Как оформить недвижимость в США самостоятельно?

Купить дом и оформить самостоятельно.

Что вам для этого понадобится и на примере штата Мэриленд (так как последние дома были там).

• Real Estate Purchase and Sale agreement - договор купли-продажи. Ну как и во всем мире, США не может быть исключением - вам требуется что-то, что бы подтверждало реальность сделки. Этим и будет договор. Несмотря на сказки юристов он может быть самым простым - лишь бы вы оба с партнером были довольны, но с теми обязательными пунктами, которые присущи этому штату - например о содержании свинца в краске и асбесте в помещениях. Ничего сверх необычного с вас никто не потребует. Договор должен быть заверен public notary (в момент подписания). Нотариус в США- это человек, который чаще бесплатно, заверяет документы. В банках, на почте, в куче мест они работают даром. (вспомните СНГ и посмейтесь)
• Title search. Вы самостоятельно ищите обременения на доме. Есть ли неуплаченные налоги и различные кредиты под залог дома. Стоит это 50-100 долларов и занимает до 3 рабочих дней. Помните, что гарантии все равно нет (ага, вот так и это основной и существенный минус этого процесса).
• Далее вам потребуется справка из местной администрации о том, что вы заплатили налоги за дом и не имеете задолженностей. Обычно ее делают несколько дней, но если вы сделаете жалостливые глаза, ее делают за час. Таких справок нужно либо одна, либо две - вторая для каунти - "районной администрации". Там процедура аналогичная и часто абсолютно бесплатна. Выглядит она как один лист бумаги с печатью и подписью финансиста в администрации. Без нее регистрацию никто не проведет(!).
• Теперь вам нужно подготовить Intake sheet - документ, облегчающий регистрационным работникам жизнь. Больше он ни для чего не нужен. В правилах написано их надо 3-5 копий, в реальности они ни разу у меня не брали столько и делали копии сами.

• Там же в суде вам выставят счет за операцию по внесению записей в реестр и возьмут налоги - расходы в сравнении со стандартным клозингом копеешные. Там же это можно оплатить. Можно кешем, можно картой (не во всех судах принимают карты!).

• Далее вы едете в другую часть суда с заранее приготовленным property deed. Иногда отметку об уплаченных платежах делает тот же предыдущий отдел. В США процедура регистрации происходит в местном суде, где солидные барышни с начёсом производят таинство регистрации вашего дома - ставят штамп что приняты документы. Далее они относят это в архив и кладут в фолиант где хранятся такие же дома как и ваш и ждут своей очереди на продажу и покупку. Он имеет номер. Ваш документ тоже будет иметь номер. ЭТО ВАЖНО. Ниже написано где хранится копия моего deed на дом - в книге(фолианте) № 2669 на странице 400.

• Ждёте 2 недели. ОНИ ОЧЕНЬ долгие ребята. Иногда легче зайти через два дня и подобрать свои документы (сразу вам их никто не отдаст, хотя у них это занимает не так много времени). Разница во времени зависит от загруженности суда и крупности города и количества сделок в нем.
• Я пропустил здесь чек продавцу. Тут бывают разночтения. Кто-то из продавцов просит чек сразу, обоснованно боясь что вы ему ничего не заплатите, кто-то во-время подписания договора. Но я всегда даю чек после того как я сходил в суд и меня заверили что могут сделать для меня новый deed. К тому же это помогает мне держать продавцов со мной если что-то пойдет не так (ни разу такого к счастью не случалось). Обычно, когда говоришь клиенту что таким образом мы с ними экономим около 1200-1500 долларов, они соглашаются потратить "со странным русским" еще пару-тройку часов. Если же нет - для них есть второй вариант:

Оформление в title/closing company

Вариант если вы неопытный или если продавцы настаивают на "юридически верном" (что бы это ни значило) оформлении сделки, а спорить с ними нельзя ни в коем случае, то тогда весь процесс происходит немного иначе.

1. Вы заключаете договор с продавцом о продаже недвижимости. Любой, первый попавшийся - лишь бы он был нотариально заверен. Почему это важно я рассказываю на своем курсе.

2. Идете в интернет и ищите ближайшую title company которая investor friendly и любит делать cash closing. К сожалению, некоторые компании, разжиревшие на клозингах с которых они зарабатывают по несколько процентов от стоимости дома, перестают заниматься "простыми" сделками, в которые не вовлечен lender - денег они заработают меньше, а времени потратят столько же. Поэтому компаний будет слегка меньше, чем вы ожидаете.

3. Заключаете с ними договор, показываете договор который вы заключили с продавцом и слушаете бред про то что только они смогут сделать верный, а то что у вас - очень плохой договор и не может быть зарегистрировано никем и нигде (пропускаете мимо ушей).

4. Они звонят вашему продавцу и вежливо предлагают посмотреть проект их договора на 15 страниц мелким шрифтом и объясняют сами продавцу зачем подписывать еще раз.

5. Назначается дата когда вы вместе сидите за столом. В процессе участвуете вы, продавец и юрист который писал этот 15 страничный договор.

6. Юрист объясняет каждой из сторон на примере Settlement Statement и подписанного договора кто и что получает при выходе и кто и что должен подписать. Всё очень просто и занимает буквально несколько минут. Продавец получаете либо чек, либо wire transfer на аккаунт. Он доходит буквально за несколько минут (для них это стоит около 30 долларов которые будут включены в клозинг).

7. В этот момент вы можете купить или можете отказаться от title insurance - страховки, которая вас защитит если с документами на дом "что-то не так". Например вы провели сами title search, всё было чисто, а потом вдруг обнаружилось что есть неуплаченный платеж из госпиталя на имя бывшего владельца о котором ни вам, ни ему ничего не известно. В рамках заранее оговоренного premium у вас появляется легальное право избежать ответственности - все риски берет на себя страховая компания. Но обычно такое встречается редко, ведь title search еще делает юрист из closing company и он делает это хорошо ( но ошибки конечно бывают, поэтому не экономим на таких услугах).

8. Всё. Остальная скучная работа (регистрация deed, уплата всех платежей) будет проведена юристами и они вас известят когда документы им вернутся "со штампом". Часто это также от 2 до 7 дней.

9. Если вы продали дом, то вам выдадут чек на сумму с вычетом налогов - обычно клозинг компания выступает вашим агентом в данном случае. Обратите внимание, что сумма чека совпадает с той, что указана в строке 603 Settlement Statement

Конечно второй вариант занимает в разы меньше вашего времени - буквально 15 минут, но при этом вытаскивает из вашего кармана минимум 1500 долларов. Возможно, второй путь будет также удобнее начинающим, а первый - скрягам как я.

Спасибо что дочитали

Обучение покупке недвижимости - здесь.