Short-sale estate.
В прошлый раз мы с вами разобрали проблему Zombie Foreclosure, когда заёмщик теряет возможность выкупить свою недвижимость, а банк не спешит вступить в право владения этой недвижимостью. Данный сценарий является экстремальным, несущим солидные издержки, как для кредитора, так и для заёмщика. Сегодня мы поговорим про один из способов избежания данной ситуации для заёмщика, и попробуем прикинуть, как будучи игроком на real estate можно на этом заработать. Речь пойдёт о short-sale - одном из самых распространённых способов избавится от недвижимости в ситуации невозможности исполнять ипотечные обязательства. Сразу предупреждаю, что задание снова со звездочкой и не всем будет так легко и просто применимо на практике.
Short-sale estate.
Short-sale estate - это операция, при которой домовладелец, находящийся в затруднительном финансовом положении, продает свою собственность по цене, меньшей, чем сумма, причитающаяся по ипотеке. Покупателем недвижимости является третье лицо (например real estate investor, но не банк-кредитор), и вся выручка от продажи поступает кредитору. Кредитор либо списывает разницу, либо выносит решение о количественном недостатке суммы платежа в отношении заемщика, требуя от него выплатить кредитору всю или часть разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью ипотеки. В некоторых штатах эта разница, по местному закону, может быть списана в случае полной реализации Short-sale.
Short-sale - не нужно воспринимать как панацею, с другой стороны это не такая уж редкость. Согласно последним данным компании RealtyTrac, занимающейся профессиональным анализом рынка недвижимости, около 5% всех продаж домов на одну семью и кондоминиумов - это short-sale.
Часто домовладельцы сталкиваются с short-sale в виду личных финансовых проблем, из-за которых невозможно выплачивать ежемесячную ипотеку своему кредитору. В то же время им трудно продавать недвижимость по цене, которая позволила бы им выплатить всю ссуду, особенно если тенденции на местном рынке недвижимости привели к снижению рыночной стоимости их дома. Особенно ситуация с просадкой цен обострилась во время кризиса на рынке недвижимости после 2008 года. Тогда тоже банки намного чаще соглашались на сделку short-sale.
Большинство операций short-sale не получают одобрения. Они проваливаются по разным причинам, особенно если на собственности более одного кредита. Все держатели залога должны дать согласие на операцию short-sale на единых условиях. Этот процесс может быть непростым, но понимание необходимых шагов может иметь большое значение для обеспечения успеха как для покупателей, так и продавцов.
Как работает short-sale estate?
Если рассматривать данный процесс на примере, то дом продается меньше, чем остаток по ипотеке - например, человек продает дом за $160k, когда еще остается $190k по ипотеке. В этом примере разница в $30k за вычетом затрат на закрытие ипотеки и других затрат на продажу считается дефицитом.
Прежде чем процесс может начаться, кредитор, владеющий ипотекой, должен подписать решение о проведении short-sale, также известной как pre-foreclosure sale. Кроме того, кредитору, обычно банку, нужна документация, объясняющая, почему short-sale имеет смысл; в конце концов, кредитное учреждение может потерять при этом много денег. Одним из основных документов будет свидетельство о том, что нет больше никого с большей ценой, чем изначально предложена конкретным покупателем и вы приложили достаточные усилия для его поиска. Таким образом short-sale не может происходить без одобрения кредитора.
Short-sale, как правило, представляют собой длительные операции, требующие большого количества документов, на обработку которых иногда уходит до года (традиционная продажа недвижимости в ипотеку занимает от 30 до 45 дней после того, как предложение принято. Cash purchase можно оформить буквально за несколько дней. Short-sale обычно занимает от 90 до 120 дней или даже дольше.
Некоторые банки могут даже предпочесть foreclosure, поскольку они не только принимают на себя право собственности на недвижимость, но и могут получать денежные средства на выкуп от ипотечного страхового полиса домовладельца.
С другой стороны, банк может устроить вариант short-sale, поскольку владение и дальнейшая перепродажа недвижимости - это неприятности, с которыми многие банки не хотят возиться.
Так же операция short-sale не так пагубно сказывается (но сказывается) на кредитном рейтинге домовладельца, как foreclosure.
Домовладелец, который прошел через short-sale, может, с некоторыми ограничениями, иметь право немедленно купить другой дом. В большинстве случаев домовладельцам, которые прошли через foreclosure, необходимо подождать минимум 7 лет, чтобы купить еще один дом.
Как убедить кредитора, что short-sale ваш единственный вариант?
Во-первых, как я писал выше не каждый банк на такое согласится. Но допустим подобная опция возможна. Как повлиять на решение банка пойти на компромисс?
Чтобы оценить, одобрять ли операцию short-sale, банк потребует от вас предоставить некоторые документы, например «письмо о финансовых трудностях» (вместе с предложением short-sale), объясняющее, почему вы больше не можете производить выплаты по ипотеке, а также финансовые документы, такие как отчеты о доходах, долгах или медицинские счета, чтобы подтвердить вашу невозможность погасить долг по ипотеке. Также у вас не должно быть активов, которые вы могли бы продать, чтобы погасить ипотеку. Трудности, которые вы испытываете, не смогут быть решены в ближайшем будущем. Это может быть безработица, развод, смерть супруга, серьезная болезнь или любой другой нестраховой случай.
Чем больше здоровых аргументов у заёмщика, чтобы убедить кредитора в том, что ситуация не имеет другого выхода, тем больше у него шансов получить положительный ответ. Кредитор захочет убедиться, что заёмщик не может претендовать на другую ссуду, чтобы задержать кредитора до тех пор, пока финансовое положение заёмщика не улучшится.
На следующем этапе кредитор, скорее всего, проведет оценку вашего дома, чтобы определить, является ли полученное вами предложение справедливым. Если это так, кредитор может позволить заключить подобную сделку.
Операция short-sale не всегда сводит на нет оставшуюся ипотечную задолженность после продажи недвижимости. Это потому, что вся ипотека юридически состоит из двух частей: залоговое удержание в отношении собственности, используемой для обеспечения ссуды и обещание выплатить кредитору. Залог защищает кредитора в случае, если заемщик не может погасить ссуду. Это дает кредитному учреждению право продать недвижимость в обмен на возврат суммы займа. Эта часть ипотеки отменяется при использовании short-sale.
Вторая часть ипотеки - это обещание погашения, и кредиторы все еще могут взыскать эту часть посредством нового векселя или взыскания недостающей суммы. Что бы ни случилось, кредитные учреждения должны одобрить short-sale, так как иногда заемщики действуют по совсем неубедительной прихоти расстаться с жильём.
Какова роль инвестора использующего операцию short-sale?
Об одном из акторов данной сделки я практически не писал выше, пришла пора поговорить о нём подробнее. Речь идёт об инвесторе, т.е. лице готовом выкупить дом заёмщика. Так же, если подобное лицо обращается в банк с предложением short-sale для заёмщика, с которым он уже договорился, банк может отказаться. Почему это происходит? Ипотечные кредиторы, вынужденные оплачивать заключительные расходы, которые обычно покрывает инвестор, (кредиторы) часто идут вразрез со своими собственными требованиями, пытаясь тем самым поднять свою прибыль. Таким образом, инвесторы в недвижимость получившие добро на проведение операции short-sale в лучшем случае могут услышать: «Мы примем ваше предложение, но вы несете ответственность за весь ремонт, переводы и нотариальные сборы».
Короче сценарий классического short-sale иногда бывает выигрышным, но только если банк устроили предложения как заёмщика, так и инвестора, готового взять ипотеку на себя. По-этому всегда имеет смысл инвестору отсматривать предложения по short-sale, где банк гарантированно согласился пойти на сделку и заёмщик не сольётся из-за высоких сроков выполнения операции short-sale.
Предложения по short-sale от заёмщика лучше всего искать на веб-сайтах по недвижимости. Некоторые варианты могут не помечаться надписью «short-sale», поэтому вам, возможно, придется искать через подсказки следующего вида “subject to” или "approved by the bank" и подобным.
Также нужно учитывать, что инвестор должен иметь возможность купить недвижимость, привести ее в отличное состояние и продать по цене, по которой все еще можно получить прибыль новому инвестору. Однако цена покупки - это только одно важное число. Инвестору также придется произвести некоторые другие расчеты, среди них:
- Затраты на ремонт и реконструкцию
- ARV (Рыночная стоимость недвижимости после ремонта).
- Различные расходы на содержание:
- Holding costs затраты на содержание дома во время ремонта: электричество, газ, вода, канализация, мусор, сборы HOA, ипотечные платежи, налоги, страховка
Прибыль для инвестора в данном случае можно рассчитать по следующей формуле из статьи:
Ваше максимальное предложение продавцу=(ЦПР*.07)-ремонт-задолженности-ваше вознаграждение,
где ЦПР - Цена дома после ремонта.
0.7 - коэффициент выработанный годами тысячами флипперов как наиболее выгодный. Он включает в себя среднее арифметическое holding costs на время пока ваш дом не продался. Электричество, свет вода и кондей обязаны рабоать всегда - независимо от того живете вы в доме или нет. Также надо задуматься над тем что будет если вы не продадите дом быстро, услугами риелтора и прочем. Поэтому, условно, мы оцениваем этот дом с дисконтом изначально в 70% от цены на рынке. Можно работать также с 80% и даже с 90%, но тогда вам нужно применять методы креативного инвестирования, о которых в следующий раз.
Таким образом классический инвестор в недвижимость зачастую может рассчитывать на получение как минимум 20% прибыли от собственности, так что real estate очень выгодная штука, если вы понимаете как управлять процессом перекупки-ремонта-перепродажи.
Итог.
Насколько short-sale выгодная штука? В классическом виде, не то что бы. Это долго и дорого. Маловероятно, что банк пойдёт на встречу и скостит долги, если только вы не столкнулись с новым ипотечным кризисом на рынке жилья. Но есть ещё один вариант - это short-sale junior lien, где при помощи определённых хитростей возможно надавить на банк, чтобы он согласился на short-sale.
Дисклеймер обязателен для прочтения.
Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.
Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.
Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.