управление деньгами
February 5, 2021

USDA loan: базовый обзор на русском языке

expedia.com

2020 год для многих запомнился не только коронавирусным блэкаутом, но и как его следствием - массовым оттоком жителей крупных городов в провинцию. Многие стали понимать издержки жизни в таких городах как Нью-Йорк, и обзаводиться дополнительной недвижимостью за рамками крупных городских агломераций. Но чем подобный тренд может быть интересен прежде всего нам, инвесторам? Тем что приобретение, сдача и продажа недвижимости в местах не густонаселённых вещь на которой можно неплохо заработать, особенно держа во внимании разные федеральные программы по льготной ипотеке. Речь в этой статье пойдёт про не особо известный широкой публике (увы), так называемый USDA, чем он выгоден для инвесторов и возможно ли в нынешних реалиях неплохо заработать на данной ссуде.

Что такое USDA?

koe.j-display.com

USDA - это жилищный заем, представляющий собой ипотеку с нулевым(!) первоначальным взносом для покупателей жилья в сельских и пригородных районах. Так же он предлагает низкие процентные ставки, что опять же выглядит крайне привлекательно для людей, умеющих из этого получить максимальную выгоду.

Ссуды выдаются государством через программу ссуд Министерства сельского хозяйства США, также известную как “Программа жилищных ссуд Министерства сельского хозяйства США для развития сельских районов”.

В 2017 году, в рамках своей программы развития сельских районов, Министерство сельского хозяйства США помогло примерно 127 тысячам семей купить и обновить свои дома. Программа предназначена для «улучшения экономики и качества жизни в сельской Америке».

Городские районы обычно исключаются из программ USDA, но в пригородах могут существовать очаги для возможностей получить данную ипотеку. Сельские районы всегда имеют право на участие.

К счастью, Министерство сельского хозяйства США определяет сельскую местность весьма щедро, и многие пригороды подходят для этого. Например, отъехав около 40 минут от центра Вашингтона(ДС), вы уже подпадаете под действие этой программы, хотя ни единого намека на сельскую местность в этой области не будет и в помине - вокруг будут 40 этажные здания и хайвеи по обе стороны.

Согласно USDA, сельская местность определяется как открытая местность, которая не является частью городской территории. Существуют также требования к размерам населения, которые могут достигать 35 000 человек, в зависимости от обозначения территории. Согласно широкому определению агентства, примерно 97% земель страны имеют право на получение ссуды на развитие сельских районов, что включает около 100млн. человек. Есть на сайте Министерства и карта районов, где каждый ZIP код выделен отдельным цветом.

Итак, подходит ли лично вам данная программа? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сперва разобраться какими USDA бывают.

Виды USDA.

eligibility.sc.egov.usda.gov

Существует три программы жилищного кредитования USDA:

Loan guarantees (Ссудные гарантии). USDA гарантирует ипотеку, выданную участвующим местным кредитором - аналогично ссуде FHA (ссуда по специальной программе для малоимущих и людей со средними доходами) и ипотекам, обеспеченным VA (по специальной программе для ветеранов армии США), - что позволяет вам получать низкие процентные ставки по ипотеке даже без первоначального взноса. Если вы вкладываете мало денег или совсем не вкладываете деньги, вам придется заплатить взнос по ипотечному страхованию - PMI. Она составляет примерно 150-250 долларов в месяц.

Direct loans (Прямые ссуды). Эти ипотечные ссуды, выданные Министерством сельского хозяйства США, предназначены для заявителей с низким и очень низким доходом. Пороговые значения дохода зависят от региона. С субсидиями процентные ставки могут составлять всего 1%. Так Министерство стимулирует жизнь на селе и занятость в очень малых городах - с населением чаще до 1000 жителей. Такие программы популярны в бедных штатах, где практически всё население подпадает под определение "лиц с низким доходом ниже среднего по стране".

Home improvement loans and grants (Ссуды и гранты на улучшение жилищных условий). Эти ссуды или прямые финансовые выплаты позволяют домовладельцам ремонтировать или модернизировать свои дома. Пакеты также могут сочетать ссуду и грант, обеспечивая помощь до $27,5k. Вы можете взять кредит на установку солнечных панелей(хотя в некоторых штатах есть свои отдельные региональные программы субсидирования), или добавить еще одну комнату в свой дом, построив ее из бейсмента.

Требования для участия в USDA.

usda-loans.com

Существует несколько требований, для получения USDA:

  • Пределы дохода. Для получения loan guarantees (ссудных гарантий) пределы дохода различаются в зависимости от местоположения и размера семьи. Чтобы узнать предел дохода для получения loan guarantees для округа, в котором вы живете, советую взглянуть на карту и таблицу USDA.
  • Наличие гражданства или легального пребывания на территории США (это требование требует уточнения, не будем развивать эту тему в этой статье).
  • Ежемесячный платеж, включая основную сумму, проценты, страховку и налоги, составляет 29% или меньше вашего скорректированного ежемесячного дохода. Другие ежемесячные выплаты по долгу не могут превышать 41% вашего дохода. Однако USDA рассмотрит более высокие коэффициенты долга, если ваш кредитный рейтинг выше 680.
  • Надежный доход, как правило, минимум 24 месяца. Вы предоставляете ваши paystubs или документы по компании если вы владелец LLC или S-corp
  • Скорректированный доход домохозяйства (доход за год, имеющиеся у вас в распоряжении, после уплаты налогов) должен быть равен или меньше 115% от среднего дохода по региону (в каждой местности в пределах штата есть свои требования - опять же см. сайт министерства - он очень удобный).
  • Недвижимость, приобретаемая с помощью USDA должна служить основным местом проживания и должна быть расположена в месте квалифицированной государством как сельская местность. (об этом подробнее ниже).
  • Ссуду нельзя использовать для покупки приносящей доход собственности. Однако, если собственность включает в себя сараи, силосы (подземные хранилища для корма), коммерческие теплицы или животноводческие помещения, которые больше не используются для коммерческой эксплуатации, собственность все же может иметь право на извлечение прибыли.
  • Необходима приемлемая кредитная история, в том числе отсутствие счетов, по которым объявлено принудительное взыскание со стороны государства, как минимум за последние 12 месяцев. Если вы можете доказать, что на ваш кредит повлияли обстоятельства, которые были временными или не подконтрольными вам, включая неотложную медицинскую помощь, вы все равно можете иметь право на участие. Особенно актуально в последнюю пандемию - это смягчающее обстоятельства
  • Кандидаты с кредитным рейтингом 640 и выше получают особые привилегии. Таким образом вы должны соответствовать более строгим стандартам андеррайтинга (уровня платёжеспособности). Вы также можете претендовать на получение нетрадиционной кредитной истории. Кандидаты с кредитным рейтингом 640 и выше получают упрощенную обработку заявки. Те, у кого баллы ниже, могут столкнуться с бóльшим количеством трудностей, связанных со сроками одобрения. А те, у кого нет кредитного рейтинга или ограниченной кредитной истории, могут претендовать на получение «нетрадиционных» кредитных справок, таких как истории арендной платы и платежей за коммунальные услуги.
  • Вы не можете сдавать жилье купленное по этой программе. Минус. Но некоторые лендеры готовы подойти к этому вопросу более "творчески". уточняйте эту информацию у них.

Кроме того, не все инвестиционные стратегии предполагают сдачу жилья в аренду. Иногда достаточно пожить в доме год, отремонтировав его и добавив Equity - перепродать и заработав лишние 30-50 тыс, опять взять эту или другую льготную, ипотеку. Никаких ограничений на количество использования её нет.

Как работают жилищные займы, выданные USDA?

shutterstock.com

Министерство сельского хозяйства США выдает ипотечные кредиты заявителям, которые, как считается, испытывают наибольшую в этом потребность. Это означает, что человек или семья:

  • Без «достойного, безопасного и санитарного жилья».
  • Не может получить ипотечный кредит из традиционных источников.
  • Имеет скорректированный доход на уровне или ниже предела для низкого дохода в районе проживания.

USDA обычно выдает Direct loans (прямые ссуды) для домов площадью 2000 квадратных футов или меньше, с рыночной стоимостью ниже лимита ссуды на площадь. Опять же, это достаточно размытая цель в зависимости от того, где вы живете. Ипотечные ссуды могут достигать $500k и более на дорогих рынках недвижимости, таких как Калифорния и Гавайи, и всего лишь немногим более $100k в некоторых сельских районах Америки.

Так же, к подходящим типам собственности для выдачи ссуды относятся:

  • Строительство новой недвижимости.
  • Промышленно-сделанные или мобильные дома.
  • Кондоминиумы или таунхаусы.
  • Short-sales и некоторые другие особые случаи

Хотя ссуда USDA не подходит для приносящей доход собственности, она фактически включает в себя девять уникальных ссуд, предназначенных только для фермерских хозяйств:

  • Кредиты на содержание фермерских хозяйств.
  • Микрозаймы.
  • Кредиты на владение фермой.
  • Гарантированные фермерские кредиты.
  • Молодежные кредиты.
  • Ссуды для меньшинств(различных) и женщин-фермеров-владельцев ранчо.
  • Кредиты начинающим фермерам и владельцам ранчо.
  • Экстренные фермерские кредиты.
  • Племенные займы коренным американцам.

Какую прибыль может из данной программы извлечь инвестор?

ccredilizia.it

Чем меньше мы тратим на владение активом, тем лучше. Если у вас минимальный первоначальный взнос, то эти деньги вы можете отложить в рынок и свою пенсию - тем самым создав подушку безопасности и/или сделать ремонт в доме своими руками - удвоив Equity в доме. Любая из этих стратегий влечет и риски и преимущества. О них мы еще будем говорить

Итог.

makeameme.org

Программа выдачи ссуд USDA - это отличный инструмент, для получения значительных льгот, пускай и имеющая кучу внутренних требований. Недавно я слышал, что вроде как, нечто подобное появилось в России (программа сельская ипотека), по некоторым параметрам даже превосходящее американскую программу. Пользоваться этой программой или любой другой, уже решать лично вам. Главное держать в голове, что если вы знаете как вложить деньги и извлечь из них больше чем 2-5%(стандартная ипотечная ставка), то вам стоит уменьшить первоначальный взнос до минимума, но тогда вы можете столкнуться с трудностями при продаже если вдруг рынок недвижимости пойдет вниз и как раз в этот момент вам нужно будет продать дом. Если же такой вариант - не про вас, то смело используйте все программы льготного кредитования по максимуму, увеличивая свой Net Worth

Надеюсь, мои комментарии и эта статья были для вас полезны.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.