Рехаб нового дома
Вот это чудо деревянного зодчества я приобрел за смешные деньги в августе. За месяц мы его из вот такого состояния:
И я все еще считаю, что мы работаем очень медленно. И до зимы надо многое успеть. Например, у нас до сих пор нет газа в доме и нет отопления по этой же причине.
Если вы никогда не делали ремонт до этого, НЕ БЕРИТЕСЬ за рехабы. Это СЛОЖНО. Лучше перепродавать пару-тройку домов познакомиться с рехаберами и выяснить сколько стоил ремонт для каждого дома который вы им продали.
Даже для меня, кто держит в руках молоток нужной стороной, иногда встречаются задачи, над которыми я чешу затылок и советуюсь с профильными специалистами. Если вы мечтаете заняться недвижимостью в США, не берите плохие дома даже несмотря на то, что они одни из самых выгодных исходя из дискаунта при покупке: он полностью оправдан объемом работы лично вас на объекте. Зачастую, консультации конечно будут бесплатными, но, например электрику, сантехнику и отопление с кондиционированием, вам никто не даст делать самостоятельно - это чревато плохими последствиями для компаний, которые подпишут документы от вашего имени в городе.
Допустим, вы провели проводку сами, подключили ее к панели и счетчику с помощью компании. Дом сгорел. Кому будет звонить страховая? Правильно, компании с лицензией, которая будет отвечать головой - в данном случае ей отзовут лицензию. Никто не будет рисковать своей репутацией ради того, чтобы вы сэкономили пару тысяч долларов на рехабе. Соответственно, если в доме плохая проводка - первое что надо сделать - посчитать затраты на ее обновление и они (заранее предупреждаю) не будут низкими.
Совершенно точно также обстоят дела со всем остальным ремонтом в доме. Надеяться, что вы сами можете сделать все (даже если вы хендимен) - наивно и до первого штрафа из городской администрации.
НО. Все же, покупка таких домов имеет и свои преимущества:
- Мгновенная Equity - вы покупаете дом гораздо ниже оцененной стоимости дома городом и поэтому мгновенно получаете актив, который можно продать с прибылью за счет разницы (например 6000 ваша цена покупки, а цена оценки 25000. Разница и есть ваш капитал в доме, упрощенно)
- Сделав ремонт вы получаете около 1.25-1.50 возврата на ваши инвестиции если сделали все правильно. Довольно неплохо - биржа такое вряд-ли может дать
- Вы можете заложить дом и повторить этот цикл бесконечное число раз - ведь у вас есть актив, который приносит деньги (представим, что вы его сдаете в аренду)
- Дом растет в цене (если локация выбрана правильно) на 2-4%, то есть на уровень инфляции. Деньги не сгорают как в банке ежегодно
- Более высокий уровень финансовой независимости. Если вас уволят с работы - поедете жить в этот дом или будете использовать доход с него, чтобы покрывать аренду в другом месте.
и так далее - вариантов много, но все они лучше, чем просто сидеть и ничего не делать.
Руководствуясь этими предпосылками, я его ремонтирую с целью сдачи в аренду в люкс-сигменте, жилья в котором очень мало. Если вдруг не получится, сдавать по обычной цене я всегда найду кому. Если уж и это не получится - буду использовать как "russian dacha near DC", буду пить чай из самовара и закусывать плюшками.
Спасибо что дочитали
Обучение покупке недвижимости - здесь.
Дисклеймер обязателен для прочтения.
Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США. Не является руководством к немедленным действиям. Статья может содержать реферальные ссылки при клике на которые вы и/или я получим вознаграждение. Любые инвестиции сопряжены с риском потери части или всего капитала.
Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Обучаю и консультирую на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч.
Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.