает гораздо больше проблем, нежели “решает”. Одна из самых важных среди них - инфляция и "отрицательный рост" экономики, которые теперь, кажется, видны уже всем: цены на строительные материалы, как следствие - дома; любые активы, включая бизнесы, и даже шоколадки (из-за пальмового масла) - растут как на дрожжах и делают всех кто еще недавно приближался к среднему классу - снова бедными. Большее количество бедных - большая преступность - ниже покупательная способность населения - ниже рост и, снова, - выше бедность. Вот тебе и закрывание ресторанов.

Инфляция сегодня растет еще и по другим причинам: недостаток продукции - если товаров мало, то производители оставшиеся на рынке повышают цены из-за ажиотажного спроса, и вторая причина - безумное печатание денег американским правительством чтобы поддержать людей в сложной жизненной ситуации (которую государство само и создало своими запретами на работу заводов и ресторанов).

Еще ни разу в жизни печатание денег не заканчивалось хорошо для стран такое вытворяющих. В Германии 20-х это закончилось приходом к власти социалистических популистов во главе с Гитлером, в Российской Империи - революцией и приходом коммунистов, В Аргентине, Чили и других странах - революциями и приходом к власти социалистов. Не изменит этим традициям и США. Страна будет постепенно леветь, заигрывая с полулистами. И в данном случае и Трамп и Байден - одного поля ягоды. Оба рассказывали сказки как хорошо будет если их избирателям будут выданы “вертолетные” деньги.

И в этом скрывается опасность заигрывания с социальными дотациями и благами. Политики обещают - выигрывают выборы, а избиратели кратковременно радуются свалившемуся счастью в виде денег или отсутствия необходимости работать. Ведь гораздо интереснее ничего не делать, а получать некий “базовый доход” из-за того что ты принадлежишь к некой ущемляемой группе или “не можешь” найти себе работу. Создается целые классы людей с выученной беспомощностью, неспособные сделать шаг без помощи извне. Примерами того что из этого получилось можно видеть в Балтиморе и Детройте - городах с очень активным вмешательством популистов во власти.

Для инвестора же это означает, что надо трезво уже сегодня закладывать риски повышения налогов и ухудшения конкурентоспособности вашего бизнеса, если он ориентирован на экспорт и находится в США или усложнения импортно-экспортных операций, если вы находитесь в другой стране. Готовиться к тому, что такие популисты будут за счет вас поднимать свою популярность.

Для розничного владельца акций американских компаний, особенно стартапов, стоит помнить, что новая администрация решила поддерживать только зеленые отрасли экономики и если вы покупаете классику: железные дороги, нефтяные компании и добывающий сектор, времена для вас настают трудные и доходность будет снижаться, скорее всего ниже 7% в год. Но также не надо забывать что новый президент это максимум на 8 лет, а планировать надо гораздо дальше.

Я много раз говорил, что мои советы по поводу электрического транспорта носят характер тенденций следующих 15-20 лет, а не сегодняшнего дня. Я не занимаюсь спекуляциями. Это гораздо более сложное занятие, нежели выбрать 100 фирм будущих популярными через 30 лет.

Я считаю что в зеленой энергетике и транспортном секторе будет продолжаться активный рост, который не стоит прерывать продажами акций из портфеля, а наоборот надо докупать пока подешевело. Очень сильно сомневаюсь, что например фонды ARKK будут стоить столько же сколько сегодня даже всего через 5 лет. Уверен, там рост будет двузначным.

При этом не стоит думать, что компании добывающие металл для аккумуляторов смогут показать такой же рост - этого абсолютно точно не случится, так же как и не случится повышения цен на металлы. Химики найдут способ добывать электричество из более дешевых соединений, так как наука всегда идет в направлении удешевления производства, а не его удорожания. Это очевидно. Поэтому такие компании как Норникель, так любимый русскими, гхм, “экспертами” надеющимися на его рост или его аналоги в обоих америках - совершенно точно не будут бенефициарами технологической транспортной революции, даже не смотря на использование никеля в аккумуляторах сегодня и его дефицит на рынке.

Если говорить о перегретом технологическом секторе, я считаю, что во-первых, надо разделять 2 больших группы компаний: это гиганты с капитализацией в триллионы и Теслу, от остальных 495 компаний индекса SP500 и уж тем более от остальных примерно 3500 акционерных обществ США, торгующихся на бирже. Соответственно с этим разделением есть и разный уровень переоцененности/недооцененности отдельных компаний.

Разница между ростом всех этих групп будет существенной, поэтому совет про диверсификацию активов тут снова как нельзя лучше подойдет: покупаем всего понемногу, особо не вникая в локальные неудачи. Есть индексные фонды широкого сектора экономики, буквально всех компаний, есть Russell 3000, к примеру.

Совет: чем меньше у вас в портфеле акций, тем больше вы рискуете и тем больше потенциальная прибыль или убыток. Надеюсь это понятно.

Я уверен в IBM также как я уверен в ее конкурентах, уверен в Тесле, также как я уверен в НИО и китайских акциях и тд. Но это не значит что все деньги надо вкладывать туда.

Покупаем широкие индексные фонды, и помним, что каждая акция не должна занимать более 2% от портфеля. То есть, если у вас индексный портфель и в нем 100% состоит из, например, SP 500, то можете считать, что у вас портфель из 500 компаний. Некоторые из них будут занимать больший объем, но это будет безопаснее, чем держать несколько акций даже самых надежных эмитентов

То чего точно не надо делать - снимать деньги с брокерского аккаунта и нести их в “надежные” облигации и уж тем более - на savings accounts.

С такой инфляцией рост фондового рынка постепенно догонит рост реальной экономики, если не случится никаких “Черных лебедей”.

Как мы видим, даже тотальное закрытие мира не привело к катастрофе, рынок смог подстроиться под новую реальность и вытянул нас всех, дав вакцину как никогда быстро. Во многом, такое произошло из-за отмены гос регулирования под конкретные проекты по разработке вакцины.

В то же время, инвесторы, которые надеются заработать на росте акций медицинского сектора, питают бесплодные надежды - этот сектор работает с исторической рентабельностью в несколько процентов и его рост целиком лежит на двух китах: простоте гос регулирования коммерческих мед исследований и низкой ставке рефинансирования. Упрощения регулирования я не жду, ставка в будущем должна только расти, сокращая и без того низкую маржинальность сектора.

Есть редкие компании, которые предлагают рискованные, и, потенциально, высокоприбыльные решения текущих проблем, они в основном сосредоточены в сфере генетики. Технологии расшифровки генома человека, технологии нейроинтерфейса и тд - могут спасти и улучшить жизни миллионов людей - вы можете на этом заработать... Но также могут быть и неудачными, тупиковыми ветвями исследований - вы потеряете если наука пойдет в другом направлении. Если хотите риска прибавить - можете искать соответствующие фонды.

...В целом, у меня сдержанно-позитивное настроение по поводу роста мировой экономики. Я уже привык за столько лет к выкрутасам правительства с налогами, но уверен, что бухгалтерские консалтинговые фирмы смогут снизить бизнесу налоговое бремя и решить проблему удорожания сервисов и товаров, а ставка рефинансирования постепенно дойдет до 5%, убрав таким образом с рынка зомби-компании, паразитирующие на дешевых деньгах сегодня.

К чему я не хочу привыкать, так это к социализму в экономике, который мешает бизнесу расти. И восстановление докоронавирусных показателей будет тем быстрее, чем активнее государство перестанет вмешиваться в экономику, давая людям свободу действий в кризис.

Какие-то страны справятся с этим лучше, какие-то хуже.

Примеры:

Россия будет продолжать скатываться вниз демонстрируя околонулевой рост, потому что тенденций к упрощению ведения бизнеса там не предвидится, а возможности для роста сырьевого сектора отсутствуют полностью. Также не стоит забывать про отсутствие законов на этой территории - о каких инвестициях можно вести речь в таком случае я не знаю.

Китай за счет огромного внутреннего рынка растет, но насколько честная статистика по росту - вопрос открытый. Я не верю в честность Партии - показатели там всегда завышаются к юбилеям революции и дням рождения вождей. Надо закладывать политические риски во все инвестиции в Китай. Пример Алибабы и Джека Ма очень показателен в данном случае. Но страна активно догоняет, в и отдельных местах, перегоняет запад в технологиях, строя крупные технологические хабы на побережье, аналоги Кремниевой Долины, утомялющей предпринимателей своими налогами - в Китае большинства Калифорнийского регулирования не существует, именно поэтому автономный транспорт там развивается гораздо быстрее американского.

В ЕС компаний приличных вообще не осталось, во многом благодаря активному вмешательству государства в экономику и рынок труда. Из-за чего покупать на бирже там нечего. Технологически передовая Германия - это что-то из прошлого. Про Францию и говорить нечего. Остальные страны ЕС - реципиенты помощи этих двух, которые тащат на себе весь евросовок, во многих даже бирж не существует.

Про криптовалюту.

Криптография - старая технология, первые попытки что-то зашифровать с помощью компьютеров появились в момент рождения компьютеров - ведь шифрование было необходимо государству, эти проекты финансировавшему. Сегодняшние ветви - децентрализованные валюты и блокчейн - безусловно перспективные, но зачастую, движения цен на криптовалюты основано не на рынке, где действуют множество независимых участников, а на действиях инсайдеров, которые работают в интересах крупных игроков, в руках которых, в совокупности, находится до 60% активов. Примером может служить биткоин, 60% майнинговых мощностей и монет находится на территории Китая. Такая же история с Эфиром. Я не хочу быть настолько зависимым от действий нескольких игроков. Когда я покупаю крипту я делаю это вместо казино. К инвестициям это, к сожалению, не имеет никакого отношения.

НО! Не смотря на это есть вполне реальные физические активы, которые вы можете приобрести за монеты - например монета Колион позволяет вам приобрести гусей и картошку в российском фермерском хозяйстве Колионово. Сделать вы это можете без налогов и из любой части света. Но есть и другие компании-пустышки, которые маркетингом создают бренд и потом убегают с деньгами.

Это пример того, как универсальна, и в то же время хрупка технология. Ее можно использовать как с пользой, так и обманывая инвесторов - активно раздувая капитализацию компаний, которые физически ничего не выпускают.

Сможете ли вы понять безопасность вложений в крипту самостоятельно - большой вопрос. Для этого нужен опыт в анализе, экономические знания и все равно вы можете проиграть от действий инсайдеров. Это на сегодня - казино.

Надеюсь, мои кратенькие мысли про сегодня и близкое завтра вам помогли. Постараюсь быть более конкретным в других постах.

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости как делаю я - здесь.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Поездка за домами и мысли про бедность

2021-05-14T22:53:53.222Z

возможно сейчас вам не понравится что я скажу, но так уж я привык - говорить что думаю без политических виляний, пытаясь мягкими формулировками смягчить жесткость реальности которую вижу.

Наверное поэтому из меня не получился российский политик, лол.

Сегодня опять ездил смотреть очередной дом для покупки. Я называю такие дома “продаются вместе с крепостными” - он продается долго и уже вместе с арендаторами, которые там живут несколько лет и платят month-to-month аренду. В США это распространенная практика среди жильцов в бедных районах. Денег нет, кэшевые подработки бывают от случая к случаю и поэтому аренду платить с обычного банковского счета автоматическими списаниями попросту нечем, да и нет ни денег, ни счета: расходы на его ведение ($12 в мес) превышают преимущества владения - взятие кредита, к примеру - его банки не дадут. В свою очередь, бедные не пользуются банковскими сервисами, считая кредитные учреждения обманщиками и проходимцами. Замкнутый круг.

…Первый аналогичный дом я с партнерами купил во Владимирской области давным давно, году в 2013.

То самое здание. Можно снимать хорроры без декораций.

Здание 70-х гг постройки, в котором некогда было общежитие, представляло из себя грустное зрелище к моменту купли-продажи. Крыши фактически нет, окон нет, дверей нет, проводка старая. Все целиком обошлось в районе 650 тыс рублей или по тем временам, около 18 тыс долларов.

Между тем, крепостных там жило душ 70, не меньше. Мы наивные, предполагали что будет огромный денежный поток - молодые дурачки.

Точное количество живущих посчитать не представлялось возможным - плодились они быстро, жили без регистрации, въезжали и выезжали без нашего ведома тоже часто. Не буду рассказывать про все мытарства которые они нам доставляли, но закончилось это не в убыток, а хотя бы “в ноль” через год - чему все были несказанно рады.

Урок я тогда вынес из этого следующий: с бедными надо иметь дела аккуратно, закладывая с лихвой риски дефолта по их обязательствам. Как? очень просто: повышением ставок выдачи займов и ценой оказания услуг. Так уж получается, что за плохих людей кто-то должен платить, покрывая мои убытки. Поэтому банки, выдавая бедным кредиты под высокие проценты абсолютно цинично вспоминают как ваш сосед Вася не отдал кредит вовремя, поэтому, раз вы живете в том же районе, велика вероятность такого же развития событий и с вами. Что? вы работаете в хорошем месте.. хм.. странно, а статистика говорит, что в этом районе живут люди с низкими доходами. Давайте вы придете к нам в следующий раз, а сегодня вам отказано в кредите.

Примерно с такими обыденными мыслями я ехал сегодня смотреть этот дом и, в принципе, увидел что и ожидал и даже хуже.

антикварный магазин у вас дома. Этой кухне лет 60 уже.

Плюс к качеству дома внутри он находится в районе которым управляет HOA. Я редко смотрю недвижимость в зоне с HomeOwners Association (HOA) - по причине их низкой потенциальной рентабельности (всю прибыль сьедает ассоциация домовладельцев, “управляющая компания” вашего дома). Но тут решил съездить - уж больно владелец упрашивал.

Приехав даже меня поразила обстановка тотальной нищеты, хоть дом, внешне, был довольно ухоженным для этого района. Семья: двое маленьких детей, собака и родители. Жена - с немытой неделю головой и никогда не работавшая - ей некогда - надо следить за детьми, и муж, перебивающийся заработками на стройках от случая к случаю за наличные.

вторая часть антикварного магазина. 50-е

В коронавирус оба сидят на пособиях по безработице, никаких накоплений нет (я сразу спрашиваю, потому что предлагаю жильцам выкупить жилье - вдруг покупатель уже тут и мне не надо работать над его поисками), дети сидят на полу, пуская сопли пузырями и играя с дешевыми китайскими игрушками. Грязные тарелки вокруг, хотя меня явно ждали - владелец позвонил им за неделю до моего прихода.

Но самое главное - всю прибыль целиком съедает HOA - в месяц на нее уходит 250 баксов! Такое ощущение, что я приехал не в городок с 100к населения, а в апартамент-комплекс в центре Washington, DC с бассейном на крыше! Если кто-то тут и зарабатывает - то только проперти менеджер. Стало радостно за управляющую компанию и грустно за себя как за потенциального владельца дома.

Я всегда делаю фотографии для того чтобы вечером в спокойной обстановке оценить степень ужаса и затраты на его ликвидацию. Нужно поменять все ванные, всю кухню, карпет на полах на что-то более чистое и приличное и еще много всего по-мелочи. Попробовал посчитать сколько будет стоить быстрый ремонт и последующая перепродажа, флип, этого жилья - та же история, крайне низкая рентабельность...

Ради 15к даже пытаться не стоит что-то делать, ведь затянется это на несколько месяцев и ничего кроме самозанятости не принесет.

Поэтому предложил владельцу 50 центов на доллар - согласится - будет вам контент в паблике. Нет - буду искать новый.

А все почему? потому что собственник не вкладывал ни копейки в ремонт дома на протяжении десятков лет и даже не выплачивая ипотеку - на доме ее 100% от его рыночной отремонтированной стоимости.

Собственник мне должен заплатить, чтобы я его взял. Да, не я буду платить, а МНЕ будут платить и еще и дом отдадут. Вот такие пироги.

Вывод из этого нужно сделать такой: ваш дом не становится активом сам по себе. Его ценность складывается из множества факторов, один из главных среди которых - грамотное управление недвижимостью за маленькие деньги. Будете ли вы делать это сами, или кто-то за вас - не суть важно. Важно делать хоть что-то. Если вы купили дом и ожидаете что он вам оплатит пенсию, при этом ничего там не ремонтируя 30 лет - это сказки про белого бычка. Цена такой недвижимости - 50 процентов от рыночной стоимости в пригодном для жизни состоянии, в непригодном от 20 до -10%. Чтобы кто-то купил за 100, или даже за 120 от рынка, надо вкладывать в него примерно 3-5% ежегодно(!). Это цена владения активами. Такое надо знать сызмальства.

…Когда еду обратно, в голове у меня всегда крутится один и тот же вопрос: ради чего такие пары заводят детей? чтобы плодить нищету? Чтобы быть как все их соседи? Неужели ничего не ёкает, глядя как ребёнку даже игрушки нормальные невозможно позволить себе купить? Это же кошмар. Я предполагаю что они с трудом бы могли себя обеспечивать даже без детей, не говоря уже о текущем состоянии и планировании будущего детей при сегодняшнем уровне дохода.

Кстати! Надо ли говорить, что на предложение купить этот дом они тут же, даже не подумав толком и не расспросив деталей, ответили отказом. Между тем мои условия абсолютно нелюдоедские, и это был бы их первый шанс выбраться из порочного круга создания пассивов вокруг себя и зарывания в долги с головой и первый раз, когда они подумали бы о своих детях реально, а не просто на автомате давая им еду каждое утро.

...Я хочу, чтобы вы меня правильно поняли: меня удивляют не бедные люди - в общем-то каждый может оказаться в трудной ситуации, у меня такое было и не раз, - а то что они всеми силами брыкаются когда им помогаешь и не хотят вылезать из болота: учиться, развиваться, узнавать новое и тд. Я стараюсь избавляться от таких людей вокруг, считая что у меня нет столько времени на воспитание взрослых людей, а у меня есть о ком заботиться и без прицепов.

Вокруг нас столько возможностей, а бедные их постоянно упускают зарывая себя в зыбучие долговые пески.

Мы можем им помогать, но позволять тащить за собой - никогда.

Вот так прошел мой день. Задавайте свои ответы, как говорится.

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости как делаю я - здесь.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Тренер по борьбе в старших классах Нью-Джерси - генеральный директор фирмы стоимостью 100 миллионов долларов, владеющей одним магазинчиком в небольшом городке.

2021-04-21T14:08:46.431Z

Тренер Полсборо Пол Морина подбадривает Джорджа Уорти, сражающегося с Уэйдом Унгером из Бергенской католической церкви в поединке за 152 фунта во время борцовского поединка в Палестре в Филадельфии.

{Если вы думали, что акции GameStop переоценены, то по сравнению с этой компанией они просто дети. Здесь история как школьный учитель не без помощи Волков с Уолл Стрит стал обладателем компании с бумажной стоимостью в более чем 100 млн долларов на текущий момент} - примечание переводчика.

Он легенда борьбы в средней школе Нью-Джерси - и загадка на фондовом рынке.

Пол Морина, директор средней школы Полсборо, штат Нью-Джерси, указан в финансовых отчетах как президент, генеральный директор, финансовый директор и другие лица в компании, зарегистрированной в Неваде , акции которой торгуются на уровнях, которые дают ей оценку более 100 миллионов долларов.

Это странно высокая оценка, потому что компания Hometown International владеет магазином деликатесов - и только одним магазином в Полсборо, где школьная команда по борьбе под руководством Морины часто выигрывает чемпионаты штата. Компания сообщила, что ее акционеры находятся на территории китайского Макао.

Согласно годовому отчету Hometown International, поданному 26 марта в Комиссию по ценным бумагам и биржам, магазин Your Hometown Deli за последние два года в сумме выручил всего 35000 долларов.

тот самый магазинчик стоимостью 100 млн долларов

Менеджер хедж-фонда Дэвид Эйнхорн упомянул Hometown International в письме клиентам в четверг, в котором предупредил о рисках для розничных инвесторов.

«Пастрами, должно быть, потрясающие», - раскритиковал Эйнхорн компанию, акции которой с конца марта 2020 года до начала сентября выросли до более чем 9 долларов за акцию с 3,25 доллара за акцию, несмотря на то, что гастроном - его единственный действующий бизнес - был закрыт из-за пандемии коронавируса в течение этого периода времени.

Годовой отчет Hometown International показывает, что Морина, который также является казначеем и директором компании, владеет 1,5 млн обыкновенных акций компании с warrants на еще 30 млн акций. Морине принадлежит 19% находящихся в обращении 7,79 млн обыкновенных акций Hometown.

В четверг акции Hometown, которые вяло торгуются на внебиржевом рынке, имели цену закрытия 13,50 доллара за акцию.

Таким образом, одни только обыкновенные акции Morina стоят 20,5 миллиона долларов - по крайней мере, на бумаге.

Данные FactSet показывают, что в Hometown редко переходят из рук в руки более нескольких сотен акций, и часто бывают дни, когда никакие акции не обмениваются.

CNBC обратился за комментариями к Морине, биография которого в документации SEC гласит, что он выиграл 25 чемпионатов штата в качестве тренера, одержав более 550 побед.

В этой биографии не говорится, что Морина имел опыт работы в сфере общественного питания.

Тем не менее, Hometown International сообщила в своей документации: «Мы считаем, что глубокие знания и обширный опыт г-на Морины делают его ценным членом нашего совета директоров».

В документации говорится, что компания Hometown International, зарегистрированная в 2014 году, заключила договор аренды с Mantua Creek Group, членом которой является Морина, на свои складские площади.

Вице-президентом и секретарем родного города является Кристин Линденмут - 46-летняя учительница математики в средней школе Полсборо, согласно документации SEC.

Линденмут, который не сразу ответил на запросы о комментариях, также, похоже, не имеет предыдущего опыта в сфере общественного питания.

Но Hometown International заявила, что считает, что ее «глубокие знания и большой опыт» также делают ее ценным директором компании.

Согласно документации SEC, Линденмут не владеет акциями компании.

В годовом отчете говорится: «В настоящее время в компании нет штатных сотрудников, кроме ее должностных лиц и директоров, президента Пола Ф. Морины и Кристины Т. Линденмут». Он добавляет: «Оба в настоящее время работают в компании без какой-либо компенсации».

Годовой отчет Hometown предполагает, что компания была сформирована с целью создания сети магазинов с «новой концепцией деликатесов».

«Через нашу стопроцентную дочернюю компанию Your Hometown Deli Limited Liability Company («Your Hometown Deli») мы управляем магазином деликатесов, который предлагает «домашние» бутерброды и другие закуски в непринужденной и дружелюбной атмосфере», - говорится в заявлении.

«Магазин предназначен для того, чтобы предложить местным посетителям всех возрастов удобные места для встреч. Первый блок компании был построен в Полсборо, штат Нью-Джерси, и ориентирован на небольшие города и общины».

Но это место, низкое квадратное здание, расположенное прямо через реку Делавэр от Филадельфии, остается единственным магазином, которым компания владеет примерно после семи лет работы.

Председателем компании, согласно годовому отчету, является Питер Кокер-младший, который, как указано, не владеет акциями Hometown International.

В биографии Кокера в годовом отчете компании говорится, что выпускник Университета Лихай в 1990 году был председателем South Shore Holdings Limited, компании, зарегистрированной в Гонконге, с 2013 года.

В нем также говорится, что Coker был управляющим партнером Pacific Advisers, а также с 2009 по 2013 год был партнером частной инвестиционной компании TDR Capital Investment Ltd., расположенной в Шэньчжэне, Китай.

«С 2006 по 2009 год г-н Кокер занимал должность председателя Global Trading Offshore Pte (Сингапур)», - говорится в документации. «С 2002 по 2005 год г-н Кокер занимал должность председателя Wellington Securities (Новая Зеландия). Г-н Кокер работал в компании Bridge Companies до прихода в Wellington Securities (Новая Зеландия) в 2002 году ».

Отец Кокера, житель Северной Каролины Питер Кокер-старший, зарегистрирован в SEC как владелец 63 334 обыкновенных акций Hometown International с варрантами на 1,26 миллиона акций.

CNBC обратился за комментариями к обоим Кокерам.

Другие владельцы акций Hometown включают Blackwell Partners LLC, Series A, адрес которой находится в Гонконге; и два других гонконгских предприятия, Star V Partners LLC и Maso Capital Investments Limited.

Четыре другие компании или организации, перечисленные в качестве владельцев акций Hometown International, находятся в Макао, Китай.

В заявке говорится, что одна из компаний Макао, VCH Limited, в мае 2020 года заключила консалтинговое соглашение с Hometown International.

«В соответствии с этим соглашением VCH был привлечен в качестве консультанта для компании, среди прочего, для создания и развития присутствия с крупным чистым капиталом и институциональными инвесторами», - говорится в годовом отчете Hometown.

«Срок действия соглашения - один год; при условии, однако, что каждая сторона имеет право расторгнуть соглашение, предварительно уведомив другую сторону в письменной форме за 30 дней», - говорится в сообщении.

«В соответствии с соглашением, VCH будет получать 25 000 долларов в месяц в течение срока действия соглашения в дополнение к возмещению расходов, заранее утвержденных Компанией».

Согласно годовому отчету компании, Hometown International зафиксировала убыток в размере 624 438 долларов за 2020 год и 153 930 долларов за 2019 год.

Большая часть увеличения затрат компании в 2020 году произошла из 320 000 долларов в виде так называемых «гонораров за консультационные услуги».

Кокер-старший был указан в других документах, поданных в SEC, как и основатель и управляющий директор Tryon Capital Ventures, юридического лица в Северной Каролине, имеющего консалтинговое соглашение с Hometown, по которому Трион платит 15 000 долларов в месяц.

«Мы планируем продлить срок консалтингового соглашения с Tryon еще на один год», - говорится в годовом отчете.

Продолжение этой истории читайте здесь

Ключевой инвестор в гастрономический магазин NJ за 100 миллионов долларов имеет историю проблем с законом и связан с преступниками

2021-04-21T13:53:31.028Z

CNBS раскрыло детали предыдущей статьи, здесь я публикую ее текст в переводе

Ключевой инвестор таинственной компании стоимостью 100 миллионов долларов, которой принадлежит только крошечный гастроном в Нью-Джерси , имеет историю юридических проблем и связан с несколькими людьми, которые были осуждены за уголовные преступления или подверглись санкциям регулирующих органов.

В их число входят юрист, бухгалтерская фирма и бывший биржевой маклер, которые работали с компанией Hometown International. Они связаны с акционером Питером Кокером-старшим, 78-летним бизнесменом из Северной Каролины.

Сын Кокера из Гонконга, Питер Кокер-младший, является председателем компании Hometown International , чей магазин Your Hometown Deli в Полсборо, штат Нью-Джерси, за последние два года, вместе взятые, составил всего около 35000 долларов.

Несмотря на эти скудные продажи, у Hometown International было около 8 миллионов обыкновенных акций в обращении. В понедельник акции компании выросли на 0,15% до 13,01 доллара.

Hometown International, которая торгуется на внебиржевом рынке с 2019 года, вышла из безвестности на прошлой неделе после того, как менеджер хедж-фонда Дэвид Эйнхорн упомянул о ее странно высокой рыночной капитализации в письме клиентам.

«Кто-то указал нам на Hometown International (HWIN), которая владеет единственным гастрономом в сельской местности Нью-Джерси ... 8 февраля HWIN достигла рыночной капитализации в 113 миллионов долларов», - написал Эйнхорн в письме в четверг. «Крупнейшим акционером также является генеральный директор / финансовый директор / казначей и директор, который также является тренером по борьбе в средней школе по соседству с гастрономом. Pastrami у них, должно быть, восхитительны».

Ежедневный объем торгов акциями Hometown обычно составляет менее 1000 акций. В некоторые дни торги не ведутся. Но в пятницу почти 43 000 акций перешли из рук в руки. В понедельник было продано чуть менее 15 000 акций.

Сеть и связи Кокера

Кокер-старший является одним из нескольких ключевых акционеров Hometown International, упомянутых в документах Комиссии по ценным бумагам и биржам , а также компаний в Гонконге и Макао, Китай.

Официальные документы показывают, что все юридические лица в Гонконге расположены на одном этаже одного и того же здания. То же самое и с организациями в Макао. Согласно отчетам, в Гонконге инвестор по имени Манодж Джайн из Maso Capital Partners имеет единоличное голосование и право инвестирования в акции Homeland International, принадлежащие каждой из трех компаний.

Coker-старший лично владеет 63 334 обыкновенными акциями Hometown с варрантами еще на 1,26 миллиона акций. Собственной компании Кокера-старшего, Tryon Capital, платят 15 000 долларов в месяц по контракту на консультационные услуги с Hometown.

Кокеру-старшему предъявили иск за сокрытие денег от кредиторов и мошенничество, связанное с бизнесом . Он отрицал правонарушения в тех делах, одно из которых было урегулировано во внесудебном порядке в последние годы в Северной Каролине. Он не отвечал на повторные запросы о комментариях от CNBC.

Его партнер в Tryon Capital, Питер Райхард, в 2011 году подал заявление о признании вины в уголовном деле, которое привело к его осуждению за схему незаконного внесения тысяч долларов в успешную кампанию 2008 года Бев Пердью, демократки, которая была избрана в том же году в Северной Каролине, ставшей первой женщиной-губернатором этого штата.

Схема предполагала использование фиктивного консалтингового контракта между Tryon Capital Ventures и франчайзи быстрого питания, который хотел поддержать Perdue. Кокеру-старшему не было предъявлено обвинение по этому делу.

Райхард также является управляющим вместе с Кокером-старшим компании Europa Capital Investments, которая владеет 90 400 обыкновенными акциями Hometown International и имеет варранты на еще 1,9 миллиона акций.

В сноске к годовому отчету Hometown, поданному в прошлом месяце в SEC, говорится, что Кокер-старший и Райхард «обладают совместным правом голоса и инвестициями в ценные бумаги компании, принадлежащие Europa».

Райхард не ответил на звонок с просьбой прокомментировать ситуацию.

За два года до своей сделки о признании вины в 2011 году Рейхард узнал с помощью теста ДНК, что его настоящим отцом был знаменитый духовный лидер Рам Дасс , автор бестселлера «Будь здесь сейчас». Дасс, который в 1960-х годах работал профессором психологии в Гарварде под своим тогдашним именем Ричард Альперт, вместе с Тимоти Лири стал ведущим исследователем ЛСД. Позже он отправился в Индию, где стал учеником гуру.

Кокер-старший, тем временем, был звездным баскетболистом в Университете штата Северная Каролина после блестящей карьеры в средней школе в своем родном Аллентауне, штат Пенсильвания, и до того, как начал свою деловую карьеру. В какой-то момент он помогал контролировать инвестиции пенсионных фондов в ныне несуществующую Bethlehem Steel в Пенсильвании, согласно его онлайн-биографии.

За эти годы он также столкнулся с множеством юридических проблем, в том числе за пределами деловой сферы.

В августе 1992 года 49-летний Кокер-старший был арестован в Аллентауне и обвинен «в проституции и других правонарушениях после того, как он якобы показал себя трем девушкам, когда он ездил по Центральной школе», как сообщало в то время The Morning Call .

Газета со ссылкой на полицию сообщила, что Кокер-старший подъехал к двум сестрам 14 и 10 лет и их 15-летней двоюродной сестре, которые сидели на крыльце возле начальной школы, и «подозвал их к машине и пытался сделать им гнусное предложение».

Кокер-старший вскоре якобы поехал обратно к девушкам на своем BMW, сообщает газета. 14-летняя девушка сказала The Morning Call, что, чтобы выиграть время, она указала на свою мать, которая была на улице, и сказала ему: «Она позаботится о тебе».

Мать девочки затем подошла к машине и попыталась вытащить Кокера-старшего, вырвав при этом прядь его волос, сообщили газете девушка и полиция.

Кокер-старший, которого задержали вскоре после этого, также был обвинен в растлении несовершеннолетних и откровенной непристойности в этом случае, сообщается в статье The Morning Call, в которой упоминается адрес Кокера в то время, который фигурирует в публичных записях.

Записи, подробно описывающие исход этого дела, не были общедоступны.

Малкольм Гросс, адвокат из Аллентауна, который ранее представлял Кокера-старшего, сказал CNBC в понедельник, что направил бизнесмена к известному адвокату по уголовным делам в Аллентауне после того, как Кокер был арестован по делу о непристойном поведении. Этот адвокат умер в конце 1990-х годов.

В понедельник полиция Аллентауна заявила, что при проверке их файлов не было обнаружено записей об аресте Кокера.

Гросс представлял Кокера-старшего в судебном процессе, в котором банк American Express Bank предъявил ему иск о выплате почти 900 000 долларов неоплаченного долга.

American Express Bank в 1992 году обвинил Кокера-старшего в мошенническом переводе активов на сотни тысяч долларов, чтобы предотвратить сбор денег, которые он был должен банку. Он также обвинил его в недобросовестном возбуждении дела о банкротстве, учитывая тот факт, что, по словам American Express, на момент подачи заявления он был платежеспособным.

Также в 1992 году газета The Morning Call сообщила, что корпорация, владеющая мебельными магазинами Unclaimed Freight, урегулировала судебный процесс против Кокера- старшего и другого бывшего сотрудника корпорации, обвиненных в незаконном изъятии у фирмы не менее 1 миллиона долларов.

Кокер-старший был вице-президентом компании , и его жена Сьюзен также была ответчиком по делу , по которому, как утверждалось, ей заплатили почти 43000 долларов в качестве арендной платы за сарай на их территории в Макунги, штат Пенсильвания.

«Мы не сделали того, что утверждали Valley Advisors, так что это решение подходит для всех сторон», - сказал Кокер-старший в то время в пресс-релизе.

Бухгалтерская интрига

Проверка CNBC заявок SEC и других документов впоследствии выявила другие любопытные подробности о Hometown International и людях, связанных с ней.

Грегг Жаклин, ныне лишенный адвокатского статуса адвокат, ранее связанный с Hometown International во время подачи финансовых документов , был подвергнут санкциям Комиссии по ценным бумагам и биржам , а также привлечен к уголовной ответственности и осужден в федеральном суде за мошенничество с участием подставных компаний. Эта схема предшествовала его работе в связи с «Родным городом».

Записи SEC показывают, что в 2012 году помощник директора комиссии отправил Кокеру-старшему e-mail с вопросами о фирме под названием Troy Inc. Жаклин был поставлен в копию и знал о его содержании.

В письме говорится: «Мы отмечаем, что Питер Кокер, ваш главный исполнительный директор и единственный акционер, также является исполнительным директором и / или значительным акционером других подставных компаний, которые недавно подали заявку на регистрацию по Форме 10».

Жаклин также получил копию письма от SEC в мае 2014 года Рамону Техеде, генеральному директору TablacaleraYsidron , чей адрес в Чапел-Хилл, Северная Каролина, совпадает с адресом, который использовал Кокер-старший.

Жаклин, который по-прежнему находится под федеральным надзором, не ответил на запросы о комментарии.

Аудиторы из родного города , Liggett & Webb, в августе были подвергнуты порицанию и оштрафованы Советом по надзору за бухгалтерским учетом публичных компаний. Одному из бухгалтеров этой фирмы, Джеймсу Лиггетту, было запрещено работать с зарегистрированной бухгалтерской фирмой из-за поведения, не связанного с родным городом.

Лиггетт сказал CNBC: «Я не припомню», чтобы он участвовал в проверке записей Родного города. Он направил вопросы о работе в компании своему бывшему партнеру Дереку Уэббу, который не ответил на сообщения. В годовом отчете Hometown, поданном в прошлом месяце, говорится, что Liggett & Webb является аудитором компании с 2015 года.

Связь с родным городом

Джеймс Паттен, чей профиль в LinkedIn идентифицирует его как финансового аналитика в Tryon Capital Coker Sr., в старшей школе боролся с генеральным директором Hometown International Полом Мориной.

Согласно базе данных регулятора, Паттену запрещено FINRA, брокерско-дилерским регулятором, действовать в качестве биржевого маклера или сотрудничать с брокерами-дилерами.

Паттен неоднократно подвергался дисциплинарным взысканиям со стороны FINRA, в том числе невыполнение арбитражного решения на сумму более 753 000 долларов за нарушение законов о ценных бумагах, несанкционированную торговлю и подделку счета клиента.

В 2006 году он успешно обжаловал санкции, наложенные судьей SEC по административным делам в деле, по которому он был обвинен в манипулировании ценой акций, котирующихся на бирже Nasdaq.

В этом деле Паттена защищала Айра Соркин , адвокат, наиболее известный тем, что представлял вора в законе «Понци» Берни Мэдоффа, скончавшегося в тюрьме на прошлой неделе.

Морина, который не ответил на повторные запросы о комментариях, согласно документации SEC, владеет 1,5 миллионами обыкновенных акций Hometown, которые на бумаге стоят более 20 миллионов долларов, учитывая текущую цену акций.

Морина также является директором средней школы Полсборо и тренером известной школьной борцовской команды, которая является постоянным претендентом на титулы чемпиона штата. Его брат Кармел Морина - шериф округа Глостер, штат Нью-Джерси, включая Полсборо.

Паттен подписал письмо, процитированное в документах SEC, в котором подробно описывается договор аренды здания с Mantua Creek Group для Your Hometown Deli, который является единственным предприятием компании. Документы SEC указывают на то, что Пол Морина также участвует в Mantua Creek Group.

Письмо было отправлено другому исполнительному директору Hometown, Кристине Линденмут, учителю математики и администратору в средней школе Полсборо.

Паттен не ответил на запрос о комментарии. Lindenmuth не возвращал повторных запросов о комментариях.

Открытые записи показывают, что Морина является владельцем собственности, которая, похоже, находится рядом с гастрономом, вместе с Джоном Джованнитти, спортивным директором младших и старших классов средней школы Полсборо, директором младшей средней школы и президентом совета городка Полсборо .

Джованнитти не ответил на просьбу о комментарии.

House hack и использование 203(k) loan.

2021-03-16T16:07:46.642Z

gustancho.com

Удачно взятая ипотека на дом - это, зачастую, половина дела. Но что будет, если на ремонт дома у вас уйдёт много денег, что снизит выгоду от взятия ипотеки? Или наоборот, вы хорошо знакомы с проблемами дома, но первоначальный взнос обычной ипотеки вас не совсем устраивает, какой вариант в таком случае будет более предпочтительным?

Оказывается есть ипотека, для инвесторов и любителей рехабов, хотя она и не рекламируется так государством. Давайте разберём подробней, что такое 203(k) loan и чем подобная ипотеке может быть полезна для инвестора.

Что такое 203(k) loan?

moneycrashers.com

Предоставляемая FHA (Федеральным Управлением Жилищного Строительства) 203(k) loan позволяет объединить расходы на покупку дома и ремонт в одном займе. После завершения ремонта вы мгновенно сможете приумножить свой капитал на основе увеличившейся стоимости жилья. Также, она позволяет действующим домовладельцам финансировать ремонт своего нынешнего дома. Этот вид ипотечного договора привлекателен для тех, кто впервые покупает жилье, потому что требования к кредитному рейтингу и первоначальному взносу более мягкие, чем для большинства обычных займов.

Требования к заемщику не высокие.

Если ваш кредитный рейтинг превышает 580, вы можете профинансировать до 96,5% покупки и ремонта. Если ваш рейтинг находится в промежутке между 500 и 579, ваш первоначальный взнос должен быть не менее 10%. Под это определение попадает около 80% заемщиков в США.

Типы 203(k) loan.

gustancho.com

Существуют два типа 203(k) loan:

Limited (Ограниченная). Ипотека позволяет финансировать неструктурный ремонт(когда вы не ломаете стены целиком и не меняете полдома) и модернизацию в размере до $35k, при этом минимальная сумма кредита не ограничена. Деньги можно потратить на ремонт недвижимости или на подготовку дома к продаже. Примеры ремонта жилья включают обновление кухни или новый ковролин.
Standard (Стандартная). По этой ипотеке возможен более широкий спектр вариантов реконструкции, в том числе структурный ремонт. Требуется минимальная ипотека в размере $5k на ремонт. Этот тип mortgage должен включать взаимодействие с консультантом 203(k) loan, который будет работать с кредитором и заемщиком. При Standard 203(k) loan часть ипотеки идет на выплату продавцу дома, а остальная часть хранится на специальном счете для оплаты ремонта.

Как получить 203(k) loan?

pinterest.com

Если вы заинтересованы в 203(k) loan, вашим первым шагом будет поиск кредитора, который её предложит. Не каждый кредитор предлагает ипотеки FHA, или, если он это делает, он может не предоставить вариант 203(k) loan. Итак, давайте разберёмся по этапам:

1. Поиск кредитора. DHUD (Департамент жилищного строительства и городского развития), предоставить вам список (есть на их сайте) всех кредиторов, которые предлагали 203(k) loan в прошлом году. Выберите подходящего, который недалеко от вас(или работает в вашем штате) и узнайте его условия.

2. Проведение инспекции. Необходимо проанализировать что нужно отремонтировать в доме, и определить размер будущего займа и масштабы проекта. Грамотно проведённая инспекция жизненно важна, потому что она помогает определить необходимые размеры реконструкции приобретаемого дома. Инспекцию проводит сертифицированный HUD инспектор, обеспечивающий соблюдение стандартов FHA. В его обязанности входит посещение дома, подробное описание работы, которую необходимо выполнить, и проведение общей проверки состояния жилища - может быть ваш дом в принципе не подлежит ремонту по его мнению так как имеются серьезные повреждения, например неремонтируемая трещина в фундаменте.

Все незамеченные инспектором детали в дальнейшем не будут профинансированы.

3. Получение сметы и найм подрядчика. На основании проведённой инспектором проверки составляется смета. Исходя из сметы вам необходимо прикинуть, каких подрядчиков для ремонта вам нужно нанять. Обычно нанимают генерального подрядчика, способного работать с таким количеством субподрядчиков, которое необходимо для выполнения работ, или возможно вам придётся нанять отдельных специализированных подрядчиков, таких как кровельщик, сантехник и электрик. К сожалению, нанять первых попавшихся знакомых нельзя. Нужны знакомые как минимум с лицензией в вашем штате.

Типы работ, которые можно выполнить с помощью 203(k) loan:

Решение вопросов здоровья и безопасности.
Установка новой крыши, водосточных желобов и водосточных труб.
Замена полов.
Внесение структурных изменений или реконструкция частей дома.
Обеспечение лучшего доступа для человека с ограниченными возможностями. Улучшение энергосбережения.
Ландшафтная работа (например спилить разросшиеся и угрожающие дому деревья).
Общий ремонт и модернизация дома и улучшение в целом его внешнего вида.

4. Приглашение оценщика. После того, как вы определили масштабы ремонтных работ, кредитор наймет утвержденного FHA оценщика, который оценит составленную вами ранее смету.
Общий размер ипотеки будет составлять: стоимость имущества до ремонта плюс стоимость ремонта, либо 110% от оценочной стоимости после ремонта - в зависимости от того, что меньше.

Оценка, которая намного превышает текущую стоимость дома, указывает на то, что ремонт окупится для домовладельца. К тому же если вы покупаете дом, который требует много работы, в районе, где есть отличные дома и регулярно их хозяевами проводится необходимый ремонт, ваша недвижимость не потеряет своей ценности.

5. Проведение необходимых транзакций. После того, как стоимость установлена, деньги, зарезервированные для ремонта переводятся на имя заемщика в депозитарный банк. Выплаты подрядчику производятся по мере завершения работы и проверки качества её исполнения. Сумма также будет включать резерв (примерно 10%) на случай непредвиденных обстоятельств.

Резервные фонды жизненно необходимы на случай, если в доме обнаружится больше проблем. Если работа над домом настолько обширна, что вы не сможете жить в нем во время ремонта, вы сможете профинансировать до шести месяцев ипотечных платежей, так что вам не придется платить за дом где вы живёте и дом, который вы покупаете.

Почему взять 203(k) loan это хорошая идея?

proalfabank.ru

Вы можете использовать его для hause hack strategy - о чем я подробно говорил несколько месяцев назад в своем видео.

house hack на русском

Многие делают house hack с обычной ипотекой, без задействования государственной программы страхования FHA - это дает большую свободу и не надо отчитываться за каждый шаг. Но использование FHA или 203k loan - тоже интересно, за счет большего ROI.

Риски здесь даже меньше, потому что весь процесс контролируется банком - они выдают вам деньги на лицензированных контракторов, в отличие от ситуации, когда вы сами делаете ремонт и в конце выясняется, что он не утверждается инспектором и вам надо переделывать всё с самого начала.

Какие существуют альтернативы 203(k) loan?

mortgagecalculator.org

Home Construction Loan. Допустим вы прошли через все необходимые этапы и получили ипотеку. И когда вы начали сносить стены, вы обнаружили вещи, стоимость ремонта которых далеко превышает ранее установленную смету. Что делать в такой ситуации? Один из вариантов, который некоторые кредиторы предпочли бы 203(k) loan, - это Home Construction Loan, отдельная специализированная ипотека на строительство для финансирования ремонта. Так же Home Construction Loan позволяет домовладельцу избежать правил FHA, которые включают оплату ипотечного страхования жилья во время выплаты ипотеки. Поскольку вам не нужно сразу начинать ремонт, у вас будет больше времени, чтобы понять, что вы действительно хотите изменить.
Standard Refinancing. (Стандартное рефинансирование) - еще один вариант для домовладельцев, которые хотят оплатить капитальный ремонт, без использования 203(k) loan. Банк может организовать рефинансирование с выплатой наличных средств домовладельцам и помочь им управлять процессом оплаты ремонта.

Самый главный вопрос: как это помогает инвесторам?

zalogkvartir.ru

Во-первых, это позволяет ремонтировать дома до 4 юнитов, а значит, купив мультифэмили на рынке, вы сможете жить в одной части и ремонтировать остальные три с помощью этого кредита - потому что хотя бы в одном вы обязаны жить по условиям такой ипотеки. После ремонта вы сразу можете сдавать обновленное здание и получать максимум бенефитов от увеличенной стоимости строения.

Во-вторых, если вы начинающий инвестор, это отличный способ понять насколько вам интересен процесс ремонта домов и их последующей перепродажи (или сдачи в аренду). Вы хоть и обязаны прожить в этом доме 1 год, но это требование -единственное сильное ограничение и оно нивелируется преимуществами такой ипотеки - до смешного низким первоначальным взносом.

В-третьих, если вы нашли любой дом и хотите там прожить год, а он имеет "недостатки" - старая ванная, старая кухня, недоделанный гараж или бейсмент - эта программа для вас идеально подойдет. Договаривайтесь с продавцом о скидках за дом и начинайте ремонт! Через год продадите этот дом или перефинасируетесь, сдадите в аренду и поедете искать новый. Программа не запрещает использовать ипотеку сколь угодно раз - единственное ограничение она должна быть одна открыта на данный момент, то есть придется рефинансироваться каждый год на новую... И так далее пока не обзаведетесь домами которые будут вас "кормить".

Также, пожалуйста, не слушайте риелторов которые будут утверждать, что неприлично давать оффер ниже цены размещения. Неприлично тратить ваши деньги! Всё остальное - отличный способ заработать.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Теперь я начал обучать wholesale real estate. Вы можете приобрести базовый курс оптовой покупки недвижимости по цене средней однодневной зарплаты в США. Я думаю, что это хорошее вложение в ваше будущее.

Что такое Фьючерсы?

2021-02-21T23:15:00.472Z

indianapublicmedia.org

В США основной биржей, торгующей фьючерсами является Чикагская Товарно-Сырьевая Биржа (CME - Chicago Mercantile Exchange). Основанная в 1874 году она занималась торговлей маслом и яйцами - самыми продаваемыми тогда фермерскими продуктами. Фьючерсы также были на эти же товары. Только в 1960-е биржа, с развитием электронной торговли, стала торговать фьючерсами на мороженую свинину и живой крупный рогатый скот.

В 1992 году здесь ввели глобальную торговлю контрактами на древесину, нефть, валютами и даже индексами.

В России есть недобиржа - Санкт-Петербургская, товарно-сырьевая. Там происходит торговля нефтью за рубли(лол) и почему-то еще американскими акциями. Как это относится к товарно-сырьевой основе биржи - совершенно непонятно. Я так понимаю туда впихнули то, что не уместилось на ММВБ. Ну да ладно.

Что такое фьючерсы?

ff.ru

Если рассуждать в рамках общих формулировок, фьючерсы (Futures) - это форма комплексной торговли на товарном рынке. Они являются строительными блоками торговли сырьевыми товарами и требуют внимательного изучения со стороны любого инвестора, желающего разобраться в товарных рынках подробнее.

Сами по себе фьючерсы - это инвестиции, направленные против изменения стоимости. В фьючерсном контракте вы соглашаетесь либо купить, либо продать актив по заранее установленной цене в установленную дату. Это соглашение имеет обязательный характер.

Исторически, фьючерсные контракты имели дело с сырьевыми товарами, которые представляют собой сырьё или физические товары - такие как мясо, сырая нефть, золото или другие блага. Современные фьючерсные контракты охватывают практически любой торгуемый актив, включая акции, облигации и криптовалюты.

Но обычно, люди слышат это слово из новостей - рынок сырой нефти и зерна активно использует такие сделки и поэтому всегда на слуху.

Традиционный фьючерсный контракт предназначен для физической поставки ресурсов. Если вы открываете позицию по фьючерсам на сырую нефть и не продаете и не закрываете контракт, на дату истечения срока, вы будете владеть тысячами баррелей нефти на складе - вас даже возможно принудят ее забрать.

Хотя многие трейдеры по-прежнему полагаются на этот аспект фьючерсного рынка, рост сырьевых товаров как финансового инструмента привел к тому, что контракты также диверсифицируются в чисто виртуальные операции - никто не хочет особо исполнять контракты и получать нефть на склад, ибо ни склада, ни даже площадки у торговцев нет - только макбук, интернет ~~и мохито~~.

Основная структура фьючерсного контракта.

youtube.com

В структуру фьючерсного контракта входят следующие элементы:

Длинная или короткая позиция. В вашем фьючерсном контракте указано, что вы либо покупаете актив, что называется «открытием длинной позиции», либо что вы продаете актив, что называется «открытием короткой позиции» (short sale). В контракте с длинной позицией противоположная сторона соглашается приобрести, а затем продать вам актив. В контракте с короткой позицией вы соглашаетесь приобрести, а затем продать противоположной стороне актив.

2. Начальная цена. Цена, по которой вы покупаете актив, или цена, по которой вы его продаете.

3. Срок годности. Дата, когда состоится будущая транзакция (отсюда и термин фьючерсный или “будущий контракт”).

4. Активы и их количество. Актив, которым вы торгуете, и его количество, которое вы купите или продадите. В зависимости от характера актива в этом разделе также могут быть указаны качество, сорт или другие детали. Например, контракт на золото может указывать качество металла, а контракт на акции может указывать класс акций.

Физический или денежный расчет. Физический расчет предполагает фактическую доставку актива. На дату истечения срока действия контракта, если вы не выбываете из контракта, вы либо получите актив, либо, как ожидается, приобретете и продадите его. Расчет наличными (или финансовый расчет) не предполагает физической доставки. Вместо этого расчёт указывает, что по истечении срока стороны обменяются денежной стоимостью контракта.

Так же важно разобраться, из чего состоит стоимость фьючерсного контракта. Стоимость фьючерсного контракта - это разница между торговой ценой товара и ценой исполнения на дату истечения срока. Трейдер с длинной позицией заинтересован, чтобы актив увеличился в цене к дате истечения срока, чтобы он мог купить актив дешевле, чем он стоит. Трейдер с короткой позицией заинтересован, чтобы актив снизился в цене, чтобы он мог продать актив дороже, чем он стоит. Успешная сделка, при которой ваш контракт является прибыльным, называется "in the money" (в деньгах). Та сделка, по которой контракт невыгоден, называется "out of the money" (без денег).

Примеры торговли фьючерсами.

trials2000.com

Давайте посмотрим на два контракта в действии.

Пример 1: Вы заключаете фьючерсный контракт (с расчётом на длинную позицию) до 1 июля (дата истечения срока) на покупку 100 акций (количество) Apple (AAPL) по $210 за акцию (это страйк-цена) с доставкой акции, если вы не закроете свою позицию (физический расчет). 1 июля цена акций Apple достигла $215. Ваш контракт in the money, потому что вы имеете право купить эти акции по цене ниже их рыночной стоимости. Стоимость вашего контракта составляет $5 (разница между страйк-ценой и ценой актива), умноженная на 100 (количество акций в лоте): $500. Вы можете либо закрыть свою позицию за $500, либо согласиться на поставку недорогих акций в надежде, что они будут расти в цене.

Пример 2: Вы заключаете фьючерсный контракт (с расчётом на короткую позицию) до 15 августа (дата истечения срока) на продажу 1k баррелей (количество) сырой нефти (актива) по $90 за баррель (страйк-цена) без поставки реальных активов (наличный расчёт). 15 августа цена на сырую нефть поднялась до $100 за баррель. Ваш контракт out of the money, потому что ваша страйк-цена меньше текущей цены актива. Стоимость этого контракта отрицательная и составляет $10 (разница между страйк-ценой и ценой актива), умноженная на 1000 (количество товара в лоте): получаем отрицательные $10k. Поскольку это расчет наличными, вам не нужно приобретать, а затем продавать нефть. Вместо этого вы должны $10k если нефть не упадет в цене к тому моменту.

Я пользовался такими контрактами, когда импортировал из Туркмении и Узбекистана хлопок. В первой стране даже есть "биржа"(простите, без кавычек не могу это сборище коррупционеров так назвать), и там можно приобрести себе 100-1000 тонн хлопка с поставкой в сентябре. Таким образом вы заранее знаете сколько он будет стоить и это удобно для ваших клиентов, которым вы его продаете. В Москве есть даже свой хлопковый индекс - он не очень прижился, но все равно многие его используют. Он построен как на фьючерсных, так и на текущих ценах и отражает цену хлопка условно на складе в Москве.

Каковы риски фьючерсов?

blog.aaxpro.com

Здесь я хочу обратить особо ваше внимание.В отличие от более традиционных финансовых инструментов, фьючерсный контракт может привести к возникновению внушительных долгов. Традиционные финансовые вложения, такие как акции и облигации, сопряжены с рисками на начальном этапе. Это означает, что вы сами устанавливаете максимальную подверженность рискам при покупке инвестиции, но риски постоянно уменьшаются с течением времени. Не буду вам забивать голову, но примерно 1% шанс, то через 10 лет индексный фонд таргетящий SP500 окажется для вас убыточным. Но даже в этом случае потери лимитированы тем сколько вы внесли изначально. Они не будут больше, чем вы потратили на покупку акции, даже если она обанкротится. Например, если вы купите акции на сумму $1k, вы потенциально можете потерять все эти деньги, но никогда не потеряете больше, чем первоначальный платеж. Это дает вам полный контроль над своим профилем риска.

У фьючерсов же существуют внутренние риски. Покупая фьючерсный контракт, вы, возможно, вкладываете относительно небольшие первоначальные деньги - вам нужна лишь малая часть, чтобы зарезервировать огромные 1000 бочек с нефтью с поставкой через 3 месяца. Но так как затраты и вознаграждения не устанавливаются до истечения срока действия контракта, у вас очень мало контроля над своим профилем риска. Если стоимость актива вырастет или упадет в цене, вы можете оказаться должником огромной (и непредвиденной) суммы по этому контракту.

Не так давно возникала ситуация, когда нефть стоила МИНУС несколько долларов. То есть, фактически, вам приплачивали, чтобы вы забрали фьючерсные контракты со сроком исполнения в самый неподходящий момент, когда все склады в мире были затоварены и ее банально некуда было бункеровать. Многие торговцы фьючерсами подали на банкроство. Выиграл от этой ситуации в мире только Китай, мгновенно заполнивший по отрицательной цене сырой нефтью все свои хранилища приняв "никому не нужные" контракты и (что редкость) исполнивший их "в натуре" - физически попросив перевести в страну товар.

Это делает фьючерсные контракты чрезвычайно прибыльными, но и чрезвычайно опасными для розничного инвестора. Если у вас нет активов для покрытия значительных убытков, серия неудачных сделок может уничтожить не только ваш портфель, но и ваши личные финансы и надолго отбить тягу к такого рода спекуляциям.

В основном эта деятельность строго контролируется и регулируется государствами.

Закрытие фьючерсных позиций.

cartoonstock.com

Есть два способа закрыть вашу позицию по фьючерсному контракту до истечения срока его действия.

Первый - продать контракт кому-то другому. Это положит конец вашей позиции, но не приведет к прекращению действия контракта.
Второй и более распространенный метод называется «closing out» (закрытие). Сlosing out позиции на фьючерсном рынке означает заключение равного, но противоположного контракта вашему существующему.

Чтобы закрыть длинную позицию, вы должны открыть короткую позицию с той же страйк-ценой, датой истечения срока действия и активами. Чтобы закрыть короткую позицию, вы должны сделать то же самое с длинным контрактом.

Поскольку трейдер не может одновременно открывать идентичные длинные и короткие позиции, фьючерсная биржа сравнивает эти два контракта и объявляет вашу позицию «flat» (плоской). Хотя закрытие может ограничить ваши потери по фьючерсному контракту, который, похоже, истечет без денег, у него есть ограничения. Чтобы закрыть свой контракт, вы должны найти брокера, готового продать вам равный, но противоположный контракт.

Такое не всегда возможно. В периоды кризисов на рынке может не хватать как продавцов, так и покупателей.

Для чего ещё используют фьючерсы?

mymoneysage.in

Фьючерсный контракт выполняет две основные функции:

Первая функция, фьючерсный контракт существует как финансовый инструмент. Как я уже писал выше, трейдеры используют фьючерсные контракты, чтобы спекулировать на будущей стоимости активов. Они строят инвестиции вокруг прогнозируемых колебаний стоимости, и их цель - заработать на точных спекуляциях.
Вторая функция фьючерсного рынка и та, для которой он был изобретен, - стабилизация цен. Компании, которые полагаются либо на покупку, либо на производство долгосрочных поставок сырьевых товаров, используют фьючерсные контракты, чтобы они могли заранее устанавливать свои цены. Это дает им уверенность и изолирует их от необходимости адаптироваться к случайным колебаниям цен на активы. Это называется хеджированием и обычно используется как метод предотвращения убытков, а не как центр прибыли. Хеджирование почти всегда включает в себя физические расчетные контракты.

Чтобы понять, как компании хеджируют риски, рассмотрим два простых примера:

Пример 1: Допустим вы фермер. Вы открываете короткую позицию 1 мая по продаже 1000 тонн картошки 1 сентября по цене $340 за тонну. Вы делаете это, чтобы застраховаться от обвала цен на картошку на открытом рынке - ведь заранее известно, что все будут продавать свою картошку в сентябре и всем нужны деньги. Несмотря на то, что вы рискуете потерять прибыль, если цена на нее вырастет - мало ли, может неурожай в стране, или зима настала неожиданно и всё вымерзло, но вы теперь можете предсказать свой денежный поток в конце сезона и установить минимальный доход для своей фермы. Кроме того, если вы все же в августе поймете, что неурожая не будет и зима неожиданно не настала, вы можете продать этот контракт другому фермеру, у которого возможно не так все радужно. Разумеется, вы потеряли какую-то часть стоимости - контракты стали дешевле - все вокруг видят, что урожай хороший и они мало кому нужны, но вот в Гадюкино опять идут дожди и там фьючерсы в самый раз. Гадюкинский фермер с радостью у вас его приобретет, а вы продадите картошку не по 340 за тонну, а по 600! Даже с учетом, что вы потратили на покупку контракта какие-то деньги, они нивелировались прибылью. Покупатель же очень рад, ибо его картошка даже по 300 долларов никому не нужна, а тут вы - по 340 дали контракт. Взаимной радости нет предела.

Пример 2: Вы управляете сетью баров. Вы открывает длинную позицию, чтобы купить 1 января таблетки Алко-Зелтцер в размере 1000 штук, так как предполагаете, что А) аптеки будут закрыты, Б) у вас нет ни одной из них на примете, которая бы продала такое количество с поставкой в 8 утра 1 января. Вы делаете это, чтобы застраховаться от резкого роста цен на медикаменты на открытом рынке. Несмотря на то, что вы рискуете потерять более выгодную сделку, если цена на них упадет(производитель решит сделать заранее очень много и/или внедрит новую технологию чтобы каждый мог себе их штамповать на кухне), вы теперь можете составить бюджет для своих запасов на январь и понять сколько вы можете тратить на другие важные вещи в январе.

Итог.

В нынешнее время сфера ведения фьючерсных контрактов выходит далеко за рамки торговли сырьевыми товарами. Вы можете торговать фьючерсными контрактами на основе нефизических эталонов, таких как индексы фондовых рынков, или торговать финансовыми активами, такими как долгосрочные казначейские облигации или иностранная валюта. Эти контракты позволяют вам прогнозировать тенденции на будущее или закрепить ваши будущие ожидания сейчас, независимо от того, что на самом деле произойдет. Фьючерсный рынок имеет репутацию рискованного рынка.

Надеюсь, теперь вы можете козырять новыми словами в компании друзей.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Securities-Backed Lines of Credit. Кредитная линия, обеспеченная вашими акциями.

2021-02-18T17:18:18.128Z

securities.io

Каждый человек, которых хоть раз интересовался как устроены кредиты, слышал про такой метод кредитования, как кредитная линия.

Кредитная линия это метод кредитования, при котором вы получаете заём с заранее определенным лимитом и возможностью автоматической пролонгации договора и погашения кредита в любой из дней когда договор действует.

В этой статье я хотел бы рассказать об особых кредитных линиях SBLOC (Securities-Backed Lines of Credit), доступных не только фирмам, торгующим ценными бумагами, но и простым инвесторам. SBLOC является весьма полезным источником дополнительной прибыли, особенно во времена стабильной рыночной доходности и роста инвестиционных портфелей, когда инвесторы могут чувствовать себя более комфортно, используя свои активы.

Эта статья скорее для общего понимания, но возможно, послужит вам мотивацией заработать достаточно денег, чтобы воспользоваться всеми преимуществами данного типа кредитования.

SBLOC может показаться привлекательным способом доступа к дополнительному капиталу, когда рынки приносят положительную прибыль, но общая волатильность может увеличить ваши потенциальные убытки, подвергая ваше финансовое будущее бóльшему риску.

Что такое SBLOC?

m1finance.com

SBLOC - это кредиты, которые часто предоставляются инвесторам как простой и недорогой способ получить дополнительные денежные средства путем заимствования под активы в инвестиционном портфеле, без необходимости продавать ценные бумаги. Вы можете продолжать торговать, покупать и продавать ценные бумаги на своих заложенных счетах в рамках заранее оговоренной суммы. Разумеется, вы не можете продать все свои акции и вывести деньги со счета, сделав кредитную линию необеспеченной.

В этом договоре кредитор требует, чтобы вы ежемесячно выплачивали только проценты, и кредитная линия остается незакрытой, пока вы ее не погасите. Вы можете погасить часть (или всю) непогашенной основной суммы в любое время, а затем, позже, снова взять кредит. Некоторым инвесторам нравится гибкость SBLOC по сравнению со срочным кредитом, который имеет заранее установленный срок и фиксированный график погашения. К тому же, возможность закладывать ценные бумаги получая от них доход, прекрасная схема, если вы умеете работать со своими долгами и строить активы используя "деньги других людей". У вас появляется фактически бесплатные деньги.

Но как всегда дьявол кроется в деталях.

Как работает SBLOC?

td.com

Множество компаний предлагают возможность получить SBLOC, включая многие брокерские или консультационные фирмы, клиринговые фирмы (фирма, которая осуществляет хранение ваших ценных бумаг и других активов, таких как наличные деньги на вашем счете) или сторонние кредиторы, такие как банк.

Чтобы получить кредит, вы и кредитор заключаете контракт SBLOC. В контракте указывается максимальная сумма, которую вы можете взять в долг, и вы, в свою очередь, соглашаетесь использовать активы своего инвестиционного счета в качестве залога. Если стоимость ваших ценных бумаг снизится до суммы, которой уже недостаточно для поддержки вашей кредитной линии, вы получите «maintenance call» ("запрос на обслуживание", аналог margin call) с уведомлением о том, что вы должны пополнить аккаунт для продолжения обеспечения счёта или погасить кредит в течение определенного периода (обычно 2 или 3 дня). Если вы не можете сделать ни первое, ни второе, кредитор может продать ваши ценные бумаги и оставить их себе для удовлетворения требований договора. Это может быть сделано как полностью, так и частично.

При этом налоговые последствия такого действия целиком на вас - в конце года вы обязаны будете заплатить налоги с такой продажи, а возможно и перейдете в новую налоговую категорию с более высокими налогами на ваш основной доход. Поэтому эта стратегия требует детальной проработки с вашими налоговыми и финансовыми консультантами перед реализацией.

SBLOC - это нецелевые кредиты, что означает, что вы не можете использовать вырученные средства для покупки или торговли ценными бумагами, но можете использовать на все остальные цели. Этим этот договор отличается от маржинального кредитования вашим брокером, где, обычно, средства можно только потратить на торговлю акциями.

Некоторые современные брокеры, такие как Robinhood и Interactive Brokers предлагают клиентам смешанные программы кредитования, фактически обладающие признаками как кредитной линии, так и обычного маржинального кредита под залог акций. В этом случае вам выдается дебетовая карта, лимит на которой определен количеством заложенных акций у брокера и рисками конкретной бумаги к дефолту. Например, если вы вкладываете в SP500, то ваши риски относительно отдельных компаний будут ниже и брокер выдаст вам больший кредит, чем если бы вы вложили всё в любую компанию пре-IPO (скорее всего вам бы вообще ничего не дали под нее).

изначально необходим залог в размере 100% от цены покупки. Возможности покупки ограничены свободным кешем на аккаунте

В этом примере для покупки индексных фондов доступен больший объем средств, ибо риски дефолта по таким бумагам минимальны (но не равны нулю!).

Что на счёт кредитного лимита?

self.inc

Типичное соглашение SBLOC позволяет вам брать в долг от 50 до 95% стоимости активов на вашем инвестиционном счете, в зависимости от стоимости ваших общих вложений и типов активов на счете. Чтобы получить право на получение SBLOC, фирмы часто требуют, чтобы и рыночная стоимость активов вашего портфеля, и ваш первоначальный ввод средств на SBLOC соответствовали определенным минимальным требованиям. Кредитор нередко требует, чтобы рыночная стоимость ваших активов составляла $100k или более, чтобы иметь право на участие в программе SBLOC.

Что может являться обеспечением по такому кредиту?

Как правило, ценные бумаги, которые могут выступать в качестве обеспечения для SBLOC, включают акции, облигации и доли в паевых инвестиционных фондах. Максимальный кредитный лимит для SBLOC обычно зависит от количества средств и типа базового обеспечения на вашем счете и определяется путем присвоения стоимости подходящим ценным бумагам аналитиками кредитора. Таким образом, каждый актив имеет соответствующую оценку.

Не многие знают, но в том числе для этого аналитики банков делают оценки компаний на рынке и выпускают отчеты. Конечно, они это делают для торговли этими бумагами и в своих собственных инвестиционных целях, но, если вы возьмете кредитную линию SBLOC в банке Chase, то он оценит ваши акции исходя из прогноза аналитиков Чейз, а не Bank of America. Соответственно, если аналитик банка не уверен в акциях которые вы купили, а вы собираетесь взять кредит именно в этом учреждении, то нужно либо отказаться от этой затеи, либо идти в банк/компанию, которая также как и вы верит в рост бумаг на вашем счете. Это не отменяет риска maintanance call если рынок упадет. Кредитор всегда прав, даже если он как и вы верил в эти бумаги и выпустил положительный прогноз, а вы ему поверили и прогорели.

Типичные кредитные лимиты варьируются от 50 до 65% общей стоимости портфеля для акций, от 65 до 80% для корпоративных облигаций и до 95% стоимости портфеля для казначейских облигаций США.

Теперь-то становится ясно, почему люди покупают казначейские облигации США - вместо savings account, который ничего не приносит и покупки акций, которые рискованны - можно положить весь ненужный кеш на брокерский счет и мгновенно вытащить из него до 95%, когда нужно вложив во что угодно, например в привлекательную сделку по покупке недвижимости.

Как рассчитать лимит?

Например, если ваш счет содержит и акции и ETF с общей рыночной стоимостью $500k, вы можете иметь право занять примерно от $250k до $325k для SBLOC.

SBLOC обычно позволяет вам занимать от $100k до $5млн., в зависимости от стоимости вашего портфеля. После утверждения договора вы можете получить доступ к своим средствам SBLOC, используя чеки, электронный перевод средств или платежи через ACH. Средства SBLOC могут быть доступны вам в течение недели с даты подписания контракта с SBLOC.

Повторю ещё раз очень важную мысль. Хотя низкие ставки SBLOC и быстрый доступ к наличным деньгам могут быть привлекательными, помните, что ваш инвестиционный портфель может быть не лучшим источником обеспечения кредита. Цены на ценные бумаги в вашем портфеле постоянно меняются, а это означает, что обеспечение вашей кредитной линии может быть нестабильным. Если рынок растет и стоимость ваших активов растет, тогда у вас не будет проблем и всё ок. Но ничто не гарантирует, что рынок или стоимость ваших активов не упадут. Но допустим вы всё-таки решили вложить свои активы, тогда мой совет здесь очевиден, диверсифицируйте эти активы.
Если ваш портфель сконцентрирован только в определенной компании или секторе, единичное рыночное событие может вызвать резкое падение стоимости вашего портфеля и вызвать необходимость погашать долги в рамках кредитного договора.

Процентные ставки и погашение.

gettyimages.com

Процентные ставки для SBLOC часто ниже, чем те, на которые вы могли бы рассчитывать оформив потребительский кредит и уж тем более - проценты по кредитной карте.

Фактически, большинство кредиторов SBLOC могут не проводить проверку вашего кредитного рейтинга перед выдачей SBLOC определяя ваш максимальный лимит исключительно на основе стоимости вашего портфеля. Это может быть полезно тем людям, которые не обладают высоким кредит скором.

Процентные ставки SBLOC обычно следуют за процентными ставками брокера, первичными ставками или ставками LIBOR (средневзвешенная процентная ставка по кредитам на Лондонском межбанковском валютном рынке) + некоторый процент, т.н. "прибыль" кредитора. На данный момент ставки колеблются в районе 1-5% и начисляются на остаток долга каждый месяц.

Как бы я использовал эту кредитную линию.

blog.scielo.org

Хотя этот кредит очень привлекателен для оформления ввиду неограниченного срока погашения и крайне низких процентов, порой ниже инфляции, я бы поступил следующим образом:

Если у вас счет с 500к и вам предлагают 250, а то и 350 тысяч наличными, я бы намеренно уменьшил эту сумму до 50-100к максимумального лимита (10-20% от всех ваших акций). В таком случае, если рынок упадет на 50%, это не вызовет серьезных последствий для вашего благосостояния - обеспечения будет хватать и банк не будет требовать погашения кредитной линии.
Заранее начать строить себе кредитный портфель из ETF, которые наименее волатильны, а возможно даже из микса казначейских облигаций США и ETF. Доход будет минимальным, зато и риски margin call будут низкими. Если у вас портфель из IPO, то ни один уважающий себя кредитор не даст вам под него даже 25% от полной стоимости.
Хотя вы можете использовать эти деньги на что угодно, забудьте об этом правиле - оно для банка, ведь это они ждут вашего дефолта. Помните, на этих кредитах банк зарабатывает только в этом случае. Именно поэтому проценты такие низкие - риски невозврата для банка минимальны, ведь именно он обналичит ваш счет в случае наступления неблагоприятных рыночных событий. Поэтому используйте деньги исключительно на быстрый поиск недооцененных активов и дальнейшую диверсификацию своего портфеля и улучшение денежного потока: покупку недвижимости, покупки бизнесов - того, что принесёт вам деньги в будущем, а не создаст еще один поток расходов.
Сразу после покупки недооцененного актива получите кредит под его залог в традиционном банке и верните кредит SBLOC. Хотя он и кажется дешевым - надо платить копеечные проценты весь срок его жизни, но все же риски традиционной ипотеки на 30 лет с фиксированной ставкой, или коммерческой на 15-20, гораздо, гораздо ниже рисков SBLOC.
В идеале весь цикл "займ-поиск недооцененного актива-перекредитование-повтор" должен не превышать 1 года, а лучше 6 мес. В таком случае, риски будут тем ниже, чем ниже срок открытого SBLOC в банке и его сумма.
Если можно не брать и воспользоваться другим финансированием - воспользуйтесь другим.

Помните, сам по себе любой кредит - не зло. Он таковым становится, только если вы не умеете управлять деньгами, покупаете пассивы и неверно оцениваете риски сделок.

Всему этому мы с вами научимся.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.