Хейтеры, прибыль, выручка, IRR, ROI - вот это всё.
не без удивления узнал две вещи сегодня: что у меня уже есть хейтеры(лол, мальчик растёт!)
и, второе, что переехавшие из стран СНГ бизнесмены, с опытом, казалось бы, успешных предпринимательских инициатив, покупая здесь недвижимость, совершенно не отдают себе отчет в том, какая сделка приносит деньги, а какая только тратит их - не понимают базовых определений и учат меня, что это всё "невыгодно" и "с такой прибыльностью работают только дураки"(цитата анонимуса).
Так как у нас самый честный в мире блог про инвестиции и недвижимость, я попробую вместе с вами разобраться и решить, может мне действительно бросить всё и пойти на завод?
Я расскажу математику на примере моей не самой удачной последней и еще не завершившейся сделки. Поехали!
Речь пойдет о той самой коммерческой недвижимости, о которой я упоминал несколькими днями ранее в этом же блоге и на видео в Ютубе. Кто не посмотрел, посмотрите. Таймкоды присутствуют, поэтому можно легко найти место конкретно про него.
22 сентября я послал первое маркетинговое письмо своему будущему клиенту. Перед этим я поехал в этот город лично, чтобы подумать и оценить инвестиционные возможности самостоятельно. Как посчитать свои трудозатраты на это? На самом деле очень просто, нужно взять среднюю зарплату по стране(или любую приличную, за которую вам было бы не жалко тратить свою жизнь на эту ерунду) и умножить на количество часов потраченных в тот день. Допустим, это будет $35/час. Тогда, я потратил в тот день 35*12=$420 которые я мог бы заработать в этот день в другом месте, делая например любые работы по ремонту домов, что я тоже умею и довольно успешно претворяю в жизнь в другом своем бизнесе. Запишем эту цифру на будущее.
Далее я сделал маркетинговую рассылку, на которую ( на ряду с "выигрышным" домом), потратил еще $1680. Если кто-то еще откликнется с нее, то я поделю эту цифру на 2, но пока что оставим ее как есть.
Занимаясь просмотром домов, я был в этом городе еще 7 раз, тратя все так же по 12 часов в день. Соответственно, умножаем 420*7=2940 потерянного дохода, который необходимо возместить - кушаю я все так же исправно и мне нужно брать откуда-то эти деньги.
Далее мы заключили контракт - я опять поехал туда, да, вы уже запомнили - еще 420 баксов за поездку. Плюс добавим ко всем предыдущим и этой расходы на еду и бензин - 10 долларов на "бесплатном" Приусе в обе стороны и еда 15$ вкуснятина в местном ресторане за meal.
Итого: (15*9)+(10*9)=$225
после заключения контракта с продавцом, это еще не все расходы. Нужно еще сделать title search на предмет обременений у этой недвижимости. Это стоит для коммерческой недвижимости около $150.
Далее мы делаем пост в системе MLS. здесь надо быть аккуратным, иначе расходы могут быть не 400 долларов, а до 6% от стоимости дома. Допустим, мы все сделали правильно, и расходы наши 400 долларов сразу 3% после продажи - для агента покупателя. Или нам вообще очень повезло и мы продали эту недвижимость сразу же на оффмаркете и тогда просто $400 отдали вникуда. Отложим эти деньги тоже.
Траты на рекламу дома в фейсбуке $100 - у меня нет времени продавать его лично и тем более встречаться с людьми ради обсуждения деталей, ездить туда и показывать дом и тд
Интернет- $50 и сотовая связь $50. VoIP телефония еще 10.
Пока я работал в этом месяце, у меня сломался компьютер. Так бывает)) Допустим новый мне прослужит еще 3 года. Поэтому закладываем в этом месяце только $25, остальное пойдет на другие периоды.
Налоги - пока сумма неизвестна, но ориентировочно закладываем 30% от прибыли и попытаемся их оптимизировать. Грубейшая ошибка закладывать налоги уже "как-бы оптимизированными" в надежде что ваш бухгалтер как обычно сотворит чудеса и вы не заплатите ничего. Нет, такого может и не случиться, поэтому 30%, да.
Итого расходы: $6470+taxes?
Потенциальная выручка:
Выставил на маркете за 77000. Купил за 60к. Разница 17к ЭТО ВЫРУЧКА. Пишу капсом, потому что иногда люди искренне не понимают, что не все деньги отсюда можно и нужно потратить на будущее. Какие нельзя тратить? Те, что связаны с будущими аналогичными тратами на поддержание этого бизнеса. Таким образом, представим, что в следующем месяце мы готовы потратить ту же сумму на:
- маркетинг
- личное время в этом бизнесе
- телефон/интернет
- отложим деньги на MLS и тайтл сёрч.
В итоге, мы получаем ту же самую сумму независимо, найдем мы дом или нет! $6470.
Сколько мы будем продавать этот дом? Допустим, на маркете он будет стоять 3 месяца. Выбирать вам, работать дальше в real estate или заниматься своими делами, но если вы будете работать, то соответственно, нужно умножить эти расходы на 3 и заложить их в вашу потенциальную прибыль с этой недвижимости, иначе мы просто уйдем в банкроство, занимаясь тем же самым на протяжении длительного времени и не получая никаких доходов.
Здесь встает вопрос как быстро надо расти, если у вас уже есть сделка? Продолжать ли искать дома дальше? Это тема отдельного поста, так как есть много факторов на это влияющих и я о них обо всех расскажу. Но краткий ответ - не надо торопиться и это зависит от вашего аппетита к риску и свободным деньгам, с которыми не жалко расстаться в случае неудачи.
6470*3= $19410 - если мы продолжаем заниматься недвижимостью
и 6470 - если мы сделали одну сделку и сидим ждем когда придет клиент на диване.
Я Намеренно опустил некоторые сопутствующие расходы, так как они могут быть или не быть в зависимости от вашей стратегии выхода из сделки, а считать все очень подробно для каждого сценария займет слишком много времени. Просчитаем с вами один с двумя вариантами представленными выше.
О хейтерах
Здесь мы должны остановиться и пожалеть хейтеров. Они не виноваты, что постят бред, это их подсозание и заложенные природой "предохранители" ограждают человеческих обезьянок от возможного ущерба.
Психологи, антропологи и социологи давно работают над проблемами человеческого восприятия окружающего мира и тем как человек воспринимает себя в нем, проблемами самоидентификации, поисками себя. Как это связано с хейтерством в интернете, особенно в финансовой сфере и бизнесе? очень просто: Первая реакция человека, привыкшего жить в пузыре - отвержение существования того, что может изменить устоявшийся мир вокруг него и повлечь дальнейший стресс и возможно, даже смерть. Эволюционно заложено, что предыдущие изменения, не приведшие к смерти индивида - прошли "сертификацию" временем, а новые имеют два пути - изменись или умри. Никому не хочется умирать, поэтому подсознательно наш мозг отвергает такие мутные схемы, которые могут повлечь проблемы и.. вот вы уже пишите гневные комментарии под постами в духе "если бы это было так просто, все были бы инвесторами", "эт не работает, у меня друг пытался, все потерял", "еще один аферист в интернете нашелся" и много подобных, отличающихся только вежливостью изложения. Суть их всех одна - я не буду это делать и всем другим обезьянкам расскажу, что орехи с этого дерева горькие, хотя я проверил только один гнилой, у меня заболел живот, а к остальным не притрагивался, но это не важно. НЕ ХОДИТЕ К ЭТОМУ ДЕРЕВУ, ОНО ЯДОВИТОЕ
В данном случае хейтеры используют когнитивное искажение "обобщение частных случаев" - пример очень хорошо описанный в науке. Частным примером такого искажения является "теория всемирного заговора". Или более приземленный - Робингуд - плохое приложение по инвестированию в акции, потому что кто-то инвестируя через него потерял деньги".
И второе - отклонение воспрития в пользу уже имеющегося решения, когда ущерб от изменяющегося состояния воспринимается как больший, чем потенциальная выгода при его смене на альтернативный вариант. Частный пример - отвержение новых способов заработка и новых способов ведения бизнеса, новых технологий на производстве, даже если старые плохие. Русские даже придумали пословицу "не мешай машине работать". Второе пример - оставаться в бедности, потому что бизнес это опасно и не для меня. Еще одна русская пословица которую я ненавижу "нежили богато, нечего и начинать!" Отвратительно, да.
Конформизм, и аргумент к авторитету, особенно в современном мире, одна из самых больших проблем и когнитивных искажений. "А вот тот блоггер/политик/известный бизнесмен" сказал, что эта теория не работает. А у него подписчиков больше!...
Еще один совет - старайтесь подвергать всё вокруг критическому мышлению. В этом и есть главное отличие человека от обезьянки - потенциальное умение мыслить логически и критически и на основе этого изменять мир вокруг себя.
В бизнесе когнитивные искажения могут как помогать нам зарабатывать, так и помогают нам терять деньги. Умение обращаться с ними правильно - один из ключевых навыков для предпринимателя и инвестора.
Поэтому я включил в разрабатываемый мной курс обучения инвестициям консультации психолога. Разобраться в себе - первый шаг для достижени личного успеха и только второй - непосредственное познание нового.
Список когнитивных искажений есть здесь. Почитайте на досуге
Вернемся к цифрам
ROI? IRR? прибыль/убытки/выручка
ROI (от англ. return on investment) или ROR (англ. rate of return) — финансовый коэффициент, иллюстрирующий общий уровень доходности или убыточности бизнеса, учитывая сумму сделанных в этот бизнес инвестиций. ROI обычно выражается в процентах, реже — в виде дроби. Этот показатель может также иметь следующие названия: прибыль на инвестированный капитал, прибыль на инвестиции, возврат, доходность инвестированного капитала, норма доходности.
Рассчитать это очень просто. Надо сложить все доходы от владения недвижимостью(или акциями, бизнесом), вычесть первоначальные вложения и поделить на первоначальные вложения. Результат умножить на 100%.
Например: вы вложили $100 в акции, которые выросли за период в 1 год на $25 и принесли дивидендов на $2. Каков в этом случае ROI?
(25+2)/100=0.27
0.27*100%=27%
Частенько, ROI указывают рядом с доходом по акции в вашем приложении. Я обычно продаю все акции, приносящие менее 7% за полгода.
IRR - внутренняя норма доходности, или упрощенно говоря, это годовые темпы роста - то сколько принесет ваш бизнес при идеальных прогнозируемых условиях. IRR идеально подходит для анализа проектов серьезных вложений, которые будут окупаться многие годы, например для недвижимости. Он используется также и для сравнения прибыльности вложений в одни активы по сравнению с прибылью от других. На основании в том числе и этого показателя я принимаю решение о том, работать в каком-либо бизнесе или лучше оставить его для других - кому такая норма доходности кажется приемлемой.
В прошлом примере с акциями у нас был 1 год. А что если в первый год у вас был ROI 27%, а в следующем убыток? тогда поможет посчитать среднюю реальную доходность показатель IRR
Вот очень хороший калькулятор по аренде недвижимости, который я использую для оценки своих сделок. Указан пример с домом, который мы взяли под контракт. Вы можете использовать любые цифры, подставить свой дом и рассказать в комментариях что получилось. Я бы задумался, если IRR у вас менее 15%.
Умение вычислять и использовать IRR важно еще и потому, что это напрямую связано с вашей финансовой грамотностью и, как следствие, финансовым самочувствием - банки выдают кредиты по "эффективной ставке" - она почти в 100% случаев копирует их внутреннюю норму доходности от инвестиций в вас. И тем она выше, чем выше риск инвестирования. Если вы не выполняете своих обязательств вовремя, то ставка повышается. Для этого придуман и активно используется кредитный рейтинг о котором я не устаю напоминать и даже провел опрос для будущей статьи)
Теперь вы понимаете, как все в мире завязано на экономику и почему знания о ней должны преподаваться еще в школе - чего, к сожалению, почти не встречается.
Задание на дом *: Человек занял $100 000 на обучение под 10%, IRR первые 10 лет будет отрицательным: -11k в год - надо отдавать кредит, а опыта и зарплаты после университета еще нет. В первый год он зарабатывает 3500/мес или 42000/год Последующие годы за вычетом потребительской инфляции, его зарплата повысится на 2% в год (общее повышение 6%/год). Общий срок работы 20 лет. Найдите IRR и решите имеет ли смысл университетское образование в его случае?
IRR - он один из самых политически влиятельных показателей в мире, хотя и находится не на виду. В современной убогой, пронизанной кейсианцами экономике, он используется в базовой процентной ставке центральных банков, которая является главным внерыночным методом регулирования экономики во всем мире и убийцей свободного рынка. Без центрального банка, ФРС и прочих организаций, процент для ответственных заемщиков стремился бы к нулю(но не достигал его по коммерческим кредитам), поощряя продуктивное кооперативное поведение и наказывая за безответственное.
Выручка
Выручка- это общий валовый сбор денег, который вы получили при эксплуатации и/или продаже актива. Допустим, вы купили дом за 60, продали его за 77, выручка будет 17к. Многие путаются и считают это прибылью, но нет, это не она)
Прибыль
Прибыль - это всё что у вас осталось после уплаты всех налогов, постоянных издержек, зарплат и прочего. Чтобы корректно посчитать прибыль, даже если вы делаете ремонт в своем доме, который вы хотите потом продать и ваш труд "бесплатный", необходимо все равно учитывать рыночные расценки на аналогичную работу. Не учитывание своего труда - еще одна ошибка предпринимателей.
Расчеты ROI
И тут мы дошли до подсчетов ROI не самой удачной сделки в недвижимость
Мы будем использовать некоторые допущения, чтобы не превращать статью в бухгалтерские сводки.
Первое допущение - у нас будет самый плохой сценарий - я нашел только этот дом и весь год занимался своими делами, не делая ничего в сфере real estate. Я не беру в расчет вариант, что вы продолжаете ездить и тратить деньги на маркетинг по той же причине, что я не вкладываю деньги в акции убыточных компаний. Об этом можно спорить. Все хейтеры - велком в каменты.
Первоначальные вложения, как мы выяснили были $6470. Из них денежные вложения $2040. Остальное - ваш труд, как нематериальный актив и оплачиваемые покупателем расходы.
Используя пример где мы считали прибыль, из выручки в 17к надо вычесть расходы на ведение этого бизнеса. Получаем прибыль в $10530 из которой вычитаем налоги - 30%. Остается 7000 - вот это то, что мы можем "потратить".
Итоговый ROI для периода 4 месяца с даты первоначальных инвестиций - 8.19%. Годовой, если продолжить этот бизнес с тем же успехом,- 26.95%
Таким образом, мы видим, что увеличение срока оборачиваемости средств в этом бизнесе по перепродаже контрактов имееет ключевое значение. Чем быстрее и чаще мы перепродаем контракты, тем выше прибыльность и ниже издержки. Повысить маржинальность этого бизнеса можно увеличением числа продаж.
Допустим вот так: Первый вариант. Второй вариант. Третий вариант, самый смешной и крышесносный.
Цифры реальны и взяты путем анонимного опроса среди инвесторов занимающихся wholesale real estate. Мы видим, что мои расходы примерно соответствуют средним по отрасли, но хромает коэффициент оборачиваемости. То есть ключевой момент в этом бизнесе - количество даже не домов, а покупателей, готовых жадно отдавать вам деньги и получать прибыльные дома взамен. У всех разные аппетиты к риску, соответственно, кому-то хочется отдать дом в управление и стабильно получать свои 15% ROI в год, как например с той коммерческой недвижимостью.
Ромка, а почему ты не оставляешь этот дом себе если он такой выгодный и продаешь wholesale контракт? Ответ у вас перед глазами - меня слишком влечет реально попробовать пощупать руками Annualized ROI в 51,753,297,106,761,408.00% или 287.76% за сделку и моя склонность к риску выше вашей. Для вас же ROI сделки будет ОТ 19% в год, что явно выше стандартных 7% в фондовом рынке и 12% в средней коммерческой аренде. Пруфы цифр можете найти в интернете.
Итого:
- рад слушать критику и жду вас в комментариях
- не люблю хейтеров
- продажа дома может быть как выгодной, так и не очень
- старайтесь сокращать издержки в любом бизнесе проводя периодически анализ своих расходов и доходов.
- зарубите на носу что такое IRR и ROI.
- Не путайтесь в прибыли и выручке с продаж
- Подписывайтесь и рассказывайте друзьям!
Дисклеймер обязателен для прочтения.
Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.
Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.
Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.