Зомби-недвижимость

Путешествуя по просторам разных штатов, часто я вижу дома давно незаселённые никем. О подобной ситуации, покинутых кварталов, вы, вероятно тоже не раз слышали. Первопричиной подобного явления далеко не всегда является убыточность штатов или засилье преступности. Иногда сами владельцы некоторых домов покидают своё жильё, из-за невозможности расплатиться с кредиторами. Вот только сами кредиторы не спешат осваивать новоприобретённую собственность и как следствие, данное жильё становится вместилищем всяких маргиналов-сквотеров.

Сегодня мы поговорим о таком любопытном явлении, как зомби-недвижимость, когда и как она возникает и почему важно грамотно распоряжаться собственным имуществом, чтобы самому не наплодить зомби, что могут преследовать вас длительное время.

Что такое зомби-недвижимость?

Foreclosure - это арест заложенной недвижимости по договору ипотеки, и возможность погасить часть или все свои долги перед кредитором за счет передачи банку своего дома в счет задолженности. При этом вы теряете право там находиться, обязаны погасить долги банка которые образовались в том числе во время рассмотрения вашего дела его юристами. Обычно на средний дом сумма только за юристов будет от 15к, плюс пени за просроченные платежи и в итоге набегает около 30-45к. Иногда домовладельцы быстро собираются и уходят, как только они получают уведомление о потенциальном аресте собственного жилья. Возможно, они полагают, что банк, лишивший их дома, сразу же возьмет на себя ответственность за их собственность (при этом может быть, они просто хотят продолжать жить в принадлежавшем им доме дальше так как идти банально некуда). Но иногда банк не завершает процесс изъятия собственности до конца. Тем временем дом пустует, а право собственности на него остается у отсутствующего домовладельца. Эта, так называемая «арестованная Зомби-недвижимость» (Zombie Foreclosure) одним своим существованием может привести к ужасающим последствиям для бывшего домовладельца.

Почему зомби-недвижимость приносит большую головную боль своим прежним владельцам?

При аресте недвижимости, домовладелец выезжает, ожидая потерять дом в результате взыскания заложенного имущества со стороны кредитора, но по какой-то причине право взыскания заложенного имущества отменяется, продажа никогда не производится или право собственности никогда официально не передается новому физическому или юридическому лицу.

Часто потери права выкупа недвижимости происходят в районах с низким средним доходом(C & D neighborhood), где банк не стремится взять на себя ответственность за содержание собственности и хочет сэкономить на налогах, а также на других расходах - ведь продав там дом он ничего не заработает, а расходы при этом будут существенными. В иных случаях процесс останавливается из-за ошибки сервисной службы или по любой другой бюрократической причине. Например, если сквоттеры занимают собственность или собственность приходит в плачевное состояние, банк может умыть руки и не спешить заполучить такой “лакомый кусочек” - расходы на суд и приведение дома в порядок будут большими чем он получит в итоге. Например, прохудившаяся крыша влечет за собой как раз такое состояние дома. Также у банка могут быть другие причины для остановки операции взыскания заложенного имущества, например, у них уже слишком много издержек, или в некоторых случаях, возможно, документы были просто потеряны банком - да, раздолбайство встречается везде.

Улучшение общего состояния жилищного рынка в перспективе означает меньшее количество случаев появления зомби-недвижимости. Если же в 2021 будет кризис на рынке недвижимости, то такие дома будут всплывать тысячами.

Во время кризиса 2008 года многие владельцы жилья попали в ситуацию непростого выбора. Ситуация развивалась и достигла апогея в 2010 году, многие объекты были лишены права выкупа, тысячи из которых были изъяты кредитором в качестве зомби-недвижимости. RealtyTrac сообщила, что в какой-то момент в США было не менее 300 000 зомби-объектов недвижимости. Хотя реальное число могло быть значительно выше, потому что при получении данных использовалась консервативная методология.

Но в третьем квартале 2020 года, по данным ATTOM Data Solutions, количество зомби-объектов упало до 7961, хотя в некоторых штатах все еще сохраняется большое количество домов-зомби. К штатам, в которых по-прежнему сохраняется относительно высокий уровень зомби-недвижимости, относятся Канзас, Миссури, Джорджия, Кентукки и Теннесси. В Нью-Йорке больше всего домов с зомби, за ним следуют Флорида, Иллинойс, Огайо и Нью-Джерси.

Из-за зомби-недвижимости страдают всегда только сами домовладельцы.

В случае ареста зомби-недвижимости, поскольку право собственности на дом не передается сразу на имя кредитора, домовладелец по-прежнему имеет юридическое обязательство уплатить определенные долги и расходы, такие как налоги на имущество, сборы на коммуналку и содержание собственности от ассоциации собственников жилья(HOA). Долги, связанные с этими обязанностями, могут оставаться неоплаченными в течение многих лет, а затем возвращаться, чтобы преследовать бывшего домовладельца, который понятия не имеет, что процесс обращения взыскания со стороны кредитора не был завершен до конца. По закону, банк не обязан информировать домовладельца о прекращении процесса взыскания или банк может не найти прежнего собственника имущества.

Зомби-недвижимость так же наносит вред при оценке стоимости района, когда недвижимость пустует и проявляет явные признаки запущенности, это может снизить стоимость всего района(в пределах мили от нее). Эти заброшенные дома также подвержены вандализму, сквоттерам и различным преступлениям - в них частенько варят наркоту, а на этот адрес заказывают нелегальные товары с черного рынка. Кто будет за это отвечать? правильно, владелец.

Чем может вам грозить владение зомби-недвижимостью?

Всякими неприятными последствиями, некоторые из них имеют накопительный эффект:

• Сборщик налогов может прийти с просьбой вернуть налоги на имущество.
• HOA может подать иск о взыскании неоплаченных взносов.
• Местные власти могут выслать вам счет за обслуживание двора, ремонт, вывоз мусора или очистку граффити.
• Вам могут быть предъявлены штрафы за несоблюдение жилищных кодексов и муниципальных постановлений.

Например, один домовладелец в Данидине, штат Флорида, был оштрафован на сумму более $100k за разросшуюся растительность и давно не обслуживавшийся бассейн в доме, который он уже освободил. Поскольку его имя все еще значилось в записях о собственности, пускай взыскание собственности уже было ранее завершено, город продолжал штрафовать его.

• Кроме того, ваш кредитный рейтинг, который, вероятно, уже пострадал в результате процесса взыскания долгов, может пострадать больше из-за неоплаченного долга по обслуживанию недвижимости.

Зомби-недвижимость и опыт борьбы с ней в разных отдельных штатах.

Опыт штата Нью-Йорк.

В конце 2019 года губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо подписал закон, который дает местным муниципалитетам больше полномочий для борьбы с зомби-недвижимостью. Закон разрешает местным органам власти требовать от ипотечных кредиторов своевременно лишать права выкупа или освобождать заброшенную собственность, чтобы разрешить урегулирование на местном уровне.

Кроме того, ранее в 2019 году ведомство муниципального округа Эри в Нью-Йорке создало целевую группу по выкупу зомби-недвижимости. В вышеупомянутом ведомстве есть постоянный член некоммерческой корпорации Western New York Law Center, который помогает исследовать деятельность банков и других финансовых учреждений, в рамках ответственности которых владение и содержание пустующих домов бывших заёмщиков.

Опыт штата Висконсин.

По делу The Bank of New York Mellon v. Carson, 2015 Wisc. 15 (17 февраля 2015 г.) Верховный суд штата Висконсин постановил, что банки не могут допускать, чтобы дома-зомби задерживались в процессе взыскания заложенного имущества на неопределенный срок. Суд постановил, что продажа должна состояться в разумные сроки. Какое-то время это означало, что банк не мог уйти от пустующей собственности в Висконсине, лишенной права выкупа, в результате чего домовладелец сталкивался с проблемой зомби-недвижимости.

Но в 2016 году законодательный орган штата Висконсин отреагировал на это, приняв закон, который гласит, что банк, обращающийся за взысканием заложенного имущества на заброшенный дом, должен выполнить одно из следующих действий в течение 12 месяцев после вынесения судом решения об обращении взыскания: провести продажу права выкупа или освободить залоговое право по ипотеке и отменить решение об обращении взыскания. (Закон штата Висконсин, § 846.102.) Таким образом, вместо завершения процедуры обращения взыскания банк может отменить судебное разбирательство и уйти из собственности, потенциально оставив домовладельца лицом к лицу с проблемой зомби-недвижимости.

Итог.

Почему лучше оставаться жить в вашей недвижимости, пока юридически право владение не перешло к кредитору? У вас будет гораздо больше шансов избежать потери права выкупа зомби-недвижимости, если вы останетесь на протяжении всего процесса перевода статуса и дождетесь официального уведомления о лишении права владения, прежде чем съехать. К тому же, по истечению определённого времени, возможно, вы сможете поправить свои финансовые проблемы и наконец выкупить право собственности назад.

Чтобы убедиться, что за вашим именем больше не числится ваша бывшая недвижимость, отправьтесь в местный офис регистрационной палаты(часто это офис каунти), в ведомстве которой находится ваша собственность, чтобы удостовериться, что новый документ на нового владельца уже был зарегистрирован. Вы также можете проверить данную информацию на веб-сайте регистрационной палаты вашего округа.

НО! не за этим я вас позвал сегодня.

Эт все замечательно, и интересно, но

как на этом можно заработать?

Этой статьей я хотел показать, что инвестирование в недвижимость это не веселый карнавал, как частенько рассказывают ушлые бизнес-тренеры и мотивационные спикеры. Это труд на острие многих дисциплин, начиная от маркетинга и заканчивая юриспруденцией. И чем выше ваши знания, тем больше потенциально вы можете зарабатывать в этом секторе.

...Искать такие дома, искать контакты владельцев, договариваться с ними, чтобы решить их "боль" и проводя переговоры с ними и банком - зарабатывать на обесценившейся недвижимости.

Пример: семейная пара в результате длительного и тяжелого лечения потеряла все свои накопления и дом. Банк решил не полностью провести процедуры, так как не хотел платить налоги на недвижимость, но при этом на всякий случай выставил ее на продажу, убивая таким образом двух зайцев - не платя налоги и осуществляя поиск клиентов на недвижимость. Тут появляетесь вы и путем длинных переговоров между бывшим собственником и банком, выкупаете этот дом, делаете ремонт и получаете недвижимость с добавленной стоимостью которую можно продать уже по рыночной цене.

Обычно такие зомби-дома с радостью помогают взять под контракт соседи, так как это угрожает их району, а любой флиппер для них - манна небесная и они рады помочь найти телефон бывшего владельца(который по документам все еще собственник, хотя в доме могут быть замки банка).

Где искать такие дома я вам покажу на примере моего нового видео, которое сейчас монтируется и скоро выйдет на канале

Подписывайтесь и рассказывайте друзьям!

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.