Инвестирование в недвижимость с помощью Solo 401(k).
(только для участников курса обучения Real Estate)
Первое, что я хотел бы отметить, это обязательная консультация после моей статьи с вашим местным локальным финансовым советником, вашим бухгалтером и юристами, которые занимаются вашими сделками по недвижимости. Причем все эти люди обязаны быть с опытом именно сделок в real estate, а не просто подготовке годовых отчетностей. Такие специалисты дороже, но они того стоят 100%. Я своих искал буквально несколько лет, и честно говоря, не полностью ими доволен до сих пор. Так что это длительный, но очень важный процесс.
Кроме того, эта стратегия выше среднего в плане трудозатрат и немного сложнее в применении, чем просто перепродажа контрактов, чему я вас учил несколько последних недель. Поэтому приготовьтесь послушать меня, и задавать вопросы своим специалистам.
Эта статья - "букварь инвестора", который надо использовать соответствующе.
Еще важная вещь. Я давно понял, что многие мои статьи сложны для понимания неподготовленным людям, но так как вы уже учитесь, а значит, интересуетесь всеми фишками которые мало кто рассказывает, я разместил эту статью в закрытом разделе, так как это дополнительное знание, которое требуется только активным инвесторам, к которым вы все теперь принадлежите и которое позволит вам в будущем (точно не на первых двух-трех сделках), значительно сэкономить.
Ественно, основное почему вам необходим этот аккаунт - налоговые преимущества. Для real estate инвесторов (работающих в своей компании без сотрудников) аккаунт Solo 401(k) - золотое дно в плане налогов.
Что такое?
Этот счет позволяет вам инвестировать деньги в проекты, которые запрещены обычными пенсионными аккаунтами. Для этого вы (или ваше доверенное лицо) обладаете функциями управляющего - Trustee и от этого имени заключаете договоры на покупку домов, бизнесов, даете деньги взаймы и получаете проценты с них. Единственное крупное правило - все деньги возвращаются на пенсионный аккаунт и второе - не должно быть конфликта интересов между аккаунтом и вами лично - закон разделяет это очень четко.
Как открыть?
Вы должны обладать основным квалифицирующим признаком - быть трудоустроенным в собственную компанию, которая не имеет других работников в штате. То есть быть Self-employed. Например вы открыли с женой/мужем компанию, где все работники работают на 1099. Вы можете открыть себе такой счет и начать пользоваться всеми его преимуществами. К сожалению, если у вас есть работники, этот аккаунт вам недоступен. Но это не означает, что вам теперь вообще нельзя его открыть пожизненно. Вам достаточно внести в налоговую декларацию self-employment income от другой деятельности, подойдет даже Убер. Но лимиты будут базироваться только на доходе от этой деятельности, не включая вашу основную компанию.
Далее нужно обратиться к одному из операторов этой программы, позволяющим обязательно, брать займы с этого аккаунта. Это вам потребуется чтобы иметь 100% преимуществ этого плана. Таких операторов не много, но они есть. Вы можете сделать собственный research и посмотреть те у которых есть возможность обслуживать клиентов вашего штата.
Что вы можете делать с SOLO 401(k)
- инвестировать в недвижимость (даже за рубежом!)
- покупать залоговые сертификаты на недвижимость (tax liens)
- покупать Mortgage notes
- купить доли в бизнесе
- быть банком( hard money loans)
- разумеется, покупать акции и все что с ними связано
- и еще много всего. полный список на сайте налоговой.
Налоговые преимущества Solo 401(k)
Если говорить о взятии займа на покупку дома через обычный 401(k) аккаунт, это не особо выгодная стратегия. Вы не можете напрямую инвестировать в недвижимость через классическую версию аккаунта 401k вашего работодателя (если вы работаете по найму). Единственная возможность косвенно вложить деньги в работу с недвижимостью в спонсируемом работодателем(когда он дополняет ваш аккаунт своими деньгами) 401k будет, если в меню инвестиционных вариантов у вашего оператора аккаунта имеется в наличии инвестиционный фонд недвижимости - REIT - но это скучный вариант и он не приносит много денег от слова совсем.
В свою очередь аккаунт Solo 401 (k) - это вариант классического 401 (k), который охватывает только одного сотрудника (самозанятого или владельца бизнеса с единственным сотрудником в лице владельца). Основное преимущество, что Solo 401(k) не подлежит ERISA (Employee Retirement Income Security Act), как аккаунт 401 (k) с несколькими сотрудниками, спонсируемый работодателем.
ERISA - это закон о гарантиях пенсионного дохода сотрудников. Он устанавливает минимальные стандарты для участия, распределения прав, начисления пособий и финансирования среди сотрудников фирмы. Закон определяет, как долго человеку может потребоваться работать, прежде чем он получит право принимать участие во владении аккаунтом, накапливать пособия и иметь не подлежащее утрате право на эти пособия. Данный закон также устанавливает подробные правила финансирования, которые требуют от участников аккаунта предоставить адекватное финансирование для аккаунта.
В целом преимущество использования пенсионного счета для инвестиций заключается в том, что пассивный доход и прибыль, полученная от инвестиций, освобождаются от налога, например, доход от сдачи в аренду собственности.
Чем полезны Nonrecourse Loans и что такое Tenancy-in-common?
Что такое владение Tenancy-in-Common?
Этот тип предполагает опцию владения вместе с вашими личными средствами, не находящимися на пенсионном аккаунте. Право собственности может быть разделено в процентном соотношении между вами и вашим же пенсионным аккаунтом. Также делятся и прибыли и доходы от деятельности бизнеса или недвижимости. Такой тип также предоставляет возможность инвестиций с членами вашей семьи в определенных случаях. Очень важно при этом придерживаться взносов согласно процентам участия в доме(или бизнесе) и также делить расходы.
What is a Non-recourse Loan?
Ваш пенсионный аккаунт может получить займ от банка на покупку недвижимости. Залогом будет не ваши акции или активы на счете, а сам дом.
Когда аккаунт IRA или 401 (k) инвестирует в недвижимость без использования кредитного плеча, полученный доход и прибыль обычно временно освобождаются от уплаты налогов. Однако, когда инвестор с помощью IRA приобретает недвижимость с использованием Nonrecourse Loan, доход и прибыль, относящиеся к инвестициям, могут облагаться налогом на несвязанный бизнес-налог на прибыль (UBTI). Налог на UBTI будет применяться к проценту дохода или прибыли, полученной от инвестиций, относящихся к Nonrecourse Loan. В отличии от IRA, Solo 401(k) полностью освобождается от налога UBTI
Правила использования Solo 401k для покупки Real Estate
- Определите сколько вы можете потратить
- Определите, как Solo 401K будет использовано:
- Non-recourse Loan;
- "Tenancy-in-Common"
- Выберете дом, который не может принадлежать вашим родственникам
- Если решили использовать non-recourse loan, найдите банк который работает с пенсионными аккаунтами и выдает такие ссуды - их не так много.
- Дайте оффер на дом.
- Найдите investor-friedly Title Company или Attorney для создания необходимых документов.
- Если покупка сделана на пенсионный аккаунт, он же и должен быть указан в тайтле. Но это вам уже юристы расскажут подробнее.
Не забудьте оформить вот эти документы и хранить их в дальнейшем:
- The Purchasing Contract
- Escrow Instructions
- The Settlement Agreement (or settlement statement)
- The Deed (preliminary copy)
- Любые документы на ипотеку, если вы используете non-recourse loan
Что делать если надо сделать в доме которым владеет пенсионный аккаунт, ремонт?
Вы лично, ваша компания, ваши родственники не могут делать ремонт в этом доме ни при каких обстоятельствах. Trustee который управляет вашим Solo 401k может это делать. Хорошая новость, что вы и есть этот Trustee. Плохая - вы обязаны нанять на работу по ремонту кого-то кроме себя.
Рассмотрим на примере.
Вы используете Self-Directed IRA и инвестируете $100k из средств IRA в приобретение недвижимости. Вы также получаете в банке Nonrecourse Loan на $100k и покупаете недвижимость за $200k. Предположим, что собственность вам бы принесла $10k чистой прибыли в год после расчета всех соответствующих вычетов. Вы со своей IRA будете обязаны уплатить налог UBTI на $10k дохода, полученного с IRA. Налог UBTI также будет применяться к доходу от собственности, при условии, что Nonrecourse Loan не была выплачена в течение 12 месяцев с момента продажи. Однако, если бы вы использовали Solo 401 (k) для операции с недвижимостью, описанной выше, налог UBTI не применялся бы ни к какому доходу или прибыли, полученной от инвестиций в недвижимость. Это супер крутое секретное оружие, которое может помочь любому инвестору в недвижимость повысить свои инвестиционные доходы за счет экономии на уплате налогов.
Еще раз более простым языком: мы берем у себя самих займ в размере допустим 100к на инвестиционные цели - покупку дома. Покупаем дом на эти деньги, делаем там ремонт(не своими руками), увеличиваем его стоимость, теперь он стоит 150к. Далее мы отдаем в пенсионный аккаунт займ из прибыли после продажи и переводим туда 150к включая проценты с займа. И да, всё это без налогов совсем. 0%. Каково, а?
Другой пример: мы купили дом используя Solo 401k, а далее сдаем его в аренду. Все расходы связанные с ремонтом дома(кроме перелетов, бизнес-обедов и некоторых других) платятся напрямую с вашего пенсионного аккаунта. Туда же идут все деньги с аренды и вся "прибыль". Она должна покрывать взятый у самого себя кредит. Также все property taxes вы можете платить из своего пенсионного аккаунта.
Лимиты на взносы в Solo 401k в 2020 году составляют 57000. Каждый год они обычно повышаются на 1000 долларов, так что в 2021 году взносы будут 58000 на человека. Если у вас в семье оба работают в одной и той же компании и делают общий бизнес, значит вы можете внести по 57к всего на ваши аккаунты. Но есть ограничения на сумму, относящиеся к прибыли компании. Вы не можете внести 57к если вы не заработали столько же. Более того, вы можете внести только 25% от всего личного дохода в своей компании на этот счет. Поэтому, если вы работаете вместе с женой/мужем, вы можете внести совокупно при доходе в 100к на двоих, только 25 тыс.(50 тыс у каждого, 25% от дохода каждого партнера =12.5к) и использовать также эти деньги вдвоем для покупки активов. Таким образом, чтобы использовать весь лимит предоставленнный государством, вам необходимо иметь налогооблагаемый доход в размере примерно 250к долларов в год.
Что вы не можете делать с таким планом под угрозой дисквалификации и уголовного преследования?
- Продать в пенсионный аккаунт свой текущий дом, выплачивая себе самому ипотеку. Это нарушение
- Использовать больший список расходов, чем указан на вебсайте IRS
- Одолжить своему пенсионному аккаунту деньги на покупку себе же недвижимости. Деньги уже должны находиться там и поступить из бизнес-активностей, ассоциированных с этим счетом. Также нельзя взять займ у своих близких родственников. Список есть на сайте IRS
- Активно участвовать в бизнесе. Что это значит? По общему правилу вы не можете участвовать в бизнесе который финансируется из этого плана. Это сделано для того, чтобы вы не могли оказывать влияния на принятие решений и, потенциально, потерять в их результате, все деньги. Поэтому если вы занимаетесь флипами - никто вам не запретит продать дом после ремонта конечно же, но если вы еще и ремонт сами делаете и сделку нашли сами и занимаетесь этим постоянно как бизнесом - компания имеет лицензию - то это скорее всего будет квалифицировано как активное участие с соответствующими последствиями для вас и вашего аккаунта. Но тут я могу посоветовать обратиться к оператору пенсионных аккаунтов. Каждый конкретный случай они помогут вам решить так, чтобы можно было извлечь прибыль, не нарушая закона. У них таких вопросов каждый день очень много и они вам помогут.
- не можете жить в этом доме и использовать его как primary residence, но ваша теща может и обязана будет платить аренду напрямую в пенсионный аккаунт.
- иметь тайтл на собственность на свое имя, а не на имя своего пенсионного аккаунта - опять же конфликт интересов.
- нельзя использовать часть денег с аккаунта, а часть взять в долг. Это не относитс к non recourse loans которые выдаются профессиональными лендерами.
Я не очень люблю слова "нельзя" и "запрещено", так как юрист с российскими корнями я помню, что из любого правила есть исключения и законов без исключений я не видел. Между тем зачастую работники компаний с которыми вы ведете дела, "забывают" о них, чтобы не усложнять себе жизнь дополнительной бумажной волокитой и частенько запрещают вам что-то такое, чего нет в правилах. В США такое постоянно со мной происходит в банках - низовые работники абсолютно некомпетентны в решении вопросов. Единственным методом решения проблем с моей стороны, является банальное завершение разговора и поездка/звонок в банк снова чтобы соединиться с другим специалистом.
Так же совершенно и здесь: нельзя покупать вино как предмет коллекционирования, но можно приобрести долю в местной винодельне. Нельзя заниматься предметами роскоши и коллекционирования, но можно купить выставочный бизнес, основным активом которого будут картины и антиквариант или вложить деньги в антикварный магазинчик своего знакомого который будет иметь в собственности редкие камни - тоже запрещенные к покупке напрямую. Всё зависит от того, как подойти к делу. Если вы реально хотите чем-то заниматься, то ограничений на этом счете мало.
Обязательно проконсультируйтесь с юристами на предмет соответствия законодательству на момент прочтения этой статьи, вполне возможно некоторые части будут существенно изменены и вы автор не ответственен за любой ущерб от устаревания и неверного истолкования текста.
Итог.
То есть вы понимаете - все что потенциально может привести к конфликту интересов и/или потере денег запрещено. Но этот аккаунт обладает в разы большей свободой, чем остальные пенсионные аккаунты и гораздо более "заточен" под инвесторский склад ума, чем остальные. Если вы понимаете что надо создавать вокруг себя активы, а не пассивы - то он точно для вас.
Обязательно проконсультируйтесь с юристами на предмет соответствия законодательству на момент прочтения этой статьи. Автор не отвечает за возможные финансовые потери в результате неверного толкования любого из представленных материалов и/или примеров.
Не обладаю лицензией финансового советника, бухгалтера или юриста.