Вычитаются ли налоги на недвижимость?

В большинстве моих статей я не устаю повторять, что возможность экономить на таких базовых вещах как налоги, это не просто “очередная возможность”, а необходимость для любого человека, желающего приумножать свой капитал в США. Вычет налогов на недвижимость из налогооблагаемой базы это то, что позволяет серьёзно экономить, особенно когда размер такого налога может быть настоящим финансовым бременем (несколько тысяч в год - не лишние ни для кого).  В этой статье мы в общих чертах попытаемся разобраться, когда и как работает вычет и стоит ли вообще к нему обращаться. Обзорная статья поможет вам говорить с вашим бухгалтером на одном языке и сократить стоимость его услуг за счет объяснения вам азбучных истин. Поехали!

Что такое налоги на недвижимость?

Если вы домовладелец или инвестор в недвижимость, вы, вероятно, знакомы с данным предметом. Налоги на недвижимость основаны на оценочной стоимости вашей земли и любых построек на ней. Оценочная стоимость умножается на местную налоговую ставку, чтобы определить ваш налоговый счет.

Например, если оценочная стоимость вашего дома составляет $250k, а ставка налога составляет 1%, ваш счет по налогу на недвижимость будет составлять $2,5k.

По факту вы платите налог вашей местной администрации каждый год, не зависимо от того включается ли сумма налога в ежемесячные платежи по ипотеке или вы оплачиваете свои биллы на сайте вашего города. В любом случае вы продолжаете платить налог, пока владеете недвижимостью, даже если вы выплатите ипотеку или перестанете использовать дом в качестве основного места жительства. На эти деньги город строит базовые коммуникации, поддерживает работу парков (см. сериал Parks and Recreation - как раз о таком городке в Индиане и их налоговых проблемах) и строит дороги.

Вычитаются ли налоги на недвижимость?

Да. Вы можете вычесть налог на недвижимость из своей налоговой декларации. Но существуют ограничения, и вы должны указать все необходимые для этого данные, чтобы сделать данный вычет. Закон о сокращении налогов и занятости ограничивает размер налогов на недвижимость, которые вы можете вычесть. В 2020 году вы можете удержать до $12,55k ($25,1k при подаче совместной налоговой декларации) из следующих расходов:

1. Налоги на имущество, включая налоги на недвижимость и налоги на личное имущество.
2. Федеральные и местные налоги на прибыль или федеральные и местные налоги с продаж (вы не можете требовать вычета по обоим).

Имейте в виду, что лимит в $12,55k используется для обоих вышеуказанных типов налоговых вычетов вместе взятых. В совокупности они известны как вычеты из федеральных и местных налогов (the state and local taxes (SALT)).

В чем же соль? В некоторых случаях трудно предсказать, выиграете ли вы больше от вычета с подоходного налога или вычета налога с продаж, поэтому рассчитайте цифры с вашим бухгалтером, если вы не уверены.

Также, если вы живете в штате, где нет подоходного налога, вычет из налога с продаж имеет наибольший смысл. Конечно, если вы платите подоходный налог (income tax) в своем штате, этот вычет, вероятно, сэкономит вам больше денег, чем вычет из налога с продаж(sales tax).

Также, время от времени, вы можете услышать слухи о возможной отмене вычета по налогу на имущество. Одним из аргументов в пользу этого является то, что вычет - наряду с федеральным вычетом процентов по ипотеке - дискриминирует арендаторов и побуждает людей брать на себя больше долгов. Сторонники сохранения вычета по налогу на имущество говорят, что это способствует развитию домовладения. Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года ограничивал вычет по федеральным и местным налогам, включая налоги на имущество, в общей сложности в размере $10k ($5k при подаче супругами раздельной налоговой декларации), начиная с 2018 года. Кроме того, в соответствии с новым законом домовладельцы, вычитающие проценты по ипотеке, ограничены суммой, которую они платят по долгу на сумму $750k, по сравнению с $1 млн. Проценты на дома, купленные 15 декабря 2017 г. или ранее, начисляются по прежней ставке. Поскольку в 2018 году стандартный вычет увеличился вдвое, с каждым последующим годом всё меньше домовладельцев перечисляют свои вычеты. Таким образом, меньшее количество собственников будет требовать удержания налога на имущество.

Что вы можете вычесть?

• Налоги на недвижимость уплаченные вами за собственность, которая не предназначена для ведения бизнеса (их тоже можно, но это другая история), в том числе: основной дом, дома для отдыха(a la dacha), кооперативные апартаменты, и земля.
• Налоги на имущество, не связанные с недвижимостью, основывающиеся на стоимости объекта (обычно автомобиля, дома на колесах и прочее).
• Федеральные и местные подоходные налоги, удерживаемые из вашей заработной платы в течение налогового года.
• Федеральные и местные подоходные налоги, уплаченные вами в текущем налоговом году за предыдущий налоговый год. Не включает штрафы и проценты.
• Федеральные и местные расчетные налоговые платежи, произведенные в течение текущего налогового года, включая любую часть возмещения за предыдущий год, зачисленную на счет федерального или местного подоходного налога текущего года.
• Федеральные и местные налоги с продаж, которые вы уплачиваете за такие товары, как продукты питания, одежда, медицинские принадлежности, автомобили и прочее.

Что вы не можете вычесть?

Конечно, существует много вещей, которые вы не можете вычесть с помощью SALT deductions, например:

• Налоги на аренду или коммерческую недвижимость.
• Налоги на зарубежную недвижимость(у всех ведь осталась хрущевка в маленьком городе, да? Так вот за нее вам ничего не дадут, и не мечтайте).
• Федеральный подоходный налог (помните, что вычет SALT производится по федеральным и местным налогам).
• налоги связанные с продажей дома.
• Платежи в вашу Home Owners Association(HOA)
• Налоги на недвижимость, которые вы заплатили за кого-то другого или за собственность, которой вы не владеете.
• Сборы, которые отражаются в вашем счете по налогу на недвижимость за не налоговые элементы, такие как вывоз мусора, начисления местных работ (например, строительство тротуара перед вашим домом), а также сборы для погашения причитающегося с вас штрафа.
• Социальное обеспечение, медицинское обслуживание, федеральные налоги на безработицу (FUTA) и пенсионные сборы с железной дороги (RRTA).
• Таможенные сборы.
• Федеральные налоги на наследство и дарение.
• Некоторые федеральные и местные налоги, включая налоги на бензин, сборы за техосмотр автомобилей, налоги за ремонт и улучшение автомобиля, а также лицензионные сборы.
• Налоги, которые вы еще не уплатили.

Несколько советов по вычету налогов на имущество.

Когда вы файлите свои налоги, у вас есть две главные опции - и вы о них должны поговорить со своим бухгалтером. Первая - это standart deduction - когда вы вычитаете налоги исходя из "стандартной" процедуры. Трамповский закон ("The Tax Cuts and Jobs Act") как раз увеличили вдвое эти вычеты. Именно поэтому 95% домовладельцев сейчас имеют преимущество перед другой опцией - itemizing deduction - когда вы буквально собираете все чеки с расходами на дом и всё платите с отдельной карты (идеальный сценарий для вашего бухгалтера).

Найдите свои налоговые отчеты. Ваш местный налоговый орган может предоставить вам отчет о налогах на на ваш дом. Но вы также должны внимательно изучить регистрационные документы на свой автомобиль, жилой дом или другое движимое имущество. Вы также можете платить налог на имущество и с них, и часть, основанная на стоимости транспортного средства, вероятно, будет вычитаться.

Исключите то, что не входит в счет. Вы можете вычесть налог на недвижимость, только если он начисляется единообразно по аналогичной ставке для аналогичной собственности в том районе, где вы живёте.

Используйте Приложение А при подаче декларации. Вам нужно будет указать свои налоги по статьям вместо стандартного вычета. Если вы разберете все вычеты по статьям, то, вероятно, у вас уйдет больше времени на уплату налогов, но в конечном итоге вы можете получить более низкий налоговый счет.

Вычитайте налоги на недвижимость в том году, в котором вы их платите. Звучит просто, но на деле, для большинства, это может вызвать дополнительные трудности. Обычно люди платят налог на недвижимость двумя способами: они выписывают чек один или два раза в год, когда приходит счет, или откладывают деньги каждый месяц на счет условного депонирования при оплате ипотеки. Не позволяйте второму способу обмануть вас - вычитайте только те налоги, которые фактически уплачены в течение года. При выплате ипотечного кредита налог на недвижимость вычитается, когда ипотечная компания платит вашему каунти.

Налоги, уплаченные за аренду или коммерческую недвижимость, а также недвижимость, не принадлежащую налогоплательщику, не могут быть вычтены. Кроме того, покупатель жилья, уплачивающий продавцу просроченные налоги за предыдущий год на момент закрытия продажи, не может вычесть эти налоговые платежи из своей налоговой декларации. Вместо этого этот просроченный налоговый платеж рассматривается как часть стоимости покупки дома. Кроме того, в налоговую накладную собственника недвижимости включены разные статьи, которые не могут быть вычтены в налоговых целях. Некоторые из этих статей включают платежи за улучшение вашего района (например строительство маленького парка на который все жители скидывались по 1000 или тротуаров конкретно на вашем блоке), и плату за оказание услуг, например вывоз мусора - это ваш обычный расход, грубо говоря как галлон молока в магазине. Чтобы понять, какая часть налогового счета подлежит вычету, обратитесь к форме 1098, которую банк или кредитор передаёт в налоговую и отправляет владельцу собственности.

Итог.

Уплата налогов на недвижимость содержит в себе бесчисленное количество нюансов. Чтобы претендовать на вычет по налогу на имущество, налог должен применяться только к стоимости личного имущества, находящегося в собственности, и взиматься ежегодно, независимо от того, когда правительство взимает его с вас. Следовательно, если федеральный налог взимался только во время покупки недвижимости, он не соответствует определению налоговой, как вычитаемого налога на личное имущество. Как указывалось ранее, налог на имущество может быть удержан только в том случае, если владелец решит перечислить вычеты. Для налогоплательщика имеет смысл детализировать вычеты, если сумма всех их допустимых детализированных расходов превышает стандартный вычет, разрешенный в данном налоговом году.

Обратитесь к бухгалтеру и он вам все сделает как надо) Уж на чем, на чем, но на этом точно нельзя экономить. Стоимость его услуг многократно оправдывается вычетами которые он вам даст.

Надеюсь, мои комментарии и эта статья были для вас полезны.

Спасибо что дочитали

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.