бизнес-образование
November 11, 2020

Почему выгодно не откладывать cash, а брать любую ипотеку которую вам дают

+bonus story from Romka

Привет, сегодня у нас статья из цикла про финансовую грамотность. Кому-то это может быть полезным, ну а кто-то освежит свои знания.

Я часто слышу и вижу как люди говорят, что они не доверяют ипотекам и прочим кредитам и не хотят жить в "несвоем" доме, выплачивая платежи банку. А между тем это - использование любого кредитного плеча - один из самых быстрых способов достичь благосостояния в современном мире(но и один из самых быстрых способов потерять его - об этом моя личная история в конце).

В Америке я слышу от людей, особенно считающих себя опытными инвесторами, что ипотека от "этого брокера" или от "этого банка" мне не выгодна, буду искать на 0.25% дешевле, "сэкономлю". Как обычно и то и другое, мягко говоря, не всегда соответствует действительности. И если сделка у вас выгодная, то практически без разницы по какой цене у вас ипотека(в разумных пределах конечно же).

На данный момент, всё правильно купленное с ипотекой в 5-6% способно давать вам доход( Розничные клиенты сегодня бьются за ставки в районе 3%).

Возможно у русскоязычных пользователей кредитных продуктов есть другая проблема - обоснованная память о периоде тотального обмана населения - временах существования СССР в первую очередь - когда банковские продукты распределялись добровольно-принудительно и, например, облигации погасить было невозможно(у меня есть статья на эту тему). Возможно, дело в более старых пословицах и поговорках("не обманешь-не проживешь") и национальном менталитете людей, которые вынуждены были жить в постоянном недоверии к окружающим - правительства на территории бывшей Российской Империи никогда не отличались тягой защищать интересы своих подданных и делать им какие-то подарки в виде хороших законов. Факторов может быть много, но я склонен считать, что научиться можно всему и в довольно короткие сроки, поэтому приступим!

Развенчивание мифа про плохие банки

(с точки зрения неопытных людей)

Здесь все просто - есть базовые аргументы, такие как:

рост цены дома(обычно это так) - вам выгодно брать ипотеку под 3% если дом каждый год растет на эту же сумму и "не" выгодно, если ипотека 6%.

возможность сдавать часть имущества в аренду- можно "вернуть" часть денег обратно и жить "бесплатно".

больший ROI при использовании кредитного плеча (вложили 10к первоначального взноса, а уже в первый год заработал 12к на аренде комнаты или подвала)

Никогда не платите ипотеку с низким процентом досрочно!(читаем еще одну статью) - половина статьи по ссылке про это. читайте.

возможность жить уже сегодня в доме который вы выбрали - из разряда психологического комфорта.

Не буду дальше развивать набившие оскомину аргументы, так как цель этой статьи - продвинутый уровень сложности, можно сказать, задание со звездочкой.

Развенчивание мифов про плохие банки с точки зрения опытных инвесторов

тут чуть сложнее, но я обычно аппелирую к простой математике. Если ваш дом перестает быть прибыльным при изменении ставки всего лишь на 0.25% или даже на 1 или 2% (что обычно повергает в ужас всех с кем я говорю) - значит сделка не такая уж и хорошая и дом вы купили не по той цене, какая должна быть(минимум минус 20-25% от розничной цены), а значит есть отличающаяся от нуля вероятность, что при малейшем кризисе ваша real-estate-империя рискует обрушиться как карточный домик.

Вторая проблема, которую люди не до конца понимают и видят - перекредитованность. Это огромная огромная опасность. Как это работает: у вас много "дешевых" кредитных денег, скажем, 5% в год на брокерском аккаунте, с них надо платить только проценты и вы вкладываете их в покупку более рискованных акций надеясь заработать, у вас есть несколько домов в плохих районах, которые вы заложили и вытащили всю Equity из них и переложили ее на брокерский аккаунт и купили, скажем, себе Теслу и сдаете её в ТУРО. Пока не наступили "дождливые дни" вы чувствуете себя "царем горы" - вокруг куча кэша, который льется как из рога изобилия и вы проводите время в дорогих ресторанах, отдыхаете на дорогих курортах, живете и наслаждаетесь жизнью и не откладываете кеш-резервы. Зачем? все имущество приносит вам достаточный кеш-фло чтобы вы могли тусить дальше и ни о чем не задумываться, вы даже решили переехать в дом побольше, тю! платеж в месяц всего лишь на 1000 больше, чем за текущий. Фигня какая. Беру!

Но вот наступил, спасибо родному правительству за наше счастливое детство, коронавирусный локдаун. Страна закрыта, рестораны закрыты, аренда машин куда вы сдавали Теслу - закрыта. Никто не ездит и не снимает авто, ваши арендаторы уволены с работы и половина не платит совсем денег, а вторая выехала не заплатив к родителям, оставив треш после себя. Да, у вас есть депозит который они оставляли при заселении! Ха-ха. 1000 которую они оставили вам и которая не покрывает даже части работ хэндимена, которого вы наняли... или другая тысяча которой хватит на один месяц оплаты ипотеки? А таких апартментов у вас 3, а страна закрыта уже год. Океей, мы ченить придумаем! у меня есть акции, думаете вы? Что...? в смысле у меня маржин колл, вы че там охренели?! Как списали все акции из-за того что я не покрыл дефицит баланса... Стоп, какой дефицит? Какое падение вчера было и его показывали по всем новостям? НА СКОЛЬКО? НА 30%???

Разбирая просроченные биллы вы обнаруживаете себя в депрессии:

-1000 месячные платежи за Теслу. Кеш фло отрицательный

-7600 - месячные платежи за все дома которые вы сдаете, банки грозятся подать на foreclosure

минус 105% на брокерском счете - все ушло на маржин колл и вы еще должны им

Ваш дом - preforeclosure.

Итог: вы без дома, без машины, без домов в аренду, без ничего. А всё из-за

Overleveraging

Перекредитование - возникает, когда компания или человек заняли слишком много денег и не могут выплачивать процентные платежи, погашение основной суммы долга и/или поддерживать выплаты для своих операционных расходов из-за долгового бремени. (с) скучное определение из финансовой энциклопедии.

Но откуда оно берется? Из вашей головы. Вы внезапно понимаете, что все банки вам рады, что ВСЕ(на самом деле это не так) сделки успешны и вы царь горы. Потом наступает момент, что вы можете отдать управление своим бизнесом кому-то другому, потому что вы уже слишком большой, чтобы что-то делать. И всё. Это начало конца.

Поэтому так важен психолог и общение с ним, особенно для тех кто собирается стать богатым или уже такой (как он считает). Он будет ваше безумное поведение корректировать, мягко направляя к причинам, почему это возникло.

Я называю это психологическое состояние интоксикацией кэшем и к СЧАСТЬЮ проходил это в своей практике в России. Я бы не сказал, что я как-то значительно зарабатывал в России - нет, порядка 5к в месяц в среднем, с занятостью примерно 1 неделя из 4. Было это во времена, когда судя по ощущениям, основная масса людей зарабатывала баксов 200 в месяц вjobывая 6 дней в неделю до потери пульса. И тут я нашел относительно свободную нишу, и понеслось. У меня наступила наркотическая интоксикация деньгами. Это был сладкий ад, особенно, если вам 20 лет. Особенно, если у вас нищее детство, особенно, если у вас слабая самооценка и ее надо постоянно поддерживать вливая в себя порции льстецов. Я собрал комбо из ошибок о которых вам рассказывал, ха-ха.

Итог был печален - потеря первого бизнеса, личное банкротство, общение с кредиторами 24/7, 5(пяти)летняя депрессия, неспособность самому себя как-либо существенно поддерживать. Надеюсь, вам никогда не будет известно чувство: ты идешь в какой-то дешевейший ужасный вонючий магазин пешком, до этого никогда не смотря на ценники - а тут у тебя в кармане 100 рублей, ты сам от бомжа не сильно отличаешься. Эти "деньги" ты заработал в какой-то мутной конторе которая эксплуатирует твои (всё еще не угасшие) навыки неплохого продавца (привет, низкая самооценка), продаешь их барахло и тебе надо растянуть остаток "зарплаты" (обычно сумму что ты тратил за день) до следующей подачки. И так каждый день. На протяжении 5 лет. Что же изменилось?

Я пересилил и сломал и собрал себя. Самое сложное было выйти из депрессии. Удивительно, но тут помогла самопомощь. Как Мюнхаузен, сам вытащил себя за волосы, потому что невозможно жить в болоте. Я достоин большего, Я могу больше! Далее чуть легче - заставить себя признать: Я НЕ ВСË ЗНАЮ, НАДО УЧИТЬСЯ. Изучал инвестирование в акции, что-то покупал сам, что-то делал для работодателя(когда ты немного отличаешься от средней серости, директора обычно подходят и просят советов про свои личные накопления). Далее снова стресс(чуть не посадили по полит мотивам), переезд в США... Самое легкое после этого - создать бизнес и еще легче - начать инвестировать.

Я реально рад, что я все это пережил. В каком еще универе преподают финансовую грамотность с ценой ошибки - личное банкроство. Кто еще расскажет про обращение с деньгами с ценой ошибки - 5 летняя депрессия? Все это сделало меня если не IRON MAN, то хотя бы слегка более подготовленным к жизни. И я рад.

Вернемся к финансовой стороне.

Человеку из примера(и молодому Ромке) можно порекомендовать внимательнее отнестись к финансовым резервам, посмотреть на ROI сделок(не должен быть ниже 15-25% в год после вычета ипотеки), не увлекаться маржинальным кредитованием акций и в особенности, под залог бумаг рискованных эмитентов, а также избегать вложений в бизнес (в частности в ТУРО), который приносит менее 7% в год. Казалось бы, ничего сложного, всё это многим известно. Но как часто инвесторы в недвижимость банкротятся! Как часто бизнесмены не могут посчитать отдачу от своих действий и работают ради работы? Да чего греха таить - я сам иногда считаю не правильно(хотя с каждым разом все реже и реже).

Кто выигрывает когда кто-то вокруг банкротится? А те, у кого резервы свободных наличных на счетах. Они просто пошли в 2008 и скупили все резко подешевевшие активы и стали зарабатывать удвоенную прибыль. А когда банки снова стали давать в кредит - заложили это имущество (но не по максимуму) и снова ждут когда дурачки все потеряют.

Мне постоянно звонят люди, купившие на пиках свои дома и пребывающие в сладком неведении относительно цен текущих в их городах. К сожалению, приходится их разочаровывать и говорить, что они потеряли уже 20-30% на своем доме, купив его в 2007. Не все их них верят, это горькая правда.

не понимание параметра Risk-Rewards.

Вам дадут миллион за плавание в бассейне с акулами. Или сто долларов за плавание в бассейне без них. Или 50 тысяч, но неизвестно, будут ли там кусачие акулы, или беззубые. Как долго вы продержитесь? Что вы выберете? Вы вообще согласны на эту авантюру? у всех ответы разные, у всех понимание риска разное. Поэтому кто-то покупает развалившийся дом, а вы пройдете мимо и даже не посмотрите на него - у вас разные понятия о вознаграждении за рискованную сделку. Это совершенно нормально. Не надо полностью избегать риска - иначе вы не заработаете, но и не надо кидаться в омут с головой - тогда вы попадете в финансовую пирамиду, обещающую доходность в сотни процентов в месяц. Везде нужны знания о предмете.

Обещания быстрых богатств от бизнес-тренеров.

Инвестиции - это работа+знания. Если где-то не хватает, то успех не гарантирован.

Подход к инвестициям как к хобби

Это ошибка, которую многие делают. Не понимая куда и как инвестировать, вы быстрее потеряете. А если у вас нет жалости к потерянному, то скорее всего вы никогда не научитесь зарабатывать. Это должно быть одновременно и страстью и жестким проанализированным расчетом на успех.

Открутим назад эту историю? как можно подобных ситуаций избежать?

Ответ до безобразия простой: учиться и тратить на это значительное время, а иногда и деньги. Да, я не скажу ниче нового. Если бы я знал, что надо инвестировать часть денег, если бы у меня был опытный ментор, были книги по акциям и менеджменту под рукой, наверное я не попал бы в такой переплет. Более того, я тогда и английский не учил не поверите по какой причине!

"Зачем мне английский, я могу купить переводчика если сильно потребуется". ЛОЛ!

Я не собираюсь инвестировать, зачем мне всё это?

На самом деле, вы уже инвестируете, только не деньги, а свое жизненное время. Подумайте на минуту, стали бы вы работать здесь же, если бы знали, что жить осталось 1 день? Как бы вы провели этот день? Старайтесь не тратить его на ерунду. Выучите акции и читайте про них. Научитесь рисовать и продавайте картины и тд. Все что-бы вы не делали, это инвестирование своего времени и, только иногда! Денег.

еще больше в статье https://cli.co/uiFqgVn

Уверен, хоть я и пишу достаточно редко по меркам телеграмма и всегда лонгриды, то ЧТО я пишу, пройдя через весь этот треш в жизни - ценнейшая информация, которую нужно хранить и пользоваться. От дешевых копирайтеров, которые заполонили своими скопипащеными советами бизнес-тренеров и прочих "экспертов", сеть уже ломится и вы ничего нового не узнаете. Да, я тоже использую их советы, но по возможности, объясняю вам почему это именно так, а не иначе примерами из своей практики. Почему надо быть как можно в более раннем возрасте финансово образованным и заняться своим будущим уже сегодня.

Подписывайтесь, надеюсь эта статья вам понравилась и оставайтесь со мной, я буду рад!

Спасибо, друзья!

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.