Инвестирование в недвижимость с помощью Solo 401(k).

(только для участников курса обучения Real Estate)

Первое, что я хотел бы отметить, это обязательная консультация после моей статьи с вашим местным локальным финансовым советником, вашим бухгалтером и юристами, которые занимаются вашими сделками по недвижимости. Причем все эти люди обязаны быть с опытом именно сделок в real estate, а не просто подготовке годовых отчетностей. Такие специалисты дороже, но они того стоят 100%. Я своих искал буквально несколько лет, и честно говоря, не полностью ими доволен до сих пор. Так что это длительный, но очень важный процесс.

Кроме того, эта стратегия выше среднего в плане трудозатрат и немного сложнее в применении, чем просто перепродажа контрактов, чему я вас учил несколько последних недель. Поэтому приготовьтесь послушать меня, и задавать вопросы своим специалистам.

Эта статья - "букварь инвестора", который надо использовать соответствующе.

Еще важная вещь. Я давно понял, что многие мои статьи сложны для понимания неподготовленным людям, но так как вы уже учитесь, а значит, интересуетесь всеми фишками которые мало кто рассказывает, я разместил эту статью в закрытом разделе, так как это дополнительное знание, которое требуется только активным инвесторам, к которым вы все теперь принадлежите и которое позволит вам в будущем (точно не на первых двух-трех сделках), значительно сэкономить.

Ественно, основное почему вам необходим этот аккаунт - налоговые преимущества. Для real estate инвесторов (работающих в своей компании без сотрудников) аккаунт Solo 401(k) - золотое дно в плане налогов.

Что такое?

Этот счет позволяет вам инвестировать деньги в проекты, которые запрещены обычными пенсионными аккаунтами. Для этого вы (или ваше доверенное лицо) обладаете функциями управляющего - Trustee и от этого имени заключаете договоры на покупку домов, бизнесов, даете деньги взаймы и получаете проценты с них. Единственное крупное правило - все деньги возвращаются на пенсионный аккаунт и второе - не должно быть конфликта интересов между аккаунтом и вами лично - закон разделяет это очень четко.

Как открыть?

Вы должны обладать основным квалифицирующим признаком - быть трудоустроенным в собственную компанию, которая не имеет других работников в штате. То есть быть Self-employed. Например вы открыли с женой/мужем компанию, где все работники работают на 1099. Вы можете открыть себе такой счет и начать пользоваться всеми его преимуществами. К сожалению, если у вас есть работники, этот аккаунт вам недоступен. Но это не означает, что вам теперь вообще нельзя его открыть пожизненно. Вам достаточно внести в налоговую декларацию self-employment income от другой деятельности, подойдет даже Убер. Но лимиты будут базироваться только на доходе от этой деятельности, не включая вашу основную компанию.

Далее нужно обратиться к одному из операторов этой программы, позволяющим обязательно, брать займы с этого аккаунта. Это вам потребуется чтобы иметь 100% преимуществ этого плана. Таких операторов не много, но они есть. Вы можете сделать собственный research и посмотреть те у которых есть возможность обслуживать клиентов вашего штата.

Что вы можете делать с SOLO 401(k)

1. инвестировать в недвижимость (даже за рубежом!)
2. покупать залоговые сертификаты на недвижимость (tax liens)
3. покупать Mortgage notes
4. купить доли в бизнесе
5. быть банком( hard money loans)
6. разумеется, покупать акции и все что с ними связано
7. и еще много всего. полный список на сайте налоговой.

Налоговые преимущества Solo 401(k)

Если говорить о взятии займа на покупку дома через обычный 401(k) аккаунт, это не особо выгодная стратегия. Вы не можете напрямую инвестировать в недвижимость через классическую версию аккаунта 401k вашего работодателя (если вы работаете по найму). Единственная возможность косвенно вложить деньги в работу с недвижимостью в спонсируемом работодателем(когда он дополняет ваш аккаунт своими деньгами) 401k будет, если в меню инвестиционных вариантов у вашего оператора аккаунта имеется в наличии инвестиционный фонд недвижимости - REIT - но это скучный вариант и он не приносит много денег от слова совсем.

В свою очередь аккаунт Solo 401 (k) - это вариант классического 401 (k), который охватывает только одного сотрудника (самозанятого или владельца бизнеса с единственным сотрудником в лице владельца). Основное преимущество, что Solo 401(k) не подлежит ERISA (Employee Retirement Income Security Act), как аккаунт 401 (k) с несколькими сотрудниками, спонсируемый работодателем.

ERISA - это закон о гарантиях пенсионного дохода сотрудников. Он устанавливает минимальные стандарты для участия, распределения прав, начисления пособий и финансирования среди сотрудников фирмы. Закон определяет, как долго человеку может потребоваться работать, прежде чем он получит право принимать участие во владении аккаунтом, накапливать пособия и иметь не подлежащее утрате право на эти пособия. Данный закон также устанавливает подробные правила финансирования, которые требуют от участников аккаунта предоставить адекватное финансирование для аккаунта.

В целом преимущество использования пенсионного счета для инвестиций заключается в том, что пассивный доход и прибыль, полученная от инвестиций, освобождаются от налога, например, доход от сдачи в аренду собственности.

Чем полезны Nonrecourse Loans и что такое Tenancy-in-common?

Что такое владение Tenancy-in-Common?

Этот тип предполагает опцию владения вместе с вашими личными средствами, не находящимися на пенсионном аккаунте. Право собственности может быть разделено в процентном соотношении между вами и вашим же пенсионным аккаунтом. Также делятся и прибыли и доходы от деятельности бизнеса или недвижимости. Такой тип также предоставляет возможность инвестиций с членами вашей семьи в определенных случаях. Очень важно при этом придерживаться взносов согласно процентам участия в доме(или бизнесе) и также делить расходы.

What is a Non-recourse Loan?

Ваш пенсионный аккаунт может получить займ от банка на покупку недвижимости. Залогом будет не ваши акции или активы на счете, а сам дом.

Когда аккаунт IRA или 401 (k) инвестирует в недвижимость без использования кредитного плеча, полученный доход и прибыль обычно временно освобождаются от уплаты налогов. Однако, когда инвестор с помощью IRA приобретает недвижимость с использованием Nonrecourse Loan, доход и прибыль, относящиеся к инвестициям, могут облагаться налогом на несвязанный бизнес-налог на прибыль (UBTI). Налог на UBTI будет применяться к проценту дохода или прибыли, полученной от инвестиций, относящихся к Nonrecourse Loan. В отличии от IRA, Solo 401(k) полностью освобождается от налога UBTI

Правила использования Solo 401k для покупки Real Estate

• Определите сколько вы можете потратить
• Определите, как Solo 401K будет использовано:
• Non-recourse Loan;
• "Tenancy-in-Common"
• Выберете дом, который не может принадлежать вашим родственникам
• Если решили использовать non-recourse loan, найдите банк который работает с пенсионными аккаунтами и выдает такие ссуды - их не так много.
• Дайте оффер на дом.
• Найдите investor-friedly Title Company или Attorney для создания необходимых документов.
• Если покупка сделана на пенсионный аккаунт, он же и должен быть указан в тайтле. Но это вам уже юристы расскажут подробнее.

Не забудьте оформить вот эти документы и хранить их в дальнейшем:

• The Purchasing Contract
• Escrow Instructions
• The Settlement Agreement (or settlement statement)
• The Deed (preliminary copy)
• Любые документы на ипотеку, если вы используете non-recourse loan

Что делать если надо сделать в доме которым владеет пенсионный аккаунт, ремонт?

Вы лично, ваша компания, ваши родственники не могут делать ремонт в этом доме ни при каких обстоятельствах. Trustee который управляет вашим Solo 401k может это делать. Хорошая новость, что вы и есть этот Trustee. Плохая - вы обязаны нанять на работу по ремонту кого-то кроме себя.

Рассмотрим на примере.

Вы используете Self-Directed IRA и инвестируете $100k из средств IRA в приобретение недвижимости. Вы также получаете в банке Nonrecourse Loan на $100k и покупаете недвижимость за $200k. Предположим, что собственность вам бы принесла $10k чистой прибыли в год после расчета всех соответствующих вычетов. Вы со своей IRA будете обязаны уплатить налог UBTI на $10k дохода, полученного с IRA. Налог UBTI также будет применяться к доходу от собственности, при условии, что Nonrecourse Loan не была выплачена в течение 12 месяцев с момента продажи. Однако, если бы вы использовали Solo 401 (k) для операции с недвижимостью, описанной выше, налог UBTI не применялся бы ни к какому доходу или прибыли, полученной от инвестиций в недвижимость. Это супер крутое секретное оружие, которое может помочь любому инвестору в недвижимость повысить свои инвестиционные доходы за счет экономии на уплате налогов.

Еще раз более простым языком: мы берем у себя самих займ в размере допустим 100к на инвестиционные цели - покупку дома. Покупаем дом на эти деньги, делаем там ремонт(не своими руками), увеличиваем его стоимость, теперь он стоит 150к. Далее мы отдаем в пенсионный аккаунт займ из прибыли после продажи и переводим туда 150к включая проценты с займа. И да, всё это без налогов совсем. 0%. Каково, а?

Другой пример: мы купили дом используя Solo 401k, а далее сдаем его в аренду. Все расходы связанные с ремонтом дома(кроме перелетов, бизнес-обедов и некоторых других) платятся напрямую с вашего пенсионного аккаунта. Туда же идут все деньги с аренды и вся "прибыль". Она должна покрывать взятый у самого себя кредит. Также все property taxes вы можете платить из своего пенсионного аккаунта.

Лимиты на взносы в Solo 401k в 2020 году составляют 57000. Каждый год они обычно повышаются на 1000 долларов, так что в 2021 году взносы будут 58000 на человека. Если у вас в семье оба работают в одной и той же компании и делают общий бизнес, значит вы можете внести по 57к всего на ваши аккаунты. Но есть ограничения на сумму, относящиеся к прибыли компании. Вы не можете внести 57к если вы не заработали столько же. Более того, вы можете внести только 25% от всего личного дохода в своей компании на этот счет. Поэтому, если вы работаете вместе с женой/мужем, вы можете внести совокупно при доходе в 100к на двоих, только 25 тыс.(50 тыс у каждого, 25% от дохода каждого партнера =12.5к) и использовать также эти деньги вдвоем для покупки активов. Таким образом, чтобы использовать весь лимит предоставленнный государством, вам необходимо иметь налогооблагаемый доход в размере примерно 250к долларов в год.

Что вы не можете делать с таким планом под угрозой дисквалификации и уголовного преследования?

1. Продать в пенсионный аккаунт свой текущий дом, выплачивая себе самому ипотеку. Это нарушение
2. Использовать больший список расходов, чем указан на вебсайте IRS
3. Одолжить своему пенсионному аккаунту деньги на покупку себе же недвижимости. Деньги уже должны находиться там и поступить из бизнес-активностей, ассоциированных с этим счетом. Также нельзя взять займ у своих близких родственников. Список есть на сайте IRS
4. Активно участвовать в бизнесе. Что это значит? По общему правилу вы не можете участвовать в бизнесе который финансируется из этого плана. Это сделано для того, чтобы вы не могли оказывать влияния на принятие решений и, потенциально, потерять в их результате, все деньги. Поэтому если вы занимаетесь флипами - никто вам не запретит продать дом после ремонта конечно же, но если вы еще и ремонт сами делаете и сделку нашли сами и занимаетесь этим постоянно как бизнесом - компания имеет лицензию - то это скорее всего будет квалифицировано как активное участие с соответствующими последствиями для вас и вашего аккаунта. Но тут я могу посоветовать обратиться к оператору пенсионных аккаунтов. Каждый конкретный случай они помогут вам решить так, чтобы можно было извлечь прибыль, не нарушая закона. У них таких вопросов каждый день очень много и они вам помогут.
5. не можете жить в этом доме и использовать его как primary residence, но ваша теща может и обязана будет платить аренду напрямую в пенсионный аккаунт.
6. иметь тайтл на собственность на свое имя, а не на имя своего пенсионного аккаунта - опять же конфликт интересов.
7. нельзя использовать часть денег с аккаунта, а часть взять в долг. Это не относитс к non recourse loans которые выдаются профессиональными лендерами.

Я не очень люблю слова "нельзя" и "запрещено", так как юрист с российскими корнями я помню, что из любого правила есть исключения и законов без исключений я не видел. Между тем зачастую работники компаний с которыми вы ведете дела, "забывают" о них, чтобы не усложнять себе жизнь дополнительной бумажной волокитой и частенько запрещают вам что-то такое, чего нет в правилах. В США такое постоянно со мной происходит в банках - низовые работники абсолютно некомпетентны в решении вопросов. Единственным методом решения проблем с моей стороны, является банальное завершение разговора и поездка/звонок в банк снова чтобы соединиться с другим специалистом.

Так же совершенно и здесь: нельзя покупать вино как предмет коллекционирования, но можно приобрести долю в местной винодельне. Нельзя заниматься предметами роскоши и коллекционирования, но можно купить выставочный бизнес, основным активом которого будут картины и антиквариант или вложить деньги в антикварный магазинчик своего знакомого который будет иметь в собственности редкие камни - тоже запрещенные к покупке напрямую. Всё зависит от того, как подойти к делу. Если вы реально хотите чем-то заниматься, то ограничений на этом счете мало.

Обязательно проконсультируйтесь с юристами на предмет соответствия законодательству на момент прочтения этой статьи, вполне возможно некоторые части будут существенно изменены и вы автор не ответственен за любой ущерб от устаревания и неверного истолкования текста.

Итог.

То есть вы понимаете - все что потенциально может привести к конфликту интересов и/или потере денег запрещено. Но этот аккаунт обладает в разы большей свободой, чем остальные пенсионные аккаунты и гораздо более "заточен" под инвесторский склад ума, чем остальные. Если вы понимаете что надо создавать вокруг себя активы, а не пассивы - то он точно для вас.

Обязательно проконсультируйтесь с юристами на предмет соответствия законодательству на момент прочтения этой статьи. Автор не отвечает за возможные финансовые потери в результате неверного толкования любого из представленных материалов и/или примеров.

Не обладаю лицензией финансового советника, бухгалтера или юриста.