Subject to existing mortage

Рассматривая вариант Lease options agreement у некоторых моих читателей может возникнуть закономерный вопрос, если есть деньги, чтобы оплатить чужую ипотеку, почему это нельзя сделать на прямую, без использования вышеупомянутых костылей? Конечно можно, и даже возможно на этом заработать, но всегда нужно учитывать целый ряд, сопряжённый с этим процессом, нюансов. Сегодня мы поговорим о Subject to existing mortage.

Subject to existing mortage.

Покупка недвижимости Subject to existing mortage (на условиях действующей ипотеки) означает, что инвестор фактически берет на себя оставшуюся сумму ипотечного кредита собственника, не используя свой кредитный рейтинг вообще. Согласовать данный процесс с кредитором (например в лице банка) все равно придется. Под покупкой подразумевается покупка дома с существующей ипотекой и оставление ее на имени прежнего владельца. Это означает, что новый собственник не выплачивает существующую ипотеку банку как обычно принято в случае "стандартного" клозинга, а использует уже выданный давным давно кредит прежнего собственника в своих интересах. Инвестор также берет на себя платежи разумеется. Невыплаченный остаток существующей ипотеки затем рассчитывается как часть цены в переговорах.
По условиям соглашения инвестор продолжает производить платежи в банк. Однако прямого соглашения с банком у него нет. Таким образом инвестор не имеет юридических обязательств производить платежи. Если инвестор не поможет выплатить ссуду домовладельцу, последнего ждёт foreclosure. Но, разумеется, крайне малое количество инвесторов хочет сначала провести огромную документальную работу по покупке дома и поиску клиента, а затем его потерять - получается крайне тупая стратегия. Поэтому такое практически не случается и продавец может спать спокойно.

Типы Subject to existing mortgage.

A straight subject to cash-to-loan: наиболее распространенная из трех прямых операций, когда покупатель решает выплатить разницу между покупной ценой и существующим остатком по ипотеке.

A straight subject to with seller carryback: также известная как финансирование продавца или собственника, прямая ссуда  зачастую принимающая форму второй ипотеки.

Wrap-around subject to: Третий тип дает собственникам жилья возможность переопределить процент по ипотеке из-за денег, которые они ожидают заработать на существующем балансе по ипотеке.

Как заключить подобную сделку?

Для этого просто необходимо составить договор также как и в обычном случае. Даже если собственник решил внезапно выйти из сделки, вы всегда можете в рамках договора, при достижении указанных в договоре условий, подать на собственника в суд и потребовать причитающиеся вам компенсации. Но поверьте, собственник, согласившийся на подобную сделку, вряд ли вообще попытается вас обмануть- он не в той ситуации, всё-таки именно вы ему помогаете покрыть ипотеку, которую он, скорее всего не может или не хочет больше платить.

Как найти объект недвижимости доступный для Subject to existing mortage.

Об этом весь мой блог, ха-ха. Попробую кратенько.

Чтобы найти объект недвижимости, инвестору сначала необходимо понять, почему некоторые продавцы будут заинтересованы в поиске объекта сделки. Тем не менее, есть две распространенные причины, по которым домовладелец может рассмотреть возможность использования стратегии Subject to existing mortage: он либо не может продать недвижимость по той цене, которую он хочет, либо ему просто нужно продать собственность как можно быстрей, либо у него нет денег вообще. Первая причина предполагает, что домовладелец витает в облаках и не понимает рынка. Ваша задача спустить его на землю. И если получится - заработать на этом. Во-вторых, он может практически не иметь Equity в доме и должен продавать по определенной цене чтобы покрыть свои издержки. Третья причина довольно очевидна; владелец либо больше не может производить платежи, либо ему просто нужно переехать как можно скорее.

Когда все сказано и сделано, покупателю в лице инвестора просто нужно спросить продавца, не хочет ли они провести Subject to existing mortage. По крайней мере, вы никогда не узнаете, пока не спросите. С другой стороны есть готовые платные базы данных с такими людьми. В США это все открытая информация и вы можете делать маркетинг на эту целевую аудиторию, если это не запрещено законом(скорее всего нет) в вашем штате.

Какие плюшки данный вариант несёт для инвестора?

У вас может возникнуть закономерный вопрос, Ромка, а зачем мне платить за кого-то ипотеку, если можно её взять самостоятельно? Выгода в покупке чужой ипотеки ещё как имеется и в некоторых ситуациях она весьма солидная.

• Самым большим преимуществом выплаты чужой ипотеки является то, что это гораздо выгодней, чем самостоятельное взятие ипотеки, особенно если у вас нет никаких льгот и/или вы не можете быть квалифицированы на новую ипотеку. Я знаю несколько инвесторов с портфолио под несколько млн долларов у которых кредит скор ниже 700 - просто они максимизировали свои кредитки временно (были беспроцентные предложения от банков), деньги с которых они вложили в новые сделки и/или акции. С таким рейтингом банки не всегда готовы кредитовать, особенно в ситуации overleveraging о которой я говорил не так давно.
• Для большинства real estate инвесторов основной причиной покупки недвижимости, “Subject to”, является получение процентной ставки собственника жилья. Если текущая процентная ставка составляет 7%, а у собственника (ввиду существования, например, различных льгот) фиксированная процентная ставка 5%, эта разница в 2% может иметь огромное значение для ежемесячного платежа инвестора и, как следствие, cash flow всего бизнеса. Может быть сегодня этот пример не так ярко вам виден, но могу сказать одно: для профессиональной сдачи недвижимости в аренду взять коммерческий кредит по ставке ниже 5% задача крайне сложная и мозговыносная. Бенефиты от низких ставок получают только розничные покупатели(если вообще это можно назвать бенефитами, ибо розничные цены на 25% выше что полностью нивелирует преимущества низкой ставки). Так что использовать чужой кредит по ставке 4.5 или даже 5% но без муторной канители с оформлением- отличное приобретение.

Простой пример:
Ипотечный кредит на сумму $200k с процентной ставкой 5% амортизируется при выплате $1073,64 в месяц. Ипотечный кредит на сумму 200k с процентной ставкой 7% амортизируется при выплате $1330,60 в месяц. Ежемесячная экономия для покупателя при таких обстоятельствах составляет $256,96 или $3083,52 в год.

Весьма внушительная сумма на которой можно неплохо отыграть инвестиции.

• Более низкий барьер для входа: при условии соблюдения стратегии финансирования инвестор может приобретать недвижимость, не совершая крупных первоначальных взносов, к которым придётся прибегнуть, если вы берёте полноценную ипотеку. Первоначальный взнос не должен составлять 20 процентов, а порой достигает розничных 3.5 при использовании ипотеки FHA субсидируемой родным правительством.
• Вам не нужна кредитная история, чтобы воспользоваться subject to existing mortage. Это может означать одно из нескольких преимуществ: инвестор может завершить покупку, не имея хорошей кредитной истории, или он может использовать свой кредит для дополнительного взятия ипотеки (и например покрытия ипотеки собственника).
• зачастую дом требует меньшего ремонта, чем при покупке долго продающегося дома - ведь там живут люди. Хотя они и не всегда имеют средства на поддержание его в отличном состоянии, все равно расходы ниже.

Какие существуют минусы у данной стратегии?

• Условия ипотеки могут быть изменены: существует вероятность того, что кредитор может отозвать ссуду, если он поймёт, что дом был передан. В этом случае он может потребовать полной выплаты ипотеки в течение 30 дней.
  Due On Sale Clause (положение о продаже) состоит в том, чтобы защитить кредитора от передачи кредита неквалифицированным заемщикам. Следовательно, если право собственности переходит из рук в руки, кредитор (в лице банка) вправе(но не обязан!) попросить нового держателя права полностью выплатить ссуду, что для некоторых инвесторов может затруднить работу. Такое случается не часто, как правило, банк только рад, что недвижимость не достигнет foreclosure (основная часть таких сделок это preforeclosure) - ведь тогда банку не надо тратиться на аукцион. Тем не менее, инвесторам следует помнить о том что банк может и не согласиться и придется отдать дом продавцу.

• Кредитный риск: если вы не сделаете платежи вовремя, вы можете нанести ущерб кредитной истории продавца и рискуете потерять залог. Но надеюсь среди моих подписчиков нет деревянных по уши инвесторов и все мы понимаем, что если вы взяли актив под контроль, то это не только источник денег, но и ответственность, в первую очередь перед продавцом, который доверил вам не много ни мало, свою ипотеку. Цените это и не режьте дойную корову.

Вместо заключения

Заключение ипотечного договора Subject to existing mortage не должно быть вашим единственным средством финансирования сделки, оно должно быть дополнением к стратегиям, которые у вас уже есть. Простое знание того, как использовать правильную оговорку по ипотеке, является отличным инструментом в вашем распоряжении, если возникнет правильная ситуация и попадётся в руки подходящий клиент. Чем больше финансовых стратегий вы знаете, тем больше сделок вы сможете заключить. Следовательно, если вы хотите иметь наилучшие шансы на заключение большего количества сделок, вам нужно знать что такое Subject to existing mortage и с чем его едят.

Если же вы решитесь использовать эту стратегию, то с марта 2021 года у вас появится отличный шанс - ведь именно тогда рынок снова будет отпущен на волю и у банков появится возможность банкротить собственников домов, которые не платили в коронавирус и надеялись(не понятно на что), что долги простят. Единственным вопросом для вас как инвестора будет - есть ли смысл платить за дом тот reinstatement amount(о чем поговорим позже), который будет предложен банком чтобы вы могли взять дом под контроль.

Дисклеймер обязателен для прочтения.

Проконсультируйтесь с лицензированным советником на предмет соответствия законодательству США.

Морозов Роман - практикующий бизнесмен с опытом в России - 9 лет, опытом в США - 5, иммигрант, инвестор в акции и недвижимость США. Начал в Америке с минус 67 долларов и сейчас ищу дома на перепродажу и краткосрочную аренду. Обучаю на своем опыте, в том числе на ошибках стоивших мне сотни тысяч. Смотрите на мои шишки, а не бейте свои.

Если вы хотите расширенные сведения по этому и многим другим вопросам, то теперь вы можете заказать мою персональную консультацию здесь. Если же вы хотите вывести свою компанию на рынок США и не знаете как - это страница для бизнес-консалтинга.