House hack и использование 203(k) loan.

Удачно взятая ипотека на дом - это, зачастую, половина дела. Но что будет, если на ремонт дома у вас уйдёт много денег, что снизит выгоду от взятия ипотеки? Или наоборот, вы хорошо знакомы с проблемами дома, но первоначальный взнос обычной ипотеки вас не совсем устраивает, какой вариант в таком случае будет более предпочтительным?

Оказывается есть ипотека, для инвесторов и любителей рехабов, хотя она и не рекламируется так государством. Давайте разберём подробней, что такое 203(k) loan и чем подобная ипотеке может быть полезна для инвестора.

Что такое 203(k) loan?

Предоставляемая FHA (Федеральным Управлением Жилищного Строительства) 203(k) loan позволяет объединить расходы на покупку дома и ремонт в одном займе. После завершения ремонта вы мгновенно сможете приумножить свой капитал на основе увеличившейся стоимости жилья. Также, она позволяет действующим домовладельцам финансировать ремонт своего нынешнего дома. Этот вид ипотечного договора привлекателен для тех, кто впервые покупает жилье, потому что требования к кредитному рейтингу и первоначальному взносу более мягкие, чем для большинства обычных займов.

Требования к заемщику не высокие.

Если ваш кредитный рейтинг превышает 580, вы можете профинансировать до 96,5% покупки и ремонта. Если ваш рейтинг находится в промежутке между 500 и 579, ваш первоначальный взнос должен быть не менее 10%. Под это определение попадает около 80% заемщиков в США.

Типы 203(k) loan.

Существуют два типа 203(k) loan:

• Limited (Ограниченная). Ипотека ​​позволяет финансировать неструктурный ремонт(когда вы не ломаете стены целиком и не меняете полдома) и модернизацию в размере до $35k, при этом минимальная сумма кредита не ограничена. Деньги можно потратить на ремонт недвижимости или на подготовку дома к продаже. Примеры ремонта жилья включают обновление кухни или новый ковролин.
• Standard (Стандартная). По этой ипотеке возможен более широкий спектр вариантов реконструкции, в том числе структурный ремонт. Требуется минимальная ипотека в размере $5k на ремонт. Этот тип mortgage должен включать взаимодействие с консультантом 203(k) loan, который будет работать с кредитором и заемщиком. При Standard 203(k) loan часть ипотеки идет на выплату продавцу дома, а остальная часть хранится на специальном счете для оплаты ремонта.

Как получить 203(k) loan?

Если вы заинтересованы в 203(k) loan, вашим первым шагом будет поиск кредитора, который её предложит. Не каждый кредитор предлагает ипотеки FHA, или, если он это делает, он может не предоставить вариант 203(k) loan. Итак, давайте разберёмся по этапам:

1. Поиск кредитора. DHUD (Департамент жилищного строительства и городского развития), предоставить вам список (есть на их сайте) всех кредиторов, которые предлагали 203(k) loan в прошлом году. Выберите подходящего, который недалеко от вас(или работает в вашем штате) и узнайте его условия.

2. Проведение инспекции. Необходимо проанализировать что нужно отремонтировать в доме, и определить размер будущего займа и масштабы проекта. Грамотно проведённая инспекция жизненно важна, потому что она помогает определить необходимые размеры реконструкции приобретаемого дома. Инспекцию проводит сертифицированный HUD инспектор, обеспечивающий соблюдение стандартов FHA. В его обязанности входит посещение дома, подробное описание работы, которую необходимо выполнить, и проведение общей проверки состояния жилища - может быть ваш дом в принципе не подлежит ремонту по его мнению так как имеются серьезные повреждения, например неремонтируемая трещина в фундаменте.

Все незамеченные инспектором детали в дальнейшем не будут профинансированы.

3. Получение сметы и найм подрядчика. На основании проведённой инспектором проверки составляется смета. Исходя из сметы вам необходимо прикинуть, каких подрядчиков для ремонта вам нужно нанять. Обычно нанимают генерального подрядчика, способного работать с таким количеством субподрядчиков, которое необходимо для выполнения работ, или возможно вам придётся нанять отдельных специализированных подрядчиков, таких как кровельщик, сантехник и электрик. К сожалению, нанять первых попавшихся знакомых нельзя. Нужны знакомые как минимум с лицензией в вашем штате.

Типы работ, которые можно выполнить с помощью 203(k) loan:

• Решение вопросов здоровья и безопасности.
• Установка новой крыши, водосточных желобов и водосточных труб.
• Замена полов.
• Внесение структурных изменений или реконструкция частей дома.
• Обеспечение лучшего доступа для человека с ограниченными возможностями. Улучшение энергосбережения.
• Ландшафтная работа (например спилить разросшиеся и угрожающие дому деревья).
• Общий ремонт и модернизация дома и улучшение в целом его внешнего вида.

4. Приглашение оценщика. После того, как вы определили масштабы ремонтных работ, кредитор наймет утвержденного FHA оценщика, который оценит составленную вами ранее смету.
Общий размер ипотеки будет составлять: стоимость имущества до ремонта плюс стоимость ремонта, либо 110% от оценочной стоимости после ремонта - в зависимости от того, что меньше.

Оценка, которая намного превышает текущую стоимость дома, указывает на то, что ремонт окупится для домовладельца. К тому же если вы покупаете дом, который требует много работы, в районе, где есть отличные дома и регулярно их хозяевами проводится необходимый ремонт, ваша недвижимость не потеряет своей ценности.

5. Проведение необходимых транзакций. После того, как стоимость установлена, деньги, зарезервированные для ремонта переводятся на имя заемщика в депозитарный банк. Выплаты подрядчику производятся по мере завершения работы и проверки качества её исполнения. Сумма также будет включать резерв (примерно 10%) на случай непредвиденных обстоятельств.

Резервные фонды жизненно необходимы на случай, если в доме обнаружится больше проблем. Если работа над домом настолько обширна, что вы не сможете жить в нем во время ремонта, вы сможете профинансировать до шести месяцев ипотечных платежей, так что вам не придется платить за дом где вы живёте и дом, который вы покупаете.

Почему взять 203(k) loan это хорошая идея?

Вы можете использовать его для hause hack strategy - о чем я подробно говорил несколько месяцев назад в своем видео.

Многие делают house hack с обычной ипотекой, без задействования государственной программы страхования FHA - это дает большую свободу и не надо отчитываться за каждый шаг. Но использование FHA или 203k loan - тоже интересно, за счет большего ROI.

Риски здесь даже меньше, потому что весь процесс контролируется банком - они выдают вам деньги на лицензированных контракторов, в отличие от ситуации, когда вы сами делаете ремонт и в конце выясняется, что он не утверждается инспектором и вам надо переделывать всё с самого начала.

Какие существуют альтернативы 203(k) loan?

• Home Construction Loan. Допустим вы прошли через все необходимые этапы и получили ипотеку. И когда вы начали сносить стены, вы обнаружили вещи, стоимость ремонта которых далеко превышает ранее установленную смету. Что делать в такой ситуации? Один из вариантов, который некоторые кредиторы предпочли бы 203(k) loan, - это Home Construction Loan, отдельная специализированная ипотека на строительство для финансирования ремонта. Так же Home Construction Loan позволяет домовладельцу избежать правил FHA, которые включают оплату ипотечного страхования жилья во время выплаты ипотеки. Поскольку вам не нужно сразу начинать ремонт, у вас будет больше времени, чтобы понять, что вы действительно хотите изменить.
• Standard Refinancing. (Стандартное рефинансирование) - еще один вариант для домовладельцев, которые хотят оплатить капитальный ремонт, без использования 203(k) loan. Банк может организовать рефинансирование с выплатой наличных средств домовладельцам и помочь им управлять процессом оплаты ремонта.

Самый главный вопрос: как это помогает инвесторам?

Во-первых, это позволяет ремонтировать дома до 4 юнитов, а значит, купив мультифэмили на рынке, вы сможете жить в одной части и ремонтировать остальные три с помощью этого кредита - потому что хотя бы в одном вы обязаны жить по условиям такой ипотеки. После ремонта вы сразу можете сдавать обновленное здание и получать максимум бенефитов от увеличенной стоимости строения.

Во-вторых, если вы начинающий инвестор, это отличный способ понять насколько вам интересен процесс ремонта домов и их последующей перепродажи (или сдачи в аренду). Вы хоть и обязаны прожить в этом доме 1 год, но это требование -единственное сильное ограничение и оно нивелируется преимуществами такой ипотеки - до смешного низким первоначальным взносом.

В-третьих, если вы нашли любой дом и хотите там прожить год, а он имеет "недостатки" - старая ванная, старая кухня, недоделанный гараж или бейсмент - эта программа для вас идеально подойдет. Договаривайтесь с продавцом о скидках за дом и начинайте ремонт! Через год продадите этот дом или перефинасируетесь, сдадите в аренду и поедете искать новый. Программа не запрещает использовать ипотеку сколь угодно раз - единственное ограничение она должна быть одна открыта на данный момент, то есть придется рефинансироваться каждый год на новую... И так далее пока не обзаведетесь домами которые будут вас "кормить".

Также, пожалуйста, не слушайте риелторов которые будут утверждать, что неприлично давать оффер ниже цены размещения. Неприлично тратить ваши деньги! Всё остальное - отличный способ заработать.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение.

Теперь я начал обучать wholesale real estate. Вы можете приобрести базовый курс оптовой покупки недвижимости по цене средней однодневной зарплаты в США. Я думаю, что это хорошее вложение в ваше будущее.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.