Как я покупал дом

Вы когда-нибудь мимоходом покупали дома? Я- да. Вчера ехал смотреть очередную порцию домов и позвонила владелица коммерческой недвижимости и смеясь рассказала что я уже начинаю ее доставать своей рекламой, при этом ничего не покупая.

Ответив, что это можно исправить, я направился к ней в офис поболтать. Офис - это громко сказано. Это ангар, где ее строительная компания держит инструменты, у нее есть своя комнатка и висит голова невинно убиенного оленя.

-Да, эт я его завалила! С нескрываемой гордостью сказала Бетси. Мы часто ходим на охоту, у нас такие meetings lolВ принципе это было понятно по ее футболке еще на нашей первой встрече “баньте мудаков, а не оружие” - я почувствовал, что у нас получится что-то с ней, хехРассказав что у нее еще 11 домов которые она сдает и поделившись секретами своего бизнеса, Бетси перешла к делу: коммерческое здание, которое она продает было куплено ею с городского аукциона за 4 тысячи долларов и ранее включало в себя 3 квартиры - две на первом этаже и 1 большой апартамент хозяина на втором. Так как здание требовало полного ремоделинга(фактически строительство нового), то она вложив почти 50к своих и год жизни получила дом полностью готовый к аренде и готовый простоять еще 100 лет. Была заменена крыша, утеплитель, отопление проводка, трубы - в общем все, что могло бы сломаться, сгореть и оторваться было оторвано, сломано и прибито заново. Было это 6 лет назад. Найдя арендатора, они за 5 лет полностью покрыли расходы на ремонт и теперь я стал их cash out boy - человеком, который даст им всю прибыль за одну сделку. Скажу сразу, торговаться с этой дамой было не из простых. Начиналось все с 70к и закончилось к сожалению на 60, ибо действительно просить скидку там фактически не за что. Единственное что не внушило радости - фасад здания и отсутствие системы кондиционирования. Но это обычное дело в этом городке и особо не влияет на сдаваемость помещений.

Теперь о самом главном:

Условия сделки

Несмотря на то что договариваться с ней сущий ад, мне удалось выторговать для себя пару условий, которые я считаю, дадут мне возможность заработать и окупить мои, пока бесплодные, поездки в этот городок.

1. Сделка без моих денег вообще. Я подписал контракт, который предусматривает оплату только конечным покупателем, я буду спекулянтом посередине - мясом в бургере между булочек.
2. Закрывание сделки через 45 дней, а устная договоренность - если не будет получаться, то продлим еще на столько же, то есть фактически на поиск покупателя может уйти 3 месяца.
3. Я не плачу closing fees - юристов оплачивает конечный покупатель, это примерно 3к. Мне возможно придется оплать услуги риелтора покупателя, но я постараюсь найти покупателя вне рынка, среди "своих да наших"
4. Цена продажи дома с ее стороны- 60к. С моей: 70-75. если не получится продать по такой цене всегда можно вернуть ей договор без каких бы то ни было санкций для меня. Я потеряю просто время на поиски покупателя. Она получает бесплатную "ищейку" - win win strategy
5. Я получил нового человека в свой нетворк. Если мне потребуется компания с лицензией на глобальный ремонт в этом городке - я обращусь к ним, потому что вижу как они работают и что владельцы адекватные.
6. Бесплатно можно пострелять на ее фирменном shouting range.
7. Заработок потенциальный около 5-15к. Потратил на маркетинг я около 2к. Даже в случае негативного сценария, это удвоение первоначальных инвестиций. Вложить 2 и получить еще 5 сверху- не такая уж и плохая бизнес идея.

а вот и видео про это:

А вы как думаете, стоит брать такой дом? или вы бы прошли мимо? Ответьте в комментариях!

Подписывайтесь и рассказывайте друзьям!

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.