Wholesale real estate/ Оптовая продажа недвижимости в США

Продолжая экспериментировать с платформами для публикации, решил выложить эту статью здесь - возможно кто-то захочет перечитать что-то из моих трудов из глобального инета, а не только найдя блог в Телеграмме.

Чем я занимался последнюю неделю?

Для моих знакомых нет секрета, что последние 2 года я активно наращиваю знания в области купли-продажи недвижимости в США и даже подумываю переместить весь свой активный бизнес в эту сферу. Тому есть множество причин, но одна из основных - огромный бесконечный рынок и удивительное, очень удобное для либертарианца, налоговое и иное регуляторное законодательство. Изучив как юрист все эти моменты, мне было абсолютно очевидным, что таких налоговых преимуществ какие дает US real estate нет нигде и надо использовать возможность пока дают) Собственно последнюю неделю я с партнерами ездил и искал недооцененную недвижимость, которую при должном участии можно превратить в золотую жилу. В России, в силу обьективно молодого законодательства и отсутствия рынка жилья, такой вид бизнеса практически не представлен и имеет полукриминальную основу. Взять, хотя бы, черных риэлторов, которые обирают стариков в Мск и Питере ради "сталинок".

Что такое Wholesale real estate в США

вот из такого домика можно извлечь небольшую прибыль просто перепродав его компании которая его перестроит и тоже заработает. Обычно теряет на этом только конечный покупатель. Не надо так.

Wholesale real estate в США

- отрасль, которую на русский можно перевести фразой "ууу...спекулянт!(и грозить кулаком)". В Америке же это абсолютно нормальный бизнес в котором занято огромное количество людей, в основном инвестирующих в дома на местном рынке - в пределах 2-х часов от дома на авто. Суть его, как и любая спекуляция, сводиться к простой формуле: "подешевле купить и подороже продать" - вы покупаете дом за 20к, а продаете за 25к. 25% "грязной" прибыли с вложенных средств - довольно неплохо за короткое время(чаще меньше месяца-двух после заключения контракта).

Обычно хорошими кандидатами на wholesale являются дома с различными проблемами - неуплаченными налогами(угроза изъятия в пользу города), непогашенными платежами за коммунальные услуги(изъятие в пользу поставщика услуг, часто это тоже муниципалитет или близкие компании) и неспособностью выплачивать ипотеку за дом собственником; есть еще десяток других причин по которой дом может быть очень привлекателен для оптовой продажи, но мы их рассмотрим в других статьях и на моем авторском курсе.

НО это не так просто как кажется на первый взгляд! бегите без оглядки от тех бизнес-тренеров, которые вам втирают дичь о том, что сегодня вы выучились на их курсах, а завтра вы готовы флипнуть свою первую сделку. Это бред сивой кобылы и такие люди на мой взгляд должны быть изгнаны из племени подвергнуты остракизму как минимум.

Есть несколько проблем в этом бизнесе, о которых обычно не упоминают инфо-цыгане. Назову по-памяти лишь некоторые из них

  1. Это легко. Вообще не легко!
  2. Для этого не требуются деньги. Хо-хо-хо. Требуются и довольно существенные. Их вам точно хватит на даунпеймент(первоначальный взнос, извините за англицизм) если вы решите воспользоваться традиционными путями поиска жилья
  3. Это требует мало времени - абсолютная неправда. Эта стратегия нацелена на каждодневные усилия по поиску собственности и не предполагает остановок в процессе.
  4. Дешевый маркетинг - дорогой. На поиск одного дома может уйти до 5 тысяч долларов. Не факт, что он вам понравится
  5. Легко продать дом - не легко. Может быть вам попадется дом, который будет стоять на отшибе и ценность его будет нулевой, в том числе для рехаббера(ремонтируют и продают дома)

Частенько, люди приходящие в бизнес по купле-продаже недвижимости США опускают руки именно из-за входа в этот бизнес через Wholesaling. Потому что после радужных картинок начинаются серые будни работы и денежные затраты в огромных размерах. Да, множество сайтов позволяет сократить их существенно, но не до нуля же! - пройдут десятилетия пока сделки вам не начнут предлагать люди из вашего круга общения бесплатно. А пока их нет вам потребуется тратить десятки тысяч на поиски своего первого дома. Потом, конечно, дело пойдет легче.

Как стать успешным, продавая и покупая дома в США?

Есть несколько этапов, оптимизируя работу в которых, вы совершенно точно станете успешным инвестором в американскую недвижимость.

0 уровень(вы находитесь здесь) - поиск информации о том как это делать, чтение и подписка на авторов изучающих и работающих в этой сфере.

1 шаг. поиск сделки и мотивированного продавца

2 шаг. переговоры о цене, которая бы устроила все стороны в сделке

3 шаг. подписание договора

4 шаг. поиск "голодного" покупателя, готового заплатить кеш

5 шаг. заключение сделки с покупателем

6 шаг. получение разницы между ценой продажи и ценой покупки

7 шаг. повторить эти операции учитывая нюансы прошлой сделки.

Правило 70 в бизнесе по перепродаже домов в Америке

Я знаю как вы любите мой блог за различную адаптацию американских формул на русском языке! Скажу вам откровенно, я тоже очень люблю делать уникальный контент, которого нет в рунете - как до сих пор нет формулы купли-продажи недвижимости в США - "правила 70". Эта формула помогает понять сколько денег предложить продавцу за его дом и не обидев и максимально обосновав свое предложение.

Ваше максимальное предложение продавцу=(ЦПР*.07)-ремонт-задолженности-ваше вознаграждение,

где ЦПР - Цена дома после ремонта.

0.7 - коэффициент выработанный годами тысячами флипперов как наиболее выгодный. Он включает в себя среднее арифметическое holding costs на время пока ваш дом не продался. Электричество, свет вода и кондей обязаны рабоать всегда - независимо от того живете вы в доме или нет. Также надо задуматься над тем что будет если вы не продадите дом быстро, услугами риелтора и прочем. Поэтому, условно, мы оцениваем этот дом с дисконтом изначально в 70% от цены на рынке. Можно работать также с 80% и даже с 90%, но тогда вам нужно применять методы креативного инвестирования, о которых в следующий раз как-нибудь - не будем засорять эту статью.

Допустим, вы ищите дом. Он когда-то продавался за 45000, но сейчас он выглядит ужасно. Как определить его цену?

Первое - пригласить строителя и узнать у него примерные цены на ремонты в этом городе исходя из того что вы видите в реальности. Он ответил, 50 тыс ему надо. Записываем это в блокнотик!

Второе - узнать цену дома на рынке. Допустим это будет 70000

Третье - подставить вашу желаемое вознаграждение. Обычно ваши конкуренты-коллеги работают с чеками не меньше чем на 5000

Четвертое - Задолженности, допустим за свет и воду, составляют еще 500

Пятое - расходы по заключению сделки, допустим еще 1000

Шестое - применить нашу формулу:

Ваше максимальное предложение продавцу=(ЦПР*0.7)-ремонт-ваше вознаграждение

X=(70 000*0.7)- 50000-500-1000-5000

X=-7500

Как мы видим ценность такого дома глубоко отрицательна. То есть чтобы взять его под контракт, продавец вам еще должен заплатить. Или мы должны уменьшить стоимость ремонта - что не всегда возможно, либо нет смысла связываться с неадекватным продавцом. Иногда такие люди звонят через несколько месяцев и просят купить их дом даже доплатив, потому что вы единственный с кем они могут поговорить - все остальные также им отказали, а ситуация уже критическая, например дом могут отобрать за долги на следующей неделе. Поэтому всегда сохраняйте хорошие отношения с продавцами, даже если вы не готовы купить прямо сейчас, а они не готовы продать вам.

Но мы с вами взяли крайний сценарий - очень дешевый дом с очень большими расходами. Если же взять и немного изменить формулу, то мы получим уже положительное значение, ничего не потеряв:

X=(75 000*0.8)- 45000-500-1000-5000

X=+8500

Но, постой, Ромка, скажете вы. А с чего ты увеличил цену продажи и аж на 5к!? кто захочет платить за дом больше, чем он есть на маркете сейчас? а почему коэффициент 0.9 теперь, тебе что, деньги не нужны из своего кармана будешь holding costs платить? А ремонт почему упал на 10к?

Обо всем этом в следующей статье, ребята! А пока посмотрите мои фоточки с прошлых поездок. Видео я уже вчера выкладывал на свой канал

маленькая Швейцария
В этих горах активно шла Гражданская война
машинка потерялась... она видела гораздо лучшие времена, я уверен...

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Автор - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.