Lease option agreement

Ипотека в США штука доступная, но далеко не для всех. Допустим у вас нет денег на первоначальный взнос, да и условия банка вас могут совсем не устроить. Какие существуют способы не только приобрести собственность, но на этом ещё и заработать? Сегодня мы поговорим о Lease option agreement.

Lease option(s) agreement.

Lease options agreement - это юридическое соглашение, между собственником жилья и арендатором, которое позволяет арендатору управлять недвижимостью и получать доход, с правом (но не обязанностью) выкупить ее позже.

Важный поинт - Lease options agreement, это два документа-соглашения:

Первый это Lease (Аренда): вы соглашаетесь с ежемесячным платежом собственнику недвижимости, который позволяет вам управлять имуществом и сдавать его другим арендаторам для получения собственной прибыли.
Второй это Option (Опцион): Вы соглашаетесь с ценой, по которой вы можете купить недвижимость позже, если возникнет такое желание.

Как работает Lease options agreement?

В основе любого договора lease option лежат 4 основных условия, которые необходимо согласовать с собственником жилья:

Авансовый платеж, который вы дадите, чтобы воспользоваться данным соглашением (который по закону называется возмещением)
Ежемесячный платеж - обычно это сумма, необходимая владельцу для покрытия ипотеки и любых других расходов.
Цена покупки, по которой у вас есть возможность купить недвижимость в будущем.
Срок действия договора - по истечениe которого вы должны вернуть недвижимость, если не воспользовались возможностью покупки.

Чтобы соглашение стало юридически обязывающим, требуется хотя бы некоторая предоплата, она может составлять, например всего 1% от стоимости недвижимости или быть фиксированной, например 2-5 тысячами долларов.

Неплохой контраст с вариантом ипотеки, не правда ли?

Итак, перейдём к конкретному примеру.

Допустим, я согласен с вариантом аренды на следующих условиях:

Сейчас недвижимость стоит $90k, и у меня есть возможность купить ее, допустим даже с премией к рынку(владелец понимает, что его дом вырастет в цене) за $100k, но в течение следующих нескольких лет указанных в договоре.
Срок действия Lease option 5 лет с правом пролонгации.
Я плачу владельцу 1% ($900) от стоимости недвижимости, чтобы иметь возможность участвовать в данном договоре.
Я плачу владельцу $300 в месяц, что покрывает выплату по ипотеке хозяина дома.
Я сдаю недвижимость в аренду за $600 в месяц, и в среднем мои ежемесячные расходы (ремонт и т. д.) Достигают $100. Так что каждый месяц я получаю позитивный денежный поток в $200.

А теперь перенесемся на 5 лет вперед, и тут мы имеем три возможных сценария:

Имущество по договору всё ещё будет куплено за $100k. Рыночная же его стоимость увеличилась до $110k. Всё это время я получал прибыль от аренды в совокупном размере $12k за вычетом 1%, внесенного авансом, а общая прибыль составила 200*60(аренда)+10к(прирост стоимости)+$x(уменьшение ипотеки)=22к+?

Первый вариант: На этом этапе я могу расторгнуть сделку и просто оставить депозит(пара тысяч) продавцу, а сам буду искать другой дом с более выгодными условиями. Также этот вариант срабатывает, если вы решили взять дом под контракт и продавец по каким-либо мотивам решил отказаться от сделки.
Второй вариант: Я беру ипотеку(или вкладываю кеш) и покупаю недвижимость обычным способом за согласованные нами $100k. Преимуществ перед стандартной ипотекой на дом, купленный с рынка масса: начиная от уже полученной скидки и заканчивая тем, что у вас есть 5 лет на поиск максимально выгодных условий кредитования и нет никаких ограничений по времени. Финансово, в сравнении с рыночной стоимостью недвижимости, я только что купил дом со скидкой в $10к к рынку и тем временем уже заработал $11,1k на аренде и получил дом, который уже мне знаком(все проблемы и скрытые дефекты что могли случиться уже случились и продавец их пофиксил за свой счет).
Третий вариант: я мог бы продать договор за $5-10k тому, кто хочет купить недвижимость. Они заплатили бы мне $5-10k и $100k владельцу недвижимости и в конечном итоге купили бы собственность по ее текущей стоимости или чуть дешевле, но сэкономив на услугах риелтора 6%. В таком случае я бы ушел с клозинга(процесса оформления сделки) с $21,1k наличных: $11,1k от арендной платы и $10k от продажи договора.
есть еще самый хитрый сценарий, но это тема моих будущих курсов. подписывайтесь и сохраняйте меня в закладках на будущее, ок?

Чем выгоден Lease option(s) agreement.

Если вы правильно структурируете сделку, вы только в плюсе:

Вы вкладываете очень мало денег: только вознаграждение - менее 1% от стоимости недвижимости - вместо самое малое 3.5% или, тем более 20% первоначального взноса при оформлении ипотеки. А это значит, что вам не нужно проходить семь кругов ада квалификации на ипотеку и не надо подтверждать доход. Фактически, "прямо с самолета" можно взять себе что-то и начать зарабатывать.
Вы зарабатываете деньги каждый месяц, на аренде чужого жилья. Ремонт оплачивает владелец(крупный. Лампочки меняете все же вы сами)
Если стоимость собственности превышает согласованную покупную цену, вы можете купить ее и получить «мгновенный кэш». Но если этого не произойдет, вы можете просто вернуть собственность - тем временем заработав на аренде деньги! Минимальные риски - вы никому ничего не должны. наоборот, продавец "заблокирован" условиями этой сделки и не может продать дом другому, даже если на другой день после заключения договора с вами нашел покупателя на 120к.
Lease options agreement фактически позволяет вам купить недвижимость в любой момент в течение периода действия договора, а не только в самом конце, также, впрочем, вы можете и продать договор в любое время - никаких ограничений к этому нет.

Зачем собственнику жилья участвовать в подобной акции невиданной щедрости?

bankrate.com

1. если у собственника negative equity (отрицательный капитал) в доме.

Negative equity означает, что владелец должен по ипотеке больше, чем он мог бы получить продав дом, тем самым он не имеет возможность погасить ипотеку и тем более нанять риэлтора для продажи - ведь ему неоткуда будет платить - Equity в доме отсутствует. Пока он продолжает в этом доме жить, а у банка нет претензий, это не большая проблема. Но если ему нужно срочно переехать в другое место… он застрял.

Предположим, дом стоит $90k, остаток по ипотеке составляет $100k, и владельцу необходимо переехать из-за работы в другой город. Владелец не может совершить быструю продажу, предлагая цену ниже рыночной, потому что этого будет недостаточно для погашения его ипотеки и услуг риэлтора. Он не может даже продать дом по рыночной стоимости, если у него нет $10k наличными, чтобы заплатить банку разницу и $6k агентам- своему и покупателя.

Все, что он мог бы сделать, это сдать недвижимость в аренду ... что доставляет массу хлопот, если арендатор просрочит оплату жилья, так как контролировать имущество из другого города - такая себе затея.

Таким образом является ли вариант обычной аренды прекрасным вариантом для собственника? Нет: он бы предпочел избавиться от недвижимости сейчас или, по крайней мере, иметь уверенность в продаже позже. Но если последний вариант это меньшее из зол, то собственник иногда готов пойти на него и вы сможете заработать серьезные деньги на этих договорах.

Как найти собственника жилья, потенциально согласного на Lease options agreement?

Как я писал выше, чтобы найти владельца недвижимости, который был бы заинтересован в варианте Lease options agreement, вы должны искать людей по определенным признакам:

Он разводится.
Из-за работы он вынужден переехать в другое место.
Семья собственника выросла.
Он потерял работу и не может оплатить ипотеку.
Или по любой другой причине, которую вы можете прикинуть исходя из конъюнктуры рынка.

Особенно в связи с различными экономическими или ипотечными кризисами на рынок иногда выпадают варианты собственников с negative equity. Опять же их надо грамотно мониторить и вылавливать. Этому я и буду учить.

Например через размещение онлайн-рекламы (в Google или Facebook), ориентированной на людей, которые активно ищут решение своей ипотечной проблемы, либо вам стоит искать недвижимость, которую рекламируют для продажи по более высокой цене, чем она реально стоит. Здесь у собственника вы должны уточнить некоторые нюансы связанные с его домом.

Понимаю, искать подобные варианты иногда сложнее чем найти иголку в стоге сена, но овчинка стоит выделки. Не всем собственникам понравится ваше предложение, но инвестирование в недвижимость в Америке, это не про быстрые деньги о которых рассказывают странного вида бизнес-тренеры. Это про систему зарабатывания денег ВДОЛГУЮ. Обычно этот пункт все пропускают и ждут сделок сразу после обучения. Такого не будет, потому что это невозможно. Вы должны учиться на своем опыте, своих ошибках, теряя свои деньги на неудачных проектах и набираясь опыта.

Какие ещё проблемы у вас могут возникнуть в рамках Lease options agreement?

patch.com

Собственник, к которому вы обратились уже находится в достаточно шатком материальном положении, так что будьте осторожны! Возможные траблы могут ожидать вас на каждом шагу:

Владелец не выплачивает ипотечный кредит (несмотря на то, что вы платите ему достаточно, чтобы покрыть каждый месяц ипотечного кредита), и наступает foreclosure. Как этого избежать мы с вами разберем в будущем.
Владелец отказывается позволить вам выкупить по окончанию договора жильё, вынуждая вас подать на него в суд и потратить на это кучу бабла (что, вероятно, того не стоит). Легко избежать грамотным договором.
Техническое обслуживание недвижимости не окупает себя, сводя на нет вашу прибыль от договора. Грамотный договор здесь также поможет.

Вам понадобится юрист в вашем штате, чтобы убедиться, что все сделано правильно и соглашение защищает вас максимально.

При согласовании условий самих соглашений ключевыми для вас моментами являются:

Период действия договора: чем дольше срок договора, тем больший рост капитала на вторичной аренде вы заработаете.
Цена недвижимости по договору при выкупе: чем ниже, тем лучше, поэтому вы скорее окажетесь в выигрыше даже если рынок пойдет вниз.
Авансовый платеж: опять же, чем меньше, тем лучше, чтобы вы могли вложится с минимальными потерями.
Ежемесячный платеж: который, вероятно, будет суммой, которой владелец будет покрывать свои расходы на ипотеку. Больше этой суммы никогда не платить!

При грамотном балансировании между этими переменными можно рассчитывать на умеренный доход, а в долгосрочной перспективе такой доход может иметь в сумме существенный размер, да и недвижимостью вы можете обзавестись.

Итог.

Имея даже небольшую сумму денег на счете(порядка 10к) и обладая временем для поиска мотивированных продавцов, вы можете рассчитывать на значительный денежный поток с домов, которые даже вам не принадлежат и которые вы можете выкупить проанализировав их в реальных рыночных условиях - чего невозможно добиться при покупке дома с рынка.

Таким образом, еще раз доказываю, что внерыночные способы занятия недвижимостью, ВСЕГДА выигрывают. Даже если цены на недвижимость пойдут вниз, вы не можете потерять - вы разрываете договор и прекращаете убытки(если таковые имеются), а продавец остается думать где он в жизни повернул не туда и почему у него дом с отрицательной Equity который невозможно продать никому. Скорее всего он вернется к вам, человеку, который предложит ему еще одну новую стратегию выхода из такого положения...

Какую? расскажу в следующий раз

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.