Exchange 1031.

Если вы инвестируете в недвижимость и продаете недвижимость, которой владеете много лет или которую продаете с существенной прибылью, существует одна налоговая стратегия, способная стать вашим лучшим другом. Она позволяет инвесторам в недвижимость откладывать уплату любых налогов при продаже собственности на столько, сколько они хотят. Данная стратегия не так проста, на первый взгляд, для понимания, но разобравшись в логике её работы вы получите максимум сэкономленной прибыли на налогах. Сегодня мы поговорим о Exchange 1031.

Что такое Exchange 1031?

Exchange (обмен) 1031 позволяет инвесторам недвижимости откладывать налоговые обязательства при продаже инвестиционной собственности, используя выручку от продажи для приобретения новой собственности. Основная идея заключается в том, что если инвестор фактически не получил никаких доходов от продажи, то налогооблагаемой прибыли и не будет.

Exchange 1031 очень популярен среди инвесторов, которые хотят перейти на более крупный объект без налоговых потерь при продаже своей небольшой по стоимости собственности. Например, вы решили купить апартмент-комплекс вместо маленького домика. Это также популярная стратегия, если инвестор хочет продать недвижимость на одном рынке и купить недвижимость на другом. Однако Exchange 1031 можно использовать в достаточно широком диапазоне случаев, связанных с продажей инвестиционной собственности.

Налоги могут быть отложены на неопределенный срок до тех пор, пока от продажи собственности не будет получена денежная выгода. Например, если вы завершили Exchange 1031, удерживаете эту собственность в течение нескольких лет, а затем продаете ее и покупаете другую собственность, вы можете продолжать использовать этот метод, чтобы избежать уплаты налогов. Другими словами, если вы никогда не «обналичиваете кэш» с продажи собственности, вы можете отложить налоги навсегда.

В большинстве случаев правила Exchange 1031 требуют, чтобы владельцами собственности было одно и то же лицо, группа людей или компания. Если первоначальная собственность принадлежала на имя LLC, новая “обменённая” собственность должна также принадлежать той же самой LLC.

Какие налоги позволяет преодолеть Exchange 1031?

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, вам, возможно, придется платить два вида налогов.

• Первый известен как capital gains tax (налог на прирост капитала) и применяется, если вы продаете какой-либо актив дороже, чем вы за него заплатили. Например, если вы потратили в общей сложности $200k на приобретение инвестиционной собственности и продали ее за $230k, у вас есть прирост капитала в $30k. Если вы владели недвижимостью более года, это будет считаться long-term capital gain (долгосрочным приростом капитала), который будет иметь более благоприятные налоговые ставки. Если вы владели недвижимостью в течение года или меньше, вы будете платить обычную ставку подоходного налога с этой прибыли исходя из вашего налогового брекета
• Второй тип налога известен как depreciation recapture (возврат амортизации) и предназначен для компенсации амортизационных отчислений, которые владельцы инвестиционной собственности могут требовать каждый год. Для жилой недвижимости амортизация начисляется в течение 27,5-летнего периода, поэтому для объекта недвижимости стоимостью $200k ежегодно будет вычитаться $7,273. Таким образом все полученные вами накопленные амортизационные отчисления считаются налогооблагаемым доходом после продажи. Есть и другие способы вычетов.

Вы находитесь в налоговой категории 24% на 2020 год. Допустим, вы купили дом за $150k 10 лет назад. Вы только что продали его за $200k. За 10-летний период владения вы потребовали амортизации на $54,545.

Ваша long-term capital gain составляет 15%, поэтому вы должны $7,5k capital gains tax. Depreciation recapture облагается налогом как обычный доход, поэтому к вашему налоговому счету добавится $13,091. В целом вы должны будете заплатить $20,591 налогов при продаже собственности.

Вот почему Exchange 1031 может быть таким ценным инструментом.

Вы не можете совершить Exchange 1031 полностью самостоятельно.

Не всякий обмен недвижимостью налоговая идентифицирует как Exchange 1031. Налоговая требует, чтобы вы использовали беспристрастную третью сторону для Exchange 1031, в лице посредника обмена. Таким образом вам нужно нанять авторитетного и опытного QI, он же Qualified Intermediary, он же квалифицированный посредник. Это человек (или компания), который обеспечит надлежащее выполнение Exchange 1031 от вашего имени. Квалифицированный посредник не может быть вашим агентом по недвижимости. Это также не может быть родственник или лицо, связанное с вашим агентом по недвижимости.
Квалифицированные посредники получают оплату двумя основными способами. Обычно они взимают комиссию за содействие транзакции - она ​​может значительно варьироваться, но разумно ожидать, что она будет от $600 до $1200 за Standard Exchange 1031 (о нём мы поговорим ниже). Эти сборы будут значительно выше, если ваш обмен включает более одного объекта недвижимости или если вы выполняете Simultaneous Exchange 1031, Reverse Exchange 1031 (о них мы тоже поговорим ниже).

В дополнение к гонорару квалифицированные посредники обычно зарабатывают большую часть своих денег на процентном доходе, который возникает в результате удержания ваших денег на условном депонировании между продажей вашей первоначальной собственности и покупкой новой собственности.

Основные этапы по проведению успешного Exchange 1031.

• Определите недвижимость, которую хотите продать.
• Наймите квалифицированного посредника. Сделайте это до того, как попытаетесь продать первоначальную собственность.
• Составьте контракт на продажу вашей собственности  и отправьте копию этого контракта вашему посреднику.
• После того, как сделка по продаже первоначальной собственности завершена, у вас есть 45 дней чтобы выбрать до трех одинаковых объектов недвижимости для покупки или любое количество недвижимости на сумму, которая не превышает 200% от цены продажи вашей первоначальной собственности.
• Произведите переговоры по поводу желаемой недвижимости. После того, как вы определились с новой недвижимостью и у вас будет заключенный договор, отправьте копию своего договора купли-продажи посреднику.
• Подпишите договор уступки права собственности на новое имущество. Отправьте его также посреднику.
• У вас есть 180 дней с момента продажи первоначальной собственности, чтобы завершить покупку новой собственности. Временные рамки относятся к календарным, а не рабочим дням. А если в Exchange 1031 участвует более одного объекта недвижимости, отсчет времени начинается с момента продажи первого объекта недвижимости. Не забывайте про комиссионные за продажу и другие заключительные расходы.
• Вместе с налоговой декларацией заполните специальную форму 8824, сообщающую об Exchange 1031. Сделайте это для налогового года, в котором было продано первоначальное имущество, независимо от того, когда Exchange 1031 будет завершен.

Что такое like-kind property?

Согласно документам налоговой, недвижимость, которую вы приобретаете используя Exchange 1031, должна быть like-kind property (схожая по характеристикам собственность), что и собственность, которую вы продаете. Это не значит, что вам обязательно нужно покупать недвижимость того же типа, т.е. дом обменивать только на дом, а квартиру только на квартиру. Это значит, что вы приобретаете недвижимость replacement property (собственность на замену), которую собираетесь сохранить для инвестиций.

Другими словами, вы не можете продать инвестиционную недвижимость, приобрести загородный дом для себя и своей семьи и указать этот дом как Exchange 1031. Однако вы можете продать дом на одну семью и приобрести здание магазина для последующей сдачи, если оба актива предназначены для инвестиционной собственности.

Таким образом существует разница между недвижимостью, которую вы собираетесь использовать в качестве инвестиции, и недвижимостью, которую вы купили с целью быстрой перепродажи. Хотя у налоговой нет никаких конкретных рекомендаций относительно того, как долго вам нужно владеть недвижимостью, чтобы использовать ее при Exchange 1031, практическое правило состоит в том, что если вы купили собственность для быстрой перепродажи, или вы продали её вскоре после того, как вы приобрели её с существенной прибылью, она вряд ли станет кандидатом для Exchange 1031. Короче на деле мы имеем серую зону, разруливать которую лучше вместе с консультацией хорошего налогового специалиста.

Если вы хотите полностью избежать налогов используя Exchange 1031, есть два условия, которые вы должны соблюдать, когда речь идет о сумме, которую вы тратите на новую недвижимость.

• Во-первых, покупная цена вашего замещающего имущества должна быть равна или больше цены собственности, которую вы продаете. Другими словами, если вы продаете дом за $300k, ваша собственность на замену должна быть приобретена за такую же стоимость или больше.
• Во-вторых, если у первоначальной собственности, которую вы продаете, была ипотека, вы должны использовать столько же (или больше) долга при финансировании новой собственности.

Сочетание этих двух правил означает, что если вы продаете недвижимость за $300k и на момент продажи за этой собственностью числится остаток по ипотеке в $125k, ваша замещающая собственность должна соответствовать обеим этим числам или превышать их. Недвижимость, которую вы покупаете за $400k с ипотекой на $200k, подойдет. Недвижимость, которую вы покупаете за $400k за наличные, не подойдет.

Виды Exchange 1031.

• Standard (Стандартный) Exchange 1031 - это обмен, при котором вы продаете собственность, находите другую, которая вам нравится, а затем закрываете покупку другой собственности позже. Данный процесс называют Delayed (отложенный) Exchange 1031.
• Simultaneous (одновременный) Exchange 1031, когда вы продаете одно имущество и приобретаете другое в одно и то же время. Например, если два владельца инвестиционной собственности хотят совершить Exchange 1031, они вполне могут одновременно обменяться документами, и это будет засчитано как Exchange 1031. Или сторонний посредник может организовать одновременный обмен между покупателями и продавцами недвижимости.
• Reverse (обратный) Exchange 1031, когда вы совершаете все необходимые операции в обратном порядке. Предположим, что вы определяете инвестиционную собственность, которую хотите купить, до того, как ваша первоначальная собственность будет продана. У вас будет максимум 45 дней с момента покупки новой собственности, чтобы определить, какую собственность вы хотите продать, и до 180 дней с момента покупки, чтобы завершить продажу и заключить обмен.
• Partial (частичный) Exchange 1031. Exchange 1031 не является транзакцией по принципу "все или ничего". Например, если вы продаете инвестиционную недвижимость и вам нужно использовать часть выручки от продажи для покрытия своих расходов на проживание, вы все равно можете использовать оставшуюся часть для приобретения другой собственности и отложить некоторые из ваших налогов.

Допустим, вы продаете недвижимость за $400k, по которой вы задолжали $150k своей ипотечной компании. Вы можете взять $100k из выручки от продажи и приобрести новую недвижимость за $300k и ипотеку за $150k. $100k, которые вы получаете от транзакции, будут считаться для вас облагаемым налогом доходом, и вам, возможно, придется заплатить capital gains tax и depreciation recapture с этой части, но вы все равно можете отложить основную часть своих налоговых обязательств, купив более дешевую заменяющую собственность.

Как найти другого инвестора, согласного на Exchange 1031?

Как я писал выше, у вас есть всего 45 дней на поиск недвижимости, удовлетворяющей требования Exchange 1031. Вы можете попробовать найти собственника используя 3 следующих направления для поиска.

• Веб-сайты по недвижимости (Zillow, Trulia, LoopNet и т.д.) Правда на поиск подходящей недвижимости там у вас может уйти много времени.
• Используя услуги специалистов по недвижимости. У них, как правило, не только лучше доступ к спискам, чем у вас, но и они будут тратить время на поиск, так что вам не придется этим заниматься.
• Используя услуги местного брокера, специализирующегося на коммерческой недвижимости. Эти компании по определению обычно имеют большой опыт работы с инвесторами, совершающими Exchange 1031.
• самый идеальный вариант - быть инвестором в недвижимость и самому через нетворкинг найти покупателя и продавца. Вы значительно увеличиваете шансы на успех этой сделки.

Расчет cost basis продаваемой недвижимости.

Сost basis (основа стоимости) продаваемой вами недвижимости - это просто цена, которую вы платите за приобретение собственности, включая любые затраты на приобретение. Например, если вы заплатите $150k за приобретение собственности и заплатите $5k closing costs ваша базовая стоимость составит $155k. Со временем cost basis может измениться по мере того, как вы улучшаете недвижимость. Продолжая наш пример, если вы потратите $10k на новую крышу для дома, это увеличит вашу базовую стоимость до $165k. Таким образом за счёт ремонта вы повышаете рыночную стоимость недвижимости. Так же, инвесторы недвижимости могут ежегодно требовать depreciation recapture (если вы не делаете ремонт) в счет своего дохода от аренды, и это со временем корректирует основу затрат в сторону уменьшения.

Итог.

Exchange 1031 это отличный способ выращивать свою маленькую (или не очень) real estate империю, не выплачивая за продажу собственности драконовские налоги. Да, если вы дочитали до итога, вы большие молодцы, потому что нюансов у данной операции масса и это тема нескольких уроков.

С другой стороны плюсы при обмене недвижимости на более дорогую с использованием Exchange 1031 очевидны и знать базу необходимо.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.