Поездка за домами и мысли про бедность
возможно сейчас вам не понравится что я скажу, но так уж я привык - говорить что думаю без политических виляний, пытаясь мягкими формулировками смягчить жесткость реальности которую вижу.
Наверное поэтому из меня не получился российский политик, лол.
Сегодня опять ездил смотреть очередной дом для покупки. Я называю такие дома “продаются вместе с крепостными” - он продается долго и уже вместе с арендаторами, которые там живут несколько лет и платят month-to-month аренду. В США это распространенная практика среди жильцов в бедных районах. Денег нет, кэшевые подработки бывают от случая к случаю и поэтому аренду платить с обычного банковского счета автоматическими списаниями попросту нечем, да и нет ни денег, ни счета: расходы на его ведение ($12 в мес) превышают преимущества владения - взятие кредита, к примеру - его банки не дадут. В свою очередь, бедные не пользуются банковскими сервисами, считая кредитные учреждения обманщиками и проходимцами. Замкнутый круг.
…Первый аналогичный дом я с партнерами купил во Владимирской области давным давно, году в 2013.
Здание 70-х гг постройки, в котором некогда было общежитие, представляло из себя грустное зрелище к моменту купли-продажи. Крыши фактически нет, окон нет, дверей нет, проводка старая. Все целиком обошлось в районе 650 тыс рублей или по тем временам, около 18 тыс долларов.
Между тем, крепостных там жило душ 70, не меньше. Мы наивные, предполагали что будет огромный денежный поток - молодые дурачки.
Точное количество живущих посчитать не представлялось возможным - плодились они быстро, жили без регистрации, въезжали и выезжали без нашего ведома тоже часто. Не буду рассказывать про все мытарства которые они нам доставляли, но закончилось это не в убыток, а хотя бы “в ноль” через год - чему все были несказанно рады.
Урок я тогда вынес из этого следующий: с бедными надо иметь дела аккуратно, закладывая с лихвой риски дефолта по их обязательствам. Как? очень просто: повышением ставок выдачи займов и ценой оказания услуг. Так уж получается, что за плохих людей кто-то должен платить, покрывая мои убытки. Поэтому банки, выдавая бедным кредиты под высокие проценты абсолютно цинично вспоминают как ваш сосед Вася не отдал кредит вовремя, поэтому, раз вы живете в том же районе, велика вероятность такого же развития событий и с вами. Что? вы работаете в хорошем месте.. хм.. странно, а статистика говорит, что в этом районе живут люди с низкими доходами. Давайте вы придете к нам в следующий раз, а сегодня вам отказано в кредите.
Примерно с такими обыденными мыслями я ехал сегодня смотреть этот дом и, в принципе, увидел что и ожидал и даже хуже.
Плюс к качеству дома внутри он находится в районе которым управляет HOA. Я редко смотрю недвижимость в зоне с HomeOwners Association (HOA) - по причине их низкой потенциальной рентабельности (всю прибыль сьедает ассоциация домовладельцев, “управляющая компания” вашего дома). Но тут решил съездить - уж больно владелец упрашивал.
Приехав даже меня поразила обстановка тотальной нищеты, хоть дом, внешне, был довольно ухоженным для этого района. Семья: двое маленьких детей, собака и родители. Жена - с немытой неделю головой и никогда не работавшая - ей некогда - надо следить за детьми, и муж, перебивающийся заработками на стройках от случая к случаю за наличные.
В коронавирус оба сидят на пособиях по безработице, никаких накоплений нет (я сразу спрашиваю, потому что предлагаю жильцам выкупить жилье - вдруг покупатель уже тут и мне не надо работать над его поисками), дети сидят на полу, пуская сопли пузырями и играя с дешевыми китайскими игрушками. Грязные тарелки вокруг, хотя меня явно ждали - владелец позвонил им за неделю до моего прихода.
Но самое главное - всю прибыль целиком съедает HOA - в месяц на нее уходит 250 баксов! Такое ощущение, что я приехал не в городок с 100к населения, а в апартамент-комплекс в центре Washington, DC с бассейном на крыше! Если кто-то тут и зарабатывает - то только проперти менеджер. Стало радостно за управляющую компанию и грустно за себя как за потенциального владельца дома.
Я всегда делаю фотографии для того чтобы вечером в спокойной обстановке оценить степень ужаса и затраты на его ликвидацию. Нужно поменять все ванные, всю кухню, карпет на полах на что-то более чистое и приличное и еще много всего по-мелочи. Попробовал посчитать сколько будет стоить быстрый ремонт и последующая перепродажа, флип, этого жилья - та же история, крайне низкая рентабельность...
Ради 15к даже пытаться не стоит что-то делать, ведь затянется это на несколько месяцев и ничего кроме самозанятости не принесет.
Поэтому предложил владельцу 50 центов на доллар - согласится - будет вам контент в паблике. Нет - буду искать новый.
А все почему? потому что собственник не вкладывал ни копейки в ремонт дома на протяжении десятков лет и даже не выплачивая ипотеку - на доме ее 100% от его рыночной отремонтированной стоимости.
Собственник мне должен заплатить, чтобы я его взял. Да, не я буду платить, а МНЕ будут платить и еще и дом отдадут. Вот такие пироги.
Вывод из этого нужно сделать такой: ваш дом не становится активом сам по себе. Его ценность складывается из множества факторов, один из главных среди которых - грамотное управление недвижимостью за маленькие деньги. Будете ли вы делать это сами, или кто-то за вас - не суть важно. Важно делать хоть что-то. Если вы купили дом и ожидаете что он вам оплатит пенсию, при этом ничего там не ремонтируя 30 лет - это сказки про белого бычка. Цена такой недвижимости - 50 процентов от рыночной стоимости в пригодном для жизни состоянии, в непригодном от 20 до -10%. Чтобы кто-то купил за 100, или даже за 120 от рынка, надо вкладывать в него примерно 3-5% ежегодно(!). Это цена владения активами. Такое надо знать сызмальства.
…Когда еду обратно, в голове у меня всегда крутится один и тот же вопрос: ради чего такие пары заводят детей? чтобы плодить нищету? Чтобы быть как все их соседи? Неужели ничего не ёкает, глядя как ребёнку даже игрушки нормальные невозможно позволить себе купить? Это же кошмар. Я предполагаю что они с трудом бы могли себя обеспечивать даже без детей, не говоря уже о текущем состоянии и планировании будущего детей при сегодняшнем уровне дохода.
Кстати! Надо ли говорить, что на предложение купить этот дом они тут же, даже не подумав толком и не расспросив деталей, ответили отказом. Между тем мои условия абсолютно нелюдоедские, и это был бы их первый шанс выбраться из порочного круга создания пассивов вокруг себя и зарывания в долги с головой и первый раз, когда они подумали бы о своих детях реально, а не просто на автомате давая им еду каждое утро.
...Я хочу, чтобы вы меня правильно поняли: меня удивляют не бедные люди - в общем-то каждый может оказаться в трудной ситуации, у меня такое было и не раз, - а то что они всеми силами брыкаются когда им помогаешь и не хотят вылезать из болота: учиться, развиваться, узнавать новое и тд. Я стараюсь избавляться от таких людей вокруг, считая что у меня нет столько времени на воспитание взрослых людей, а у меня есть о ком заботиться и без прицепов.
Вокруг нас столько возможностей, а бедные их постоянно упускают зарывая себя в зыбучие долговые пески.
Мы можем им помогать, но позволять тащить за собой - никогда.
Вот так прошел мой день. Задавайте свои ответы, как говорится.
Спасибо что дочитали
Обучение покупке недвижимости как делаю я - здесь.
Дисклеймер обязателен для прочтения.
Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение.
Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.
Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.